某樓盤整合策劃方案(ppt67頁(yè))4-展示頁(yè)
2025-02-11 15:39本頁(yè)面
【正文】 石等一批著名建筑都集中在這里。 越秀區(qū)樓市的主要特征 ?城市中心區(qū) 位于廣州老城區(qū)的中軸線上，是傳統(tǒng)廣州的真正中心區(qū)，是廣州市政建設(shè)最完善的轄區(qū)。 老城三區(qū)樓市的主要特征（續(xù)） ?老城區(qū)物業(yè)因?yàn)楠?dú)有的嶺南人文社會(huì)環(huán)境和風(fēng)土人情，居民 90%都是土生土長(zhǎng)的本地廣州人，他們具有相近的生活、飲食、文化、風(fēng)俗習(xí)慣及‘戀土情結(jié)’。 ?老城區(qū)物業(yè)在交通、生活便利，文化娛樂(lè)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文教衛(wèi)生設(shè)施等有較大的優(yōu)勢(shì)。 ?因?yàn)橛袃?yōu)異的地域優(yōu)勢(shì)和人文優(yōu)勢(shì)，有相對(duì)固定的消費(fèi)群體，即使售價(jià)穩(wěn)步居高，成交量依然相當(dāng)可觀?！拔镆韵橘F”，成交面積與批出面積有互動(dòng)關(guān)系。 ?三區(qū)物業(yè)均價(jià)也存在一定的梯度，荔灣 47525245，越秀 69907286，東山 73748255；成交均價(jià)無(wú)大幅升降，以越秀最平穩(wěn)。 ‘恒鑫御園’項(xiàng)目 推廣策略研討提案 深圳市黑弧廣告有限公司 二 000年十二月 黑弧廣告理念 做實(shí)效廣告 目錄 一、分析部分 ? 市場(chǎng)背景、需求、預(yù)測(cè) ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 項(xiàng)目分析 ? 目標(biāo)對(duì)象分析 二、策略性思考與研討 ? 市場(chǎng)特征 ? 定位研討 ? 消費(fèi)者洞察 ? 推廣傳播策略 三、推廣建議 ? 傳播建議 ? 活動(dòng)建議 分析部分 （市場(chǎng)資料詳見(jiàn)備后的附件） 老城三區(qū)樓市概況 （上半年） 024681012141618批出面積 成交面積 高層均價(jià)越秀區(qū)東山區(qū)荔灣區(qū) 說(shuō)明 /結(jié)論 ?老城三區(qū)新樓盤推出都較少，其中越秀區(qū)更甚，僅 。 ?成交面積 : 新推出量 1，即物業(yè)供應(yīng)多少就消費(fèi)多少，連存量都消化得很好。 越秀區(qū)樓市概況 (上半年 ) 01三月份 四月份 五月份 六月份 七月份新批面積成交面積成交均價(jià) 結(jié)論 /說(shuō)明 ?住宅物業(yè)新批出量很少，供應(yīng)量有限。 ?成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，且成交量穩(wěn)中趨升。 老城三區(qū)樓市的主要特征 ?老城區(qū)物業(yè)開發(fā)基本上是舊城拆遷改造，面積小、規(guī)模小、成本高，寸土寸金；且在配套、環(huán)境建設(shè)上都存在美中不足。 ?老城區(qū)物業(yè)又一直都是華南地區(qū)商賈的聚集點(diǎn)，千百年來(lái)商業(yè)、飲食文化經(jīng)久不息。 ?老城區(qū)物業(yè)推廣方式都與商鋪齊頭并進(jìn)，以商鋪的旺銷帶動(dòng)住宅的銷售。 ?政治中心區(qū) —省政府、市政府、人大都駐扎在越秀區(qū)。 ?商業(yè)中心區(qū) —北京路步行商業(yè)街，中山四路至中山六路、一德路等，商業(yè)氣息最濃厚。 市場(chǎng)需求 /趨勢(shì) ?土生土長(zhǎng)的廣州人，因?yàn)樯盍?xí)慣、人文特征等原因，都喜歡在原居住地就近購(gòu)房置業(yè)，形成強(qiáng)大的潛在購(gòu)房群體。 ?成熟的社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施是購(gòu)房考慮的重要因素（ 60%）；菜市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院是居民最關(guān)心的設(shè)施。 競(jìng)爭(zhēng)分析 ?越秀區(qū)在物業(yè)供應(yīng)上相對(duì)其他區(qū)少很多，在售樓盤有‘北京大廈、中曦大廈、龍湖大廈’等少數(shù)幾個(gè)，以龍湖大廈銷售最好。因此我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就更少。 ?各樓盤宣傳偏向理性，多針對(duì)商業(yè)生意人，缺少生活化氣息。首期 4棟純住宅，建筑面積 8800平米；次期 A座 3棟各 32層，一棟為商住大廈，首至5層為商業(yè)裙樓，兩棟為 632層住宅塔樓； – 首期 B座，共 4棟， 8層、帶電梯、一梯兩戶、 64套純住宅， 3房 2廳及復(fù)式戶型結(jié)構(gòu)，面積在 110160平米之間； – 首期預(yù)計(jì)在 2023年 3月封頂，同時(shí)進(jìn)行銷售推廣。 ?獨(dú)有優(yōu)勢(shì)特征： – 外因：市政府隔壁，靠人民公園；鬧市中難得的靜謐環(huán)境。 目標(biāo)對(duì)象 ?主要目標(biāo)對(duì)象： – 居住在周圍的本土廣州人（老廣州）， 2545歲，可以是做生意的、也可以是職業(yè)者，傳統(tǒng)的家庭結(jié)構(gòu)，傳統(tǒng)的老廣州生活方式。 推廣的策略性思考與研討 ?推廣策略的研討，鎖定的目標(biāo)消費(fèi)者是怎樣的人？ ?概念包裝 /行銷對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者的作用有多大？ ?如何才能贏得目標(biāo)消費(fèi)者的心靈？ ?如何才能與目標(biāo)消費(fèi)者全方位的接觸？ ‘恒鑫御園’項(xiàng)目定位研討 ?從樓盤處的環(huán)境看，不靠山、不靠水，不具備廣州人界定“豪宅”概念的條件； ?從樓盤獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)特征 — – 市政府邊、近人民公園； – 8層帶電梯、一梯兩戶； – 以及老廣州對(duì)原來(lái)這里環(huán)境氛圍的認(rèn)同。 這里應(yīng)該是一個(gè)讓人尊崇的地方。 項(xiàng)目推廣策略研討 項(xiàng)目定位 – ‘恒鑫御園’應(yīng)定位在尊貴、尊敬的概念上，是老廣州所向往的地方。 ?老廣州對(duì)周圍環(huán)境都相當(dāng)熟悉、并形成共識(shí)；只要是原來(lái)認(rèn)為可以的環(huán)境氛圍，拆遷后建起的新樓盤，多數(shù)都可以接受，都覺(jué)得不錯(cuò)。老人是 GOAL KEEPER/守門人，首先要過(guò)他們這一關(guān)； ?因此，成熟的老廣州生活社區(qū)改造的新樓，銷售看好；理解老廣州、貼近老廣州生活的格調(diào)（景觀、建筑、設(shè)施、配套、裝飾等）深受歡迎。 要贏得這些老廣州的心，就必須洞察他們的內(nèi)心世界，界定樓盤滿足的是他們的哪種情感需求。 主要目標(biāo)對(duì)象特征描述 ?傳統(tǒng)文化思想觀念較強(qiáng)，相信關(guān)公、財(cái)神、觀音、牌（位）坊，世代延續(xù)；把廣東以外的區(qū)域都叫做北方、
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