【正文】 協(xié)調(diào)主體 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 行業(yè)協(xié)會(huì) 非市場行為主體 3/9/2023 28 第一節(jié) 供給主體 一、物業(yè)管理企業(yè) 二、專項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu) 三、壟斷性經(jīng)營機(jī)構(gòu) 四、咨詢機(jī)構(gòu) （一）基本情況 3/9/2023 29 （二）業(yè)務(wù)范圍 服 務(wù) 業(yè) 主 物 業(yè) 公共事務(wù) 實(shí) 施 管 理 業(yè) 主 入 伙 物業(yè)接管驗(yàn)收 常 規(guī) 特 約 專 項(xiàng) 3/9/2023 30 （三）責(zé)任 （ 1）判別違約 （ 2）承擔(dān)違約方式 （ 1）報(bào)告責(zé)任 （ 2）協(xié)助做好安全防范責(zé)任 3/9/2023 31 二、專項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu) （一）基本情況（專業(yè)化程度） （二）業(yè)務(wù)范圍 （三）責(zé)任 三、壟斷性經(jīng)營機(jī)構(gòu) （一）基本情況（轉(zhuǎn)制） （二）業(yè)務(wù)范圍 （三）責(zé)任 3/9/2023 32 四、咨詢機(jī)構(gòu) （一）服務(wù)對(duì)象 （二）業(yè)務(wù)范圍 （三）責(zé)任 3/9/2023 33 第二節(jié) 需求主體 一、業(yè)主 （一）基本情況 ：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主 ： 單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主；多主樓宇（異產(chǎn)毗連房屋）業(yè)主； 業(yè)主為自然人、業(yè)主為法人 （二）責(zé)任 3/9/2023 34 二、業(yè)主自治組織 （一）基本情況 （二）主要職責(zé) 三、房地產(chǎn)開發(fā)商 （一）基本情況（二）主要義務(wù)和職責(zé) 四、非業(yè)主使用人 （一）基本情況（二）主要義務(wù)和職責(zé) 3/9/2023 35 第三節(jié) 協(xié)調(diào)主體 一、行業(yè)行政主管部門 二、市場管理部門 三、行業(yè)協(xié)會(huì) 3/9/2023 36 第四節(jié) 非市場行為主體 一、物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安維護(hù)主體 二、道路養(yǎng)護(hù)維修主體 3/9/2023 37 第五章 物業(yè)管理市場的運(yùn)行機(jī)制 第一節(jié) 供求之間制約機(jī)制 第二節(jié) 價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制 第三節(jié) 政府的監(jiān)控機(jī)制 3/9/2023 38 第一節(jié) 供求之間制約機(jī)制 一、業(yè)主自治 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主之間的制約 業(yè)主之間的制約 二、委托代理 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)之間的相互制約。 3/9/2023 22 三、生產(chǎn)與消費(fèi)歸一 物業(yè)管理是按照合同約定的時(shí)間段 ，邊生產(chǎn)邊交換邊消費(fèi) ， 交錯(cuò)進(jìn)行直到合同期滿 。 需求方支付商品價(jià)格只能根據(jù)國家的價(jià)格政策 、 支付能力 、 支付意愿和對(duì)質(zhì)量的預(yù)測來確定 。 3/9/2023 20 第五節(jié) 各主要環(huán)節(jié)的時(shí)間順序錯(cuò)位 一 、 超前確定供求關(guān)系 在商品交換和消費(fèi)前就先確定供求關(guān)系 。如此眾多的民事主體成為一件商品的共同需求者，在各類商品市場中是絕無僅有的。 3/9/2023 18 一 、 對(duì)需求的干預(yù) 33號(hào)令 、 物業(yè)管理?xiàng)l例 、 地方法規(guī) 二、對(duì)供求關(guān)系確定方式的干預(yù) 物業(yè)管理?xiàng)l例、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 三、對(duì)價(jià)格的干預(yù) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 3/9/2023 19 第四節(jié) 供求主體特殊 一、需求主體 需求方往往不是某一個(gè)自然人或某一個(gè)法人，而是自然人群體、法人群體或自然人和法人群體。 如物業(yè)管理初期階段由房地產(chǎn)開發(fā)商直接交給自己派生的物業(yè)管理部門 。 需求者與一些有意向又符合條件的供給者雙方協(xié)商用合同確定供求關(guān)系 。 二 、 邀請招標(biāo) 一是需求方通過向一定范圍符合條件的物業(yè)管理企業(yè)同時(shí)發(fā)出邀請 ， 經(jīng)過競爭最后確定物業(yè)管理服務(wù)的供求關(guān)系 。 三 、 服務(wù)活動(dòng)隨供給者移動(dòng) 物業(yè)管理市場上 ， 供應(yīng)者將服務(wù)送到物業(yè)管理區(qū)域 ， 需求方是不動(dòng)的 ， 發(fā)生流動(dòng)的是供給一方 。只能是供給者的 “ 人 ” 流動(dòng) ， 是供給者到需求者的消費(fèi)空間生產(chǎn)這種商品 。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供需雙方形成互動(dòng)。因該產(chǎn)品具有無形性，因此不需要運(yùn)輸。物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)、交換與消費(fèi)在同一時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行。 多樣性 物業(yè)的異質(zhì)性，決定了物業(yè)管理服務(wù)的多樣性。物業(yè)管理這種商品應(yīng)該是物業(yè)管理服務(wù)“活動(dòng)和過程的結(jié)果”。 3/9/2023 3 二、物業(yè)管理市場培育 培育市場必須要強(qiáng)化市場需求，已經(jīng)出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等對(duì)規(guī)范物業(yè)管理市場有直接的影響。物業(yè)管理市場 天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院 3/9/2023 1 第一章 概述 第一節(jié) 物業(yè)管理市場的產(chǎn)生和發(fā)展 第二節(jié) 物業(yè)管理市場研究范圍 第三節(jié) 基本概念和基礎(chǔ)知識(shí) 3/9/2023 2 第一節(jié) 物業(yè)管理市場的產(chǎn)生和發(fā)展 一、物業(yè)管理市場的啟動(dòng) 物業(yè)管理市場的產(chǎn)生是生產(chǎn)力水平提高和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。 1994年出現(xiàn)了招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)， 1996年有些地區(qū)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)在媒體上公開招標(biāo)，標(biāo)志著我國物業(yè)管理市場競爭已經(jīng)開始，物業(yè)管理市場啟動(dòng)。 三、物業(yè)管理市場發(fā)展趨勢 ◆住宅物業(yè)全面招標(biāo) ◆物業(yè)管理企業(yè)紛紛與開發(fā)商脫鉤 ◆非住宅物業(yè)陸續(xù)競標(biāo) 3/9/2023 4 第二節(jié) 物業(yè)管理市場研究范圍 一、市場運(yùn)行規(guī)律 二、主體責(zé)任 三、物業(yè)管理市場運(yùn)行方式 四、管理和調(diào)控 3/9/2023 5 第三節(jié) 基本概念和基礎(chǔ)知識(shí) 一、物業(yè) ◆物業(yè)與物業(yè)分類 ◆物業(yè)管理區(qū)域 ◆物業(yè)管理項(xiàng)目 ◆物業(yè)權(quán)屬關(guān)系 二、物業(yè)管理 ◆物業(yè)管理與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 ◆物業(yè)管理服務(wù)分類 ◆物業(yè)管理服務(wù)所屬類別 3/9/2023 6 三、前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理與前期物業(yè)管理內(nèi)容 四、公共物品理論與物業(yè)管理 公共物品 私有物品 五、市場 六、物業(yè)管理市場 3/9/2023 7 第二章 物業(yè)管理的特征 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的特征 第二節(jié) 管理模式的特點(diǎn) 3/9/2023 8 無形性 物業(yè)管理服務(wù)本身是無形的，無法找到它的物質(zhì)形體。 易逝性 物業(yè)管理服務(wù)一閃即逝無法存儲(chǔ)，物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)結(jié)果也不能存儲(chǔ)起來。 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的特征 3/9/2023 9 生產(chǎn)、交換與消費(fèi)的同一性 時(shí)間的同一性 在物業(yè)服務(wù)合同期間內(nèi)，提供服務(wù)的一方連續(xù)不斷地生產(chǎn)，以達(dá)到維護(hù)物業(yè)及其整體環(huán)境的良好；同時(shí)要求需求方連續(xù)不斷地支付費(fèi)用并消費(fèi)供給方所提供的產(chǎn)品。 空間的同一性 物業(yè)管理供給方用需求方提供的服務(wù)費(fèi)生產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品，生產(chǎn)出來需求方就地消費(fèi)。 3/9/2023 10 互動(dòng)性 物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的提供，需要消費(fèi)者配合、協(xié)作并參與生產(chǎn)過程與生產(chǎn)者共同完成。 3/9/2023 11 第二節(jié) 管理模式的特點(diǎn) ◆ 專業(yè)化（專業(yè)