【正文】 (㎡)合計(jì) (㎡)經(jīng)濟(jì)型酒店 4162 14162個(gè)性化精品型酒店 10000酒店式公寓 10000 41474公寓 A 12951公寓 B 7858公寓 C 5760公寓 D 2517公寓 F 2388酒店式公寓 20230平方米 公寓 (偏居住 ) 20809平方米公寓 (偏辦公 ) 10665平方米公寓面積合計(jì)： 55636平方米 經(jīng)濟(jì)型酒店 4162平方米FD項(xiàng)目公寓面積以下數(shù)據(jù)來(lái)源項(xiàng)目 07年 12月份建筑規(guī)劃初稿 。項(xiàng)目商業(yè)面積沿毛太路商鋪面積（二層局部三層） 18860㎡內(nèi)汽配街商鋪面積（二層） 4364㎡沿北京路底商面積（二層） 6036㎡沿寧波路底商面積（二層） 13825㎡南北造型展廳（二層局部三層） 16767㎡3S店面積： 4S店面積： (3家 )15054㎡ 13400 ㎡ 以上數(shù)據(jù)來(lái)源項(xiàng)目 07年 12月份建筑規(guī)劃初稿 。區(qū)位特征：項(xiàng)目地塊東南面的道路昭示性較好，道路寬敞，通達(dá)性強(qiáng)，是未來(lái)商業(yè)排布的首選位置l項(xiàng)目四至： 東至太平路 南至寧波路 西至毛太路 北至北京路l道路交通情況： 東面 臨太倉(cāng)市的主干道太平路，將來(lái) 會(huì)設(shè)有公交站汽車(chē)城站，有 115 公交車(chē)經(jīng)過(guò)，道路的通達(dá)性極好 。目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題界定11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。速度目標(biāo)： 2023年實(shí)現(xiàn)一期開(kāi)盤(pán)， 并 實(shí)現(xiàn) 的資金回籠 (一期 )；價(jià)格目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)商鋪整體均價(jià)高于 7000元 /平方米；公寓整體均價(jià)高于 4500元 /平方米；項(xiàng)目層面項(xiàng)目層面目標(biāo)梳理：銷(xiāo)售額的實(shí)現(xiàn)乃當(dāng)前核心工作重點(diǎn)在太倉(cāng)打響森茂品牌，樹(shù)立企業(yè)形象；成為森茂開(kāi)發(fā)的代表作和品牌提升的里程碑；企業(yè)層面企業(yè)層面客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題界定短期目標(biāo)長(zhǎng)期目標(biāo)9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90/4300☆21: 南園新村 。 87/4600☆19: 寶龍城市廣場(chǎng) 。 75/4300☆12: 城市華庭 (高 ): 60/4800☆13: 皇家麗晶 (公寓 )； 40/5800☆14: 新世紀(jì)廣場(chǎng) (高 ): 100/4300☆15: 大慶錦繡城 (高 )。 85/3200☆4: 華盛園； 110/3800☆5: 桃園新村 。 60/5500☆2: 彩虹天下 (高層 )。 60/9000☆24: 世紀(jì)苑 13層； 250/6500面積價(jià)格040005000600070008000900010000以上☆120 40 60 100 150 200以上☆2☆4☆5☆6☆7☆8☆9☆3☆11☆12☆13☆14☆10☆15☆16☆17☆18☆19☆20☆21☆22☆23☆24森茂國(guó)際太平南路新世紀(jì)廣場(chǎng)世紀(jì)苑鄭和西路城市華庭五洋商城流星花園武陵街南園西路人民南路北門(mén)街美時(shí)達(dá)廣場(chǎng)新華西路縣府街寶龍城市廣場(chǎng)太倉(cāng)國(guó)際物流城 君悅豪庭柳園路大慶錦繡城 南洋麗都皇家麗晶曼氏銀洲之江國(guó)際恒榮泰城市廣場(chǎng)萬(wàn)鴻城市銀座客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題界定7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60/13000☆13: 城市華庭 1層； 40/7000☆14: 北門(mén)街 12層； 90/8466☆15: 柳園路 1層 。 85/13000☆11: 新華西路 13層 。 300/5000☆9: 縣府街 12層 。 90/7000☆4: 五洋商城 12層； 80/5500☆5: 之江國(guó)際 12層 。 97/7000☆2: 國(guó)際物流城 13層 。 國(guó)際國(guó)際 將成為森茂快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)中的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，承擔(dān)著為二期 150畝開(kāi)發(fā)回款使命森茂開(kāi)發(fā)核心是汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，在太倉(cāng)樹(shù)立良好的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形象，未來(lái)將成為 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者；太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者；森茂正處于快速發(fā)展期， 從汽車(chē)銷(xiāo)售商向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)從汽車(chē)銷(xiāo)售商向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變，變， 前期項(xiàng)目的回款成為后續(xù)開(kāi)發(fā)及二期 150畝拿地的有力保障；森茂國(guó)際是森茂的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，此項(xiàng)目擔(dān)任著 建立公司建立公司品牌及項(xiàng)目品牌的重任；品牌及項(xiàng)目品牌的重任；客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題界定6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。森茂森茂 報(bào)告核心內(nèi)容報(bào)告核心內(nèi)容—— 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)及形象統(tǒng)領(lǐng)—— 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行的指導(dǎo)總綱一部分：目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定一部分：目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定二部分：客戶定位與形象定位三部分：營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略體系———— 現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式定位經(jīng)營(yíng)管理方向銷(xiāo)售期，統(tǒng)一進(jìn)行招商，直至項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)完畢；后期局部聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，其它部分可以先協(xié)助業(yè)主成立商業(yè)街的租賃部，但不負(fù)責(zé)商業(yè)街后期經(jīng)營(yíng)管理工作 。商業(yè)功能定位 集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)、汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)等多種功能 。我們對(duì)前期定位達(dá)成的統(tǒng)一共識(shí)我們對(duì)前期定位達(dá)成的統(tǒng)一共識(shí)項(xiàng)目發(fā)展策略 集汽車(chē)、商業(yè)、商務(wù)為一體的城市商業(yè)綜合體 。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略220。重新評(píng)估市場(chǎng)重新評(píng)估市場(chǎng)220。目標(biāo)梳理目標(biāo)梳理220。產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議2023/09/01第三階段第三階段營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略第二階段項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)調(diào)整建議2023/09/24 2023/01/10第一階段市場(chǎng)調(diào)研2023/04/06220。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析220。項(xiàng)目屬性研判與界定220。投資客訪談220。在售項(xiàng)目調(diào)研220。城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究220。區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究220。項(xiàng)目工作階段劃分220。版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。太倉(cāng)森茂國(guó)際汽車(chē)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略總綱世聯(lián)森茂國(guó)際項(xiàng)目組項(xiàng)目編號(hào)： [2023]SH047謹(jǐn)呈：太倉(cāng)市森茂汽車(chē)城開(kāi)發(fā)有限公司本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目地塊查勘220。區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究220。房地產(chǎn) /商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研220。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究220。消費(fèi)者訪談220。問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析220。項(xiàng)目定位220。定位報(bào)告要點(diǎn)回顧定位報(bào)告要點(diǎn)回顧220。問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析220。案例借鑒案例借鑒220。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略一個(gè)月 四個(gè)月 三個(gè)月2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)形象定位 現(xiàn)代都市汽車(chē)生活體驗(yàn)中心、引領(lǐng)太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)潮流 。經(jīng)營(yíng)檔次定位 中檔，局部高檔項(xiàng)目除了 3S、 4S汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店外，各專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店以中檔偏上為主定位階段，我們通過(guò)業(yè)態(tài)優(yōu)化、形象概念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化三方面形成項(xiàng)目產(chǎn)品戰(zhàn)略定位報(bào)告要點(diǎn)回顧公寓功能定位 辦公與居住皆宜的 SOHO商務(wù)式 LOFT公寓 。物業(yè)管理方向由開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理公司行使物業(yè)管理職責(zé)；3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題界定在項(xiàng)目前期與中期雙方充分溝通下，從項(xiàng)目與市場(chǎng)結(jié)合的角度，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行清晰的梳理 . 5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從市場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)狀的角度看，社區(qū)類(lèi)商鋪均價(jià)大多居于6500~8000元 /平米，面積為 70~110平方米，大部分是一拖二銷(xiāo)售 (本項(xiàng)目商鋪層高均為本項(xiàng)目商鋪層高均為 ,兩層商業(yè)兩層商業(yè) )☆1: 國(guó)際物流城 12層 。 128/5000☆3: 美時(shí)達(dá)廣場(chǎng) 12層 。 75/6500☆6: 曼氏銀洲 1層； 50/10000☆7: 鄭和西路 14層； 90/7000☆8: 君悅豪庭 13層 。 148/10000☆10: 縣府街 1層 。 500/10000☆12: 新華西路 1層 。 85/6400☆16: 武陵街 13層； 90/7100☆17: 人民南路 12層； 120/13000☆18: 人民路 1層； 40/15000☆19: 太平南路 12層； 54/4630☆20: 太平南路 1層； 80/7500☆21: 皇家麗晶 12層； 100/13000☆22: 新世紀(jì)廣場(chǎng) 1層； 19/10000☆23: 大慶錦繡城 1層 。面積價(jià)格02023250030003500400045005000以上☆160 80 90 100 120 120以上☆2☆4☆5☆6☆7☆8☆9☆3☆11☆12☆13☆14☆10☆15☆16 ☆17☆18☆19☆20☆21☆1: 國(guó)際物流城 (公寓 )。 130/4300 ☆3: 城北花園 。 108/3600☆6: 桃園二村 : 120/3500☆7: 桃園三村 : 100/3800☆8: 南洋麗都 : 120/5500☆9: 曼氏銀洲； 100/4600☆10: 金谷府邸 : 80/4600☆11: 君悅豪庭 。 110/4200☆16: 華源上海城； 90/4500☆17: 華僑花園； 100/4500☆18: 國(guó)泰公寓 。 85/4200☆20: 萬(wàn)鴻城市銀座 。 90/3100從市場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)狀的角度看，住宅公寓均價(jià)大多居于3500~4600元 /平米，面積為 80~110平方米(本項(xiàng)目公寓層高為本項(xiàng)目公寓層高為 )客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題界定森茂國(guó)際新世紀(jì)廣場(chǎng)世紀(jì)苑鄭和西路城市華庭五洋商城流星花園南園西路人民南路城北花園寶龍城市廣場(chǎng)國(guó)際物流城 君悅豪庭柳園路大慶錦繡城 南洋麗都皇家麗晶曼氏銀洲之江國(guó)際恒榮泰城市廣場(chǎng)嘉禾左岸春天8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；陧?xiàng)目的長(zhǎng)短期目標(biāo)，我們應(yīng)該分開(kāi)兩條線思考本項(xiàng)目Ⅰ 、長(zhǎng)期目標(biāo)：利潤(rùn)最大化 確定項(xiàng)目占位、整體定位，透支未來(lái)價(jià)值Ⅱ 、短期目標(biāo)：順利現(xiàn)金流 確定競(jìng)爭(zhēng)策略、執(zhí)行方案，確保短期熱銷(xiāo)關(guān)鍵行動(dòng)：分析趨勢(shì)關(guān)鍵行動(dòng)：分析競(jìng)爭(zhēng)客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題界定10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)位特征：地處太倉(cāng)城北經(jīng)開(kāi)區(qū)核心位置，距離市中心 ，交通便利上海蘇 州太倉(cāng)市浙 江森茂國(guó)際位于城廂鎮(zhèn)城區(qū)北面 ，緊鄰在建的太倉(cāng)汽車(chē)新客站，北面是高新留學(xué)生園區(qū)、車(chē)管所等； 目前城廂鎮(zhèn)有向東發(fā)展的趨勢(shì)，項(xiàng)目不在城區(qū)發(fā)展的主要發(fā)展方向上； 市中心城廂鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)森茂國(guó)際森茂國(guó)際客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題界定占地面積： 總占地約 10萬(wàn) ㎡ 地上建筑面積 15萬(wàn)㎡容 積 率： ≤建筑密度 : %用地性質(zhì)： 綜合用地產(chǎn) 權(quán)： 地塊產(chǎn)權(quán) 40年地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南面 為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的主干道； 北面 為北京路，緊靠高新留學(xué)生園區(qū)； 西面 毛太路已暢通，但周邊沒(méi)有建筑， 陌生區(qū)域；森茂國(guó)際森茂國(guó)際寧波路毛太路毛太路北京路太平路毛太路毛太路客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題界定13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。面積合計(jì)： 59852㎡ （不包括 3S\4S店）4S雪佛萊雪佛萊4S廣州本田廣州本田4S豐田豐田3S3S3S3S毛太路北 京 路寧 波 路太平路商業(yè)面積合計(jì)： 88306㎡客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題界定14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻裟繕?biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題界定15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目條件市場(chǎng)環(huán)境問(wèn)題界定17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。太倉(cāng)