城市經(jīng)濟，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場講義-展示頁
2025-02-12 20:45本頁面
【正文】 致。 信用 ? 中國誠信證券評估公司曾對上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信用評級，結(jié)果表明： 在信用較好的上海，受評的 238家開發(fā)商中，信用等級在 3B(有貸款價值 )及以上企業(yè)僅占 37％， 2B(有風(fēng)險但可以貸款 )占 59％；福建受評的 122家開發(fā)商， 2B及以上企業(yè)占 68％。 相當多的開發(fā)商搞“打一槍換一個地方”式的項目開發(fā)。 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 3） ? 信用關(guān)系 ： 金融業(yè)去年對 30多個行業(yè)的信用狀況進行了內(nèi)部排序 : 房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。城市經(jīng)濟，城市規(guī)劃 和房地產(chǎn)市場 柏蘭芝 北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心 一、導(dǎo)論 I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 — 中國脈絡(luò) III. 房地產(chǎn)市場概況 不動產(chǎn)市場 ? 不動產(chǎn)是一個市場博弈 : 追求利益 游戲規(guī)則 參加者又不同角色和戰(zhàn)略 即使為了獲利 ， 也要了解經(jīng)濟的外部 性 新規(guī)則促使參加者改變博弈計劃 ? 變動的市場 ? 例：辦公樓小型化 后工業(yè)社會 企業(yè)削減辦公用房費用 Kodak削減 2540%辦公用房費用 不動產(chǎn)不僅僅是一個博弈 ? 政府干預(yù) ? 增加投資 稅收，補貼 ? 限制開發(fā) 分區(qū)規(guī)劃 ? 參加者 — 包 括政府的相互影響 ? 經(jīng)濟領(lǐng)域 +非經(jīng)濟領(lǐng)域 I. 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò)（ 1） ? 以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè) ， 金融業(yè)的支持必不可少 ? 房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來源 : 自有資金 ， 銀行貸款 ， 資本市場融資 ， 銷售回籠資金 金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系 中國脈絡(luò) （ 2） ? 銀行貸款一直是開發(fā)資金的主要來源。 在目前國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個所謂“三七開”的說法 : 一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的 30％，其余行業(yè)占 70％： 二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占 70％。 ? 房地產(chǎn)業(yè)雖然在 1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。規(guī)模化，集團化，有品牌的開發(fā)商很少。 ? 核心問題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實際源于銀行的資金普遍高出 50％，信用狀況普遍較低。 ? 光大銀行：對于房地產(chǎn)開發(fā)項目惜貸 ， 但對于像北京城建集團 ， 住總集團 、 建工集團這樣的優(yōu)質(zhì)客戶 ， 不但不提高貸款利率 ， 還會適當放寬一些政策去爭取項目 。實行 “ 低層封頂，高層要完成項目三分二 ” 的原則加強對客戶的監(jiān)控。服務(wù)，保證金的扣留額度，擔(dān)保的時間上都動了不少腦筋。 個人住房貸款 ? 截至今年 10月底，中國工商銀行的個人住房貸款余額由 1997年末的 62億元增加到 2418億元，增長了 38倍，預(yù)計到 2
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