中國房地產(chǎn)開發(fā)程序與稅費(fèi)培訓(xùn)課件-展示頁
2025-02-12 20:45本頁面
【正文】 確 定 投資機(jī)會選擇與決策分析 在投資前，對項(xiàng)目的內(nèi)外資源進(jìn)行評估是一項(xiàng)必不可少的工作。中國房地產(chǎn)開發(fā)程序 2023年 6月 中國房地產(chǎn)開發(fā)程序 房地產(chǎn)開發(fā)的涵義 房地產(chǎn)開發(fā)模式 我國房地產(chǎn)開發(fā)程序 我國房地產(chǎn)企業(yè)主流產(chǎn)品開發(fā)流程圖 房地產(chǎn)開發(fā)的涵義 通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。 品牌 房地產(chǎn)開發(fā) 需要整合的資源 勞動力 土地 專業(yè)人員 經(jīng)驗(yàn) 城市基礎(chǔ)、 公 用 配套 設(shè)施 建筑材料 資金 房地產(chǎn)開發(fā)模式 香港模式： 以開發(fā)商為中心 客戶預(yù)售融資、銀行按揭融資 由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理” —— 縱向價(jià)值鏈 開發(fā)商不持有物業(yè) 美國模式： 市場化資本運(yùn)作 聘請專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié) ——橫向價(jià)值鏈 開發(fā)商持有并經(jīng)營物業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)模式 物業(yè)管理 銷售 蓋房子 取得土地 主要采用香港模式： 依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金 以銷售為主的經(jīng)營模式 以圈地、圈錢為主的盈利模式 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機(jī)會選擇 與決策分析 中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序 ?Step 2. 前期工作 ?Step 3. 建設(shè)階段 ?Step 4. 租售階段 ?Step 1. 投資機(jī)會選擇 與決策分析 投資機(jī)會選擇與決策分析 機(jī)會篩選 財(cái)務(wù)分析 資源評估 投資決策分析 投資機(jī)會選擇 機(jī)會尋找 投資機(jī)會選擇與決策分析 投資機(jī)會選擇與決策分析 成熟市場的發(fā)展使得投資決策在項(xiàng)目開發(fā)中占據(jù)了越來越大的比重 ， 第一顆棋擺在哪里 ， 怎么擺 ，成為每個(gè)開發(fā)商投資時(shí)考慮得最多的事情 。對項(xiàng)目優(yōu)勢資源的利用可以提高項(xiàng)目的競爭力；對項(xiàng)目劣勢資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，加速項(xiàng)目資金回收。其中，經(jīng)濟(jì)層面又可以分為宏觀經(jīng)濟(jì)層面和中觀經(jīng)濟(jì)層面。 初步可行性 研 究 投資機(jī)會選擇與決策分析 對擬投資的項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，并針對具體地塊及市場現(xiàn)狀建議開發(fā)投資模型，對建設(shè)投資、成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量等進(jìn)行精確控制。也就是說，在各個(gè)城市中，仍有由政府決策的開發(fā)項(xiàng)目，其中有相當(dāng)一部分 (比如危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配 )是通過土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。 ■ 土地收購 ：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。 從目前來看，不管是招標(biāo)、拍賣或者掛牌，拿地大概只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那就是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 辦理國土使用證 以成都市建設(shè)工程為例 ?. 受理單位：成都市國土局地產(chǎn)處 受理時(shí)間： 12個(gè)工作日 所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復(fù)印件； 土地權(quán)屬證明文件； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點(diǎn)通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖； 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)或備案文件； 地籍調(diào)查表、屆址點(diǎn)成果表、宗地圖； 招標(biāo)、拍賣、掛牌成交確認(rèn)書； 土地出讓金繳納情況審核表； 契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。 取得 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 以成都市建設(shè)工程為例 ?. 受理單位：成都市規(guī)劃局綜合處 受理時(shí)間： 15個(gè)工作日 所需主要資料： 《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 》 申請表 。 擴(kuò)建項(xiàng)目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 。 1:500地形圖六份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 申請表 。 撥地紅線成果圖 。 涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項(xiàng)目，應(yīng)向各相關(guān)部門出具征求意見函 。 取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記 受理單位：
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