某園區(qū)廣告推廣策劃方案講義-展示頁(yè)
2025-02-11 15:33本頁(yè)面
【正文】 18中學(xué)、廣州市廣氮中學(xué)、東圃中學(xué)、廣氫小學(xué)則在天河區(qū)比較有名。而一些具備地方特色的食肆則比較分散，其中湘菜館占絕大部分，這說(shuō)明了東圃板塊的情況：一是有錢人不少，二是外來(lái)人口較多。 食肆 東圃一帶的食肆大至可分為兩大類，一是高檔次的酒店，二是以湘菜館為主的小酒樓。東圃還有大量專業(yè)商場(chǎng)，不過(guò)檔次不高，并且布局比較凌亂。 一、東圃板塊的配套狀況 購(gòu)物 現(xiàn)在東圃板塊的購(gòu)物非常方便，正大萬(wàn)客隆超市、好又多超市已經(jīng)基本解決了居民的日常生活所需。 前言： 在推售一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候要先對(duì)項(xiàng)目做出正確的定位，而正確的定位來(lái)自于對(duì)項(xiàng)目所屬區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況的透徹了解。 所以，在進(jìn)行項(xiàng)目定位之前，我們要先對(duì)所在的東圃板塊做深入分析。規(guī)劃相對(duì)小一些的商廈甚多。規(guī)劃中建筑面積 20多萬(wàn)平方米的花花世界，十多萬(wàn)平方米的駿景商業(yè)廣場(chǎng)、東圃城還未動(dòng)工，但已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)美好的藍(lán)圖。在中山大道集中了凱悅酒家、唐苑酒家，華金盾大酒店、華苑酒家、麗苑海鮮酒家等檔次較高的酒店。 教育 東圃的學(xué)校不少，其中小學(xué)最多，很多樓盤里都配套有幼兒園、小學(xué)等。 運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂 奧林匹克體育館是廣州新八景之一，設(shè)備齊全、先進(jìn)。東圃眾多的公園、娛樂場(chǎng)所和體育館，是東圃居民運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂的好去處，各類設(shè)施的豐富，連天河體育中心附近的配套也不能與之匹敵。 二、歷史發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)在東圃已面目一新，成為各大發(fā)展商群雄競(jìng)技場(chǎng)，幾個(gè)頗具規(guī)模的樓盤和一些中高檔樓盤即將問世，使“東圃新城”呼之欲出。 然而在 2023年度，規(guī)模較大的駿景花園以中高檔樓盤的面孔出現(xiàn)在東圃，不僅提升了新樓盤的開發(fā)檔次，而且在很短的時(shí)間內(nèi)，使樓價(jià)由 4000元平方米，迅速飆升到 5000多元 /平方米。 1999年“一年小變”使東圃面貌煥然一新，再加上九運(yùn)會(huì)的驅(qū)動(dòng)，隨后而至的富力天朗明居，東圃廣場(chǎng)、匯友苑、中興花園、羊城花園、旭景家園、中海康城、遠(yuǎn)洋明苑等樓盤，使東圃一下成了一個(gè)新的城區(qū)，過(guò)去在地段上只能以售 3500元 /平方米的水準(zhǔn)來(lái)贏得客戶認(rèn)可，大觀路以東的中興花園和羊城花園，卻因當(dāng)時(shí)的定位較低，未能齊頭并進(jìn)，開發(fā)商已意識(shí)到這一問題，在第二期開發(fā)時(shí)，亦都以“升級(jí)版”推出市場(chǎng)。 四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 “獨(dú)木難成林”，東圃四大盤出現(xiàn)（中?？党?、旭景家園、東圃廣場(chǎng)、美林海岸花園）引起了廣州市民和業(yè)內(nèi)人士對(duì)東部樓市的關(guān)注，這一點(diǎn)是一個(gè)樓盤的力量所難以營(yíng)造。 隨著開發(fā)商進(jìn)駐東圃板塊開發(fā)項(xiàng)目的增多，盡管各大發(fā)展商為避免競(jìng)爭(zhēng)，但由于戶型、面積、售價(jià)相近，因此在一定程度上決定其所瞄準(zhǔn)的目標(biāo)客戶相近，例如：中海康城 70%的住家是首次置業(yè)的白領(lǐng)，遠(yuǎn)洋明苑的業(yè)主，首次置業(yè)的白領(lǐng)達(dá) 95%以上，東圃廣州首次置業(yè)的白領(lǐng)占 50%，即將推出的盈彩美居一期所針對(duì)的目標(biāo)客戶亦是以天河、黃埔等地的首次置者，目標(biāo)客戶的過(guò)于集中難免樓盤與樓盤之間會(huì)形成正面競(jìng)爭(zhēng)。從大環(huán)境來(lái)講，東圃地區(qū)有較多的城市景觀，如：九運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館、城市公園；而車陂路已修葺一新、廣園東路建成通車、九運(yùn)會(huì)場(chǎng)設(shè)施投入使用、一些規(guī)劃和硬件都已落到實(shí)處等利好使東圃地區(qū)的形象大為改觀，同時(shí)東圃板塊的開發(fā)成本較低，樓價(jià)也合理，卻只有郊區(qū)的價(jià)格，吸引了許多首次置業(yè)者來(lái)此置業(yè)，不過(guò)要消除東圃在消費(fèi)者心中的郊區(qū)概念，首當(dāng)其沖的是要完善周邊的配套，而這需要一個(gè)過(guò)程。 8棟 11層的低層公寓，呈圍合式結(jié)構(gòu)布局，有的亞 熱帶園林，居住環(huán)境開揚(yáng)、優(yōu)美； 板塊的生活配套比較成熟，區(qū)內(nèi)有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、兒 童天地、悠閑廣場(chǎng)等規(guī)劃，內(nèi)部配套良好； 劣勢(shì)： 東圃距離天河較遠(yuǎn)，印象中該板塊有點(diǎn)亂，周
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