【正文】 于青州項(xiàng)目，可借鑒此模式，以提供企業(yè)辦公場(chǎng)地和土地使用等方式，吸引企業(yè)投資和入駐開發(fā)區(qū)。啟動(dòng)區(qū)： 借鑒本案，建議青州項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)不要超過總體開發(fā)規(guī)模的 1/3216。 如同本案，青州項(xiàng)目可采用銷售和持有兩種經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)傳統(tǒng)的、多功能居家型物業(yè)，多功能混合居住物業(yè)（居住、零售商鋪、工作室）等采用銷售模式，對(duì)度假村，商業(yè)、工業(yè)物業(yè)和配套設(shè)施采用持有模式。時(shí)至今日，捕魚業(yè)仍是民丹的主要產(chǎn)業(yè)，并成為民丹島的風(fēng)情余與魅力Page 13青州項(xiàng)目可借鑒案例，主要開發(fā)在 3各階段完成：在一至兩年內(nèi)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，隨后核心啟動(dòng)區(qū)為在兩到三年內(nèi)完成，同時(shí)確立旅游區(qū)的市場(chǎng)地位，之后的五年內(nèi)集中完成非啟動(dòng)區(qū)開發(fā)建設(shè)。 產(chǎn)業(yè)升級(jí)： 通過旅游地產(chǎn)的成功開發(fā)和經(jīng)營(yíng) ,當(dāng)?shù)赜蓺v史捕漁業(yè)和農(nóng)業(yè)，升級(jí)為旅游產(chǎn)性為主導(dǎo)，輕工業(yè)為副的多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，旅游開發(fā)起到了調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。主要發(fā)展商的角色? 招商行銷? 旅游點(diǎn)行銷開發(fā)和行銷：經(jīng)營(yíng)模式：Bintan 經(jīng)營(yíng)包括：銷售和持有雙重經(jīng)營(yíng)模式，開發(fā)和行銷雙管齊下傳統(tǒng)的、多功能居家型物業(yè)多功能混合居住物業(yè)，包括居住、零售商鋪、工作室銷售度假村為業(yè)主和組戶提供的多種商業(yè)配套 :包括百貨雜貨、各種居家型商業(yè)為單一型或混合型輕型工業(yè)提供租賃場(chǎng)所，比如制造業(yè)，代理、研發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)持有針對(duì)不同物業(yè)特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)的持有和銷售Page 12對(duì)片區(qū)貢獻(xiàn)： 成功使當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，旅游成為當(dāng)?shù)刂е援a(chǎn)業(yè)216。?整合基礎(chǔ)設(shè)施及輔助設(shè)施?營(yíng)運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施及輔助設(shè)施?社區(qū)發(fā)展216。目標(biāo)客戶群：Page 11開發(fā)商和市場(chǎng)行銷各有分工，雙管齊下 :. Bintan Resort Cakrawala (BRC) 是民丹度假勝地的主要發(fā)展商，負(fù)責(zé)民丹度假勝地的總體策劃、發(fā)展及營(yíng)運(yùn)。 特色性： 項(xiàng)目提供了豐富的度假項(xiàng)目，為途徑新加坡的旅客提供了以海景為主要資源、水上運(yùn)動(dòng)和符合海濱特色的相關(guān)活動(dòng)。 靈活性 ；各度假村提供特殊活動(dòng)項(xiàng)目組合和靈活度假方式吸引不同層面顧客。因此項(xiàng)目卡發(fā)注重了國(guó)際化廣泛游客質(zhì)的定位。216。： 19961999 集中開發(fā)了 4個(gè)度假村，旅游項(xiàng)目拓展和豐富，項(xiàng)目開始活動(dòng)，項(xiàng)目開發(fā)達(dá)到國(guó)際化品質(zhì)Page 9市場(chǎng)吻合度： 3天 2夜游 4天 3夜游 5天 4夜全家游目標(biāo)人群 公務(wù)繁忙停留較短的 商務(wù)旅游 全家和團(tuán)體旅游旅行目標(biāo)定位 暫時(shí)遠(yuǎn)離喧囂，凈化身心，擺脫嘈雜體驗(yàn)風(fēng)土人情，享受自然，生活方式和文化讓家庭和團(tuán)體享受到不同的旅游綜合需求高爾夫 商務(wù)旅游 家庭旅游沙灘日光浴和泳池紅樹林探索和夜游 探索游 探索和夜游Spa按摩和康療 民丹悅椿 Spa 民丹悅椿 Spa 民丹悅椿 Spa民間大象園 地中海俱樂部 地中海俱樂部 地中海俱樂部水上運(yùn)動(dòng) 馬娜馬娜海邊俱樂部獨(dú)特村落 民丹首府丹戎歷史性建筑 皇家教堂、華人世紀(jì)老店游樂園 賽車道 賽車道美食 市場(chǎng)吻合度高：符合新加坡當(dāng)?shù)厝巳汉屯窘?jīng)新加坡的國(guó)際旅游人群216。1994年建 1995年建1995年建 /五星級(jí) 悅椿酒店 2023年建 /五星級(jí) Page 8開發(fā)節(jié)奏：關(guān)鍵舉措開發(fā)規(guī)劃形成 ,工程啟動(dòng)，配套設(shè)施 j建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)完成集中開發(fā)時(shí)期完成項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)民丹度假勝地動(dòng)土 片區(qū)聯(lián)合式開發(fā)：項(xiàng)目在 1993至 1996的 3年時(shí)間內(nèi)集中開發(fā)了西北部的兩個(gè)度假村（媚陽沙麗度假村與瑪娜沙灘俱樂部），作為核心驅(qū)動(dòng)區(qū)，同時(shí)配套設(shè)施完成。六個(gè)度假村 從西向東依次為：a. 媚陽沙麗度假村（ Nirwana Sari）b. 馬娜馬娜灣度假村（ Manamana Resort ）c. 民丹悅?cè)輱u （ Banyan Tree）d. 民丹悅椿度假村（ Angsana Resort Spa）e. 地中海俱樂部（ Club Med Ria）f. 民丹湖度假村（ Bintan Lagoon）Page 7開發(fā)模式： 前期投入巨大，多家公司共同開發(fā)聯(lián)合啟動(dòng)項(xiàng)目 ： 1990年，基于一些私有經(jīng)濟(jì)者的提議下，新加坡工業(yè)技術(shù)公司（ Singapore Technologies Industrial Corporation ），專業(yè)旅游勝地開發(fā)公司 Wah Chang International, the Keppel group 和當(dāng)?shù)劂y行共同啟動(dòng)開發(fā)。其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位對(duì)青州項(xiàng)目有指導(dǎo)意義Page 5項(xiàng)目概況： “區(qū)位： 從新加坡的丹拉美拉渡輪碼頭乘搭渡輪需 45分鐘規(guī)模 島嶼面積 1140平方公里，海岸線150公里游旅資源熱帶植物、銀色沙灘、碧藍(lán)的南中國(guó)海、山巒和植被資源，各種國(guó)際級(jí)度假酒店，休閑的熱帶假日活動(dòng)定位 吸引途徑新加坡的旅客，推廣周末旅游概念目標(biāo)客戶群 吸引途徑新加坡的國(guó)際旅客，多元發(fā)展，針對(duì)不同層面顧客主要項(xiàng)目 Golf, Spa, 水上運(yùn)動(dòng)、美食、生態(tài)園、大象園概況： 民丹島 ( Bintan Island )是印尼寥內(nèi)群島的最大島嶼，其面積比新家坡大，人口卻相當(dāng)于新加坡的十分之一，靠近新加坡的地理?xiàng)l件使它與繁華的新加坡一衣帶水，其典型的海景資源和各種國(guó)際級(jí)度假酒店以及一系列休閑的熱帶假日活動(dòng)，是項(xiàng)目名聲鵲起。該項(xiàng)目片區(qū)聯(lián)行式和引入輕工業(yè)的開發(fā)模式值得借鑒216。Page 1案例分析框架：第三部分 : 旅游文化事件和節(jié)日活動(dòng)第3：山體旅游開發(fā)案例第二部分 :旅游項(xiàng)目核心 亮點(diǎn)4：高端商務(wù)會(huì)議旅游開發(fā)案例第一部分 :旅游項(xiàng)目功能布局和開發(fā)策略略1：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為核心驅(qū)動(dòng)力的旅游開發(fā)2：生態(tài)休閑規(guī)劃案例Page 2第一部分：旅游度假區(qū)開發(fā)策略和開發(fā)節(jié)奏Page 3案例 1：印度尼西亞 Bintan Resort—— 三階段開發(fā)Page 4項(xiàng)目選取原因：2023 到達(dá)民丹島旅游的人數(shù)達(dá)到兩百萬名，該項(xiàng)目成為為亞洲的頂尖度假勝地，可持久增長(zhǎng)的綜合性時(shí)尚度假勝地。216。本案三階段的開發(fā)節(jié)奏對(duì)青州項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏有借鑒意義216。Page 6功能分布：100平方公里的北部地區(qū)，開發(fā)了六個(gè)不同的沿海度假村216。輕工業(yè)投資企業(yè)獲得土地： 開發(fā)開始于原生態(tài)的，荒蕪的民丹島北部濱海地區(qū)，為促進(jìn)吸引投資，Bintan industrial estate 獲得了 4， 000公頃的土地作為 “ 一站式投資中心 ”, 為投資旅游開發(fā)的工業(yè)企業(yè)（紡織，木材，衣服加工 )提供土地資源。前期投入巨大，由六個(gè)來自印尼、新加坡、香港等不同集團(tuán)公司共同參與。度假村和別墅開始動(dòng)工媚別墅，賓館，酒店；陽沙麗度假村，瑪娜沙灘俱樂部開幕民丹島海濱度假村，民丹度假勝地，地中海俱樂部，尼瓦納度假村酒店開幕民丹島悅椿度假村開幕，累計(jì)旅客達(dá)到 100萬， 2023年累計(jì)旅客打到200萬配套設(shè)施高爾夫球長(zhǎng) ,SPA, 大象園，購(gòu)物中心商業(yè)配套，商店、俱樂部、球場(chǎng)、賽車場(chǎng)碼頭和水上項(xiàng)目完成注重生態(tài)資源、環(huán)境設(shè)施的可持續(xù)性發(fā)展， 1991 1992 19931996 19961999 2023后6個(gè)度假村歷經(jīng) 10年開發(fā)，經(jīng)歷了 3個(gè)開發(fā)時(shí)期1. 準(zhǔn)備期： 19911992規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開放時(shí)期，此期間主要完成了配套設(shè)施如高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)： 19931996兩個(gè)核心啟動(dòng)度假村建設(shè)完成，商業(yè)配套完成，項(xiàng)目獲得 “ 最佳新景點(diǎn) ” 和 “ 最具潛質(zhì)新景點(diǎn) ” 業(yè)內(nèi)關(guān)注，但海岸線資源開發(fā)很有限。 周末度假概念 :發(fā)展面積為 100平方公里的北部濱海作為度假區(qū)，以來自或途徑新加坡的旅客，集中推廣周末度假的概念。 國(guó)際化定位 ：此項(xiàng)目在 印尼，往返該島的絕大部份交通都是來自新加坡 的世界各國(guó)旅游者。216。216。Page 10客戶身份構(gòu)成： /背包客客戶來源構(gòu)成： 不同時(shí)間點(diǎn)上的游客來源不同：；客：游客類型多元化，主要來自歐洲、澳洲、亞洲主要以韓國(guó)、日本、馬來西亞、臺(tái)灣為主。主要完成 :Bintan Resorts International Pte Ltd. (BRI) 是民丹度假勝地的市場(chǎng)顧問公司，負(fù)責(zé)推展度假勝地的可投資性與作為旅游點(diǎn)的行銷。保存地域文化： 通過旅游開發(fā)，充分發(fā)揮民丹島的生態(tài)人文資源，使這個(gè)?？堪堆葑兂蔀閬喼奚踔潦澜缧缘穆糜问サ?.216。民丹島在 1617世紀(jì)是中 印貿(mào)易航線上知名的停靠港，寥內(nèi)人的祖先是強(qiáng)健的海上武士和漁夫，他們世代依靠海洋為生。 青州項(xiàng)目可以借鑒本案，以周末旅游的開概念吸引本地周邊旅游城市如青島，濟(jì)南的旅游人流，同時(shí)以花卉資源吸引全國(guó)旅游人流。項(xiàng)目可借鑒之處：216。工業(yè)投資 : 案例是 100平方公里的濱海旅游區(qū)開發(fā)，其大規(guī)模開發(fā)過程中，引入了輕工業(yè)等工業(yè)企業(yè)的投資，并以獲得土地的形勢(shì)，吸引工業(yè)企業(yè)入住。216。青州項(xiàng)目，可借鑒此啟動(dòng)方式，為項(xiàng)目提供多種保障。片區(qū)聯(lián)合式開發(fā) ：在開發(fā)過程中，案例由六個(gè)來自印尼、新加坡、香港等不同集團(tuán)公司共同參與，保證了開發(fā)的特色性，和競(jìng)爭(zhēng)性 ，同時(shí)也降低了整個(gè)開發(fā)區(qū)的開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)模式： 開發(fā)節(jié)奏 :市場(chǎng)吻合：經(jīng)營(yíng)模式：Page 14Page 15Page 16案例 2：香港渝景灣—— 交錯(cuò)式開發(fā)Page 17項(xiàng)目選取原因：216。交錯(cuò)式的開發(fā)模式216。啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品的豐富性Page 18概況 ： 愉景灣距離香港島西部大約 16公里，與 2023年開幕的香港迪士尼樂園大約離 2公里遠(yuǎn)，是個(gè)低密度住宅發(fā)展區(qū)。設(shè)施： 一個(gè)國(guó)際級(jí) 27洞高爾夫球場(chǎng)、私人游艇會(huì)，以及全香港最大的私人海灘和多條郊野行山徑。項(xiàng)目概況：區(qū)位： 位于大嶼山的東北部，距香港國(guó)際機(jī)場(chǎng) 12公里規(guī)模 占地約 8平方公里，容積率 游旅資源 大嶼山、南中國(guó)海定位 度假式住宅區(qū)，目標(biāo)客戶群 外籍人士和香港富人主要項(xiàng)目 低密度住宅發(fā)展區(qū)，高、低公寓樓和花園洋房Page 19市場(chǎng)的差異化定位：顯著區(qū)別與香港城市居民住宅，新的度假住宅模式與香港富人和外籍人士的住房需求吻合。低密度： 愉景灣具有歐陸風(fēng)情的低密度 居住方式顯著區(qū)別于香港鬧市密不透風(fēng)的高樓住宅?？蛻羧海?首先被居住理念領(lǐng)先一步的外籍人生接受，然后是香港金領(lǐng)人士。 自然性： 提供了真正的自然空間，陽光、沙灘、海浪和蔥綠的山巒，很少人工雕琢。 環(huán)保性： 所有私家車全部禁止駛?cè)?，住宅區(qū)的公交車也都配備了特殊的設(shè)備以減低廢氣排放。美食廣場(chǎng)167?？禈窌?huì)167。愉景廣場(chǎng)167。巴士總站 167?？禈窌?huì)167。學(xué)校167。警崗愉景灣高爾夫街渡碼頭?汽車渡輪碼頭?游艇會(huì)?直升機(jī)場(chǎng) 規(guī)模 萬 M2 1983 1986 1989 1991 1994 1996 1998 2023 202320年持續(xù)開發(fā)，每 3年為一期，目前已開發(fā) 12期Page 21開發(fā)模式：開發(fā)背景 ：愉景灣在上世紀(jì) 70年代起由 “ 香港興業(yè) ” 開發(fā)， 所有開發(fā)工程都屬私人 開發(fā)商 建設(shè) 。分期開發(fā) ：第 1期在 1983年建成，平均每 2年為一個(gè)開發(fā)期，目前已經(jīng)進(jìn)入第 12期。開發(fā)過程中，優(yōu)劣勢(shì)地塊交錯(cuò)開發(fā)，臨海和腹地交錯(cuò)開發(fā)；216?？山梃b點(diǎn)：對(duì)于青州項(xiàng)目，考慮其本身基本保護(hù)農(nóng)田的分布，和可建設(shè)用地分散的的特點(diǎn)，可以考慮啟動(dòng)區(qū)開發(fā)后在項(xiàng)目中期采取地塊交錯(cuò)式開發(fā)，以適應(yīng)建設(shè)用地分散特點(diǎn)。啟動(dòng)區(qū)設(shè)置在展示性最好的位置，臨海的一線物業(yè) ；216。啟動(dòng)區(qū)包括高層、低層洋房、聯(lián)排和獨(dú)立別墅等多種物業(yè)，產(chǎn)品線豐富，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)；216。同時(shí)，休閑居住產(chǎn)品的和高端商務(wù)酒店的配套設(shè)施要同步建設(shè)，并定位在高品質(zhì)休閑設(shè)施。物業(yè)依山而建，沿海排布景觀資源最大化；216。游艇會(huì)、高爾夫、海灘等體驗(yàn)點(diǎn)分散排布，價(jià)值均好；216。湖體開發(fā)應(yīng)分散排布，考慮價(jià)值均好。Page 24經(jīng)營(yíng)模式：部分持有，