房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)控制成本-展示頁(yè)
2024-11-28 16:46本頁(yè)面
【正文】 求； ② 境內(nèi)結(jié)構(gòu)顧問介入，要求平面草圖； ③ 國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院提前介入方案設(shè)計(jì) （目標(biāo)不只是趕報(bào)建，要各專業(yè)配合優(yōu)化） （灌輸成本意識(shí)給設(shè)計(jì)院，精細(xì)化設(shè)計(jì)） ? （變更、簽證的合理）（附錄 1） 事前控制的幾個(gè)要點(diǎn) 設(shè)計(jì)院的選擇（擴(kuò)初及施工圖階段） ? 合適易管 （不一定要大牌，大牌設(shè)計(jì)院可能不把你的項(xiàng)目放在重要位置） ? 態(tài)度重視 (什么人？老總？總工？項(xiàng)目經(jīng)理？老總可以調(diào)動(dòng)更多的人力資源，但本人事務(wù)多，沒有太多的精力投入；總工，精通業(yè)務(wù)，但可支配的人力資源少 ) ? 項(xiàng)目情況 （設(shè)計(jì)院的業(yè)務(wù)情況，是不是飽滿） ? 服務(wù)意識(shí) （后期服務(wù)） ? 市場(chǎng)口碑 （同行公司，同類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)） 與設(shè)計(jì)公司合作時(shí)的顧慮及如何消除 A、 與設(shè)計(jì)公司合作最 擔(dān)心什么？ 風(fēng)險(xiǎn) —— 必須用大量的資源對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估！ 思想的融合 —— 必須發(fā)費(fèi)大量的時(shí)間進(jìn)行溝通！ B、 如何消除我們的擔(dān)心？ —— 抓住一切時(shí)機(jī)尋求長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴！ 建立 戰(zhàn)略合作伙伴 帶來(lái)的益處： ① 質(zhì)量和進(jìn)度的保證。 結(jié)構(gòu)成本會(huì)有很大離散性的原因是什么？ ① 客觀原因：風(fēng)、地震、地區(qū) ② 主觀原因：設(shè)計(jì)水平、甲方管理 內(nèi)涵 傳統(tǒng)成本管理理論 工程建設(shè)成本管理 項(xiàng)目操作成本約束 現(xiàn)代成本管理理論 全 方 位 成本管理 把成本管理的范圍擴(kuò)大到資源最優(yōu)化配置，價(jià)值分析，風(fēng)險(xiǎn)分析等領(lǐng)域，以系統(tǒng)觀點(diǎn)全面分析項(xiàng)目的 投入產(chǎn)出比 全 方 位 成本管理 把成本管理的鏈條向前擴(kuò)大到 決策投標(biāo) 階段，向后伸延到項(xiàng)目的 后期運(yùn)營(yíng) 階段， 使項(xiàng)目的成本在其整個(gè)項(xiàng)目生命周期中達(dá)到最優(yōu)化。房地產(chǎn)項(xiàng)目 —— 結(jié)構(gòu)成本的優(yōu)化和控制 言 結(jié)構(gòu)成本控制的意義 提問客戶最關(guān)注的是什么？ 房地產(chǎn)商的客戶最不關(guān)注的成本是什么？ 客戶最不關(guān)注的成本是： 結(jié)構(gòu)成本 —— 必須是房地產(chǎn)商 最 應(yīng)關(guān)注的成本！ 結(jié)構(gòu)成本到底有多少 ① 地面以上：鋼筋（ 35~90） kg/m2 /kg=(230~590)元 /m2 砼：（ ~） m3/m2 (386~460)元 / m3=(120~230)元 /m 總價(jià)： (350~820)元 /m2 平均 580元 /m2 ② 地面以下：鋼筋（ 130~300） kg/m2 /kg=(840~1950)元 /m2 砼：（ ~） m3/m2 (400~460)元 / m3=(360~650)元 /m2 總價(jià)： (1200~2600)元 /m2 平均 1900元 /m2 ③ 基礎(chǔ)及樁基礎(chǔ)：總價(jià)： (25~120)元 /m2 平均 60元 /m2 ④ 單位面積的綜合結(jié)構(gòu)成本為（按地下面積占總面積的 22%計(jì)算）： 560元 /m2~1330元 /m2 平均 950元 /m2 ⑤ 結(jié) 構(gòu)的相關(guān)成本：模板、基坑支護(hù)、土方、砌體等 。 結(jié)構(gòu)成本占建安成本 40~60%。 成本管理內(nèi)涵 設(shè) 計(jì) 招 投 標(biāo) 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 項(xiàng)目 策劃階段 投入使 用階段 施 工 項(xiàng)目論 證 控 制 過 程 控 制 措 施 成本管 理 工作性質(zhì) 技術(shù) 工作 經(jīng)濟(jì) 工作 管理 工作 組織 措施 技術(shù) 措施 合同 措施 經(jīng)濟(jì) 措施 總目標(biāo)：項(xiàng)目全壽命周期的最小投入產(chǎn)出比 。 ② 后期服務(wù)的保證。 ④ 總成本的降低，總效率的提高。 專業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇（不只能是掛靠） ? 業(yè)績(jī)、經(jīng)驗(yàn) ? 市場(chǎng)反饋 ? 三個(gè)配合 （ ① 圖紙修改、 ② 專業(yè)協(xié)調(diào)、 ③ 工地現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，負(fù)責(zé)人要參加工地例會(huì)） ? 影響力 及控制力 （領(lǐng)導(dǎo)調(diào)動(dòng)更多人員） 討論：當(dāng)選團(tuán)隊(duì)和選公司矛盾時(shí)，選誰(shuí)？選團(tuán)隊(duì)更重要 如何與設(shè)計(jì)院溝通并灌輸工程成本控制的意識(shí) ? 前期主動(dòng) 的溝通 ? 尊重平等 的心態(tài) ? 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 的 換位思考 （附錄 2） ? 同行 的交流與競(jìng)爭(zhēng) ? 雙贏 的思路和手段 設(shè)計(jì)周期的合理取值 （附錄 3） ? 設(shè)計(jì)周期對(duì)總成本的影響 ?資金的時(shí)間價(jià)值 ?市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化 追加資源 由于浪費(fèi)時(shí)間而增加成本 ? 產(chǎn)品的實(shí)際價(jià)值 ? 如何在保證質(zhì)量、不增加成本的前提下縮短設(shè)計(jì)周期？ 決策的導(dǎo)向及措施（進(jìn)度、成本、質(zhì)量）哪個(gè)更重要？ 工序的前置及搭接。 設(shè)計(jì)費(fèi)的合理取值 ? 設(shè)計(jì)費(fèi)本身及其對(duì)總成本、進(jìn)度及質(zhì)量的影響如何？
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