【正文】 班人員對(duì)訪客進(jìn)行登記； （ 3）貨物出門，必須有業(yè)主到場(chǎng)簽名放行； （ 4）鑒于治安事故發(fā)生的偶然性和不確定性的特點(diǎn)，采用人防與技防相結(jié)合的方式，來遏制治安事故的發(fā)生，人防方面，增加保安值班人員、巡查點(diǎn)和巡查密度，以固定崗位與流動(dòng)巡查崗位相結(jié)合的方式，每天 24 小時(shí)對(duì)小區(qū)進(jìn)行值班與巡邏，同時(shí)，服務(wù)中心購買和安裝巡更系統(tǒng)，從技術(shù)上保證巡查制度能得到貫徹實(shí)施；同時(shí)，建議經(jīng)濟(jì)條件許可的業(yè)主，安裝與派出所聯(lián)網(wǎng)的家居紅外線報(bào)警 系統(tǒng)； （ 5）合理布置保安人員布控點(diǎn)，將固定崗保安員與巡邏崗保安員配置在可視或可用對(duì)講機(jī)傳呼的范圍內(nèi)，使小區(qū)隨時(shí)保持有足夠的安全力量阻嚇或制止萬一的治安事故的發(fā)生，也讓業(yè)主在每天 24 小時(shí)的任何時(shí)候進(jìn)入小區(qū)時(shí)，都能看見我司的保安人員，增強(qiáng)業(yè)主的安全感。華際物業(yè)管理公司擁有專業(yè)化水平高的工程技術(shù)人才，在管理期內(nèi)無管理責(zé)任發(fā)生停水、停電問題發(fā)生。 設(shè)備設(shè)施管理 我司在進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理后，將采取以下措施來保障設(shè)備設(shè)施的正常使用： （ 1）對(duì)小區(qū)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行一次全面的檢修、翻新； （ 2）委托有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司對(duì)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行檢測(cè)、維修、保養(yǎng)； （ 3）按政策法規(guī)的要求，對(duì)特種設(shè)備進(jìn)行年檢，年檢通過后，才能投入使用，確保小區(qū)居民的生命財(cái) 產(chǎn)安全； （ 4）制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備設(shè)施管理、操作流程的規(guī)章制度，制訂有效的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)方案，運(yùn)用電腦技術(shù)對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理，其中包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計(jì)劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項(xiàng)進(jìn)行管理。服務(wù)中心經(jīng)理兼職管理人員，顧問為物業(yè)公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)有關(guān)人士； 在落實(shí)活動(dòng)場(chǎng)所方面，我司擬利用小區(qū)現(xiàn)有的環(huán)境，從綠化和設(shè)施方面進(jìn)行整改，依社區(qū)文化活動(dòng)的功能需要，在不違章、不擾民的情況下，對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行改造利用，為居民創(chuàng)造良好的社區(qū)文化活動(dòng)場(chǎng)所； 在落實(shí)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，我司擬通過服務(wù)費(fèi)中出一點(diǎn)，管理者酬金中出一點(diǎn)，向周圍商家拉贊助來出一點(diǎn)，熱心公益事業(yè)的住戶自愿贊助一點(diǎn)的方式，多方位的籌集活動(dòng)資金； 在落實(shí)活 動(dòng)方式和活動(dòng)項(xiàng)目方面，我司要從小區(qū)居民的實(shí)際訴求出發(fā)，選擇小區(qū)居民喜聞樂見的活動(dòng)項(xiàng)目和方式，做到節(jié)假日和平時(shí)相結(jié)合，有松有馳的開展活動(dòng)，平時(shí)可開辦文化知識(shí)講座或?qū)W習(xí)班，傳授文化知識(shí)和家政技能，以知識(shí)提高小區(qū)居民的日常生活品味，或者開展一些體育活動(dòng)，使小區(qū)居民在緊張的工作之余，還能強(qiáng)身健體；適逢法定節(jié)日、中國傳統(tǒng)節(jié)日或西方節(jié)日時(shí)，要結(jié)合節(jié)假日的放假時(shí)間和節(jié)假日特定的文化內(nèi)涵來開展活動(dòng)，比如：勞動(dòng)節(jié)，開展我愛勞動(dòng)征文或演講比賽，六一節(jié)前后，可組織小朋友進(jìn)行游園活動(dòng)，重陽節(jié)，開展尊敬老人的夕陽紅棋牌比賽，國慶節(jié)， 進(jìn)行熱愛祖國、熱愛家園的攝影比賽，圣誕節(jié)，舉辦圣誕老人派發(fā)禮品活動(dòng)。 在落實(shí)專職人員方面，我司擬成立社區(qū)文化 活動(dòng)小組。因此，我司決定將通過落實(shí)專職人員、落實(shí)活動(dòng)場(chǎng)所、落實(shí)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、落實(shí)活動(dòng)方式和活動(dòng)項(xiàng)目來保障和促進(jìn)社區(qū)文化活動(dòng)的開展。 目前，浪琴花園小區(qū)的社區(qū)文化活動(dòng)較少。特別在前段“非典”時(shí)期，怡城物業(yè)公司聯(lián)合街道定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒，為抗“非典”的最后勝利奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 五、東莞市浪琴花園物業(yè)管理現(xiàn)狀分析 環(huán)境衛(wèi)生管理 東莞市浪琴花園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)由東莞市怡城物業(yè)管理有限公司進(jìn)行，小區(qū)內(nèi)垃圾能做到日產(chǎn)日清。 定期向業(yè)戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)意見征詢表，對(duì)合理化建議整改率達(dá) 100%。物業(yè)管理以服務(wù)為本，管理服務(wù)對(duì)象是業(yè)戶，因此服務(wù)中心將工作定位為：“以人為本，誠信經(jīng)營”的物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)定位，充分了解小區(qū)業(yè)戶的需求，根據(jù)東莞市浪琴花園物業(yè)的本身特點(diǎn)與物業(yè)管理的各個(gè)要素，從實(shí)際出發(fā)，深入挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路，在地理位置、物業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，確立對(duì)東莞市浪琴花園物業(yè)管理的整體構(gòu)想和管理思路。 二、東莞市浪琴花園主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表（見下表） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 名 稱 數(shù) 量 名 稱 數(shù) 量 占地面積 64424 M2 室外消防栓 按實(shí)際數(shù)量 住宅建筑面積 M2（已開發(fā)） 樓層消防栓 按實(shí)際數(shù)量 總戶數(shù) 627 戶 梯燈 按實(shí)際數(shù)量 汽車 5 輛 電梯 無 天面正壓送風(fēng)機(jī) 按實(shí)際數(shù)量 電梯 無 發(fā)電機(jī)組 1 組 生活水泵 按實(shí)際數(shù)量 專用變壓器房 按實(shí)際數(shù)量 消防水泵 按實(shí)際數(shù)量 防盜門 按實(shí)際數(shù)量 消防噴淋水泵 按實(shí)際數(shù)量 三、東莞市浪琴花園物業(yè)特征和認(rèn)識(shí) 東莞市浪琴花園有充足的陽光、新鮮的空氣，綠色的草地，周邊更有各種完善配套的生活設(shè)施，是業(yè)戶修身養(yǎng)性、健身娛樂的樂園。二期總占地面積為 46662 平方米，已開發(fā)土地面積 22569 平方米，建筑面積 平方米。一期總占地面積 17762 平方米，建筑面積 236173.92平方米，建筑類型：小高層（不帶電梯） 12 棟，別墅 8 棟，共 260 個(gè)單位。 先 試用一年，一年后通過考評(píng)滿意后再續(xù)約，反之解聘。 我司將通過各方關(guān)系協(xié)助業(yè)主委員會(huì)規(guī)范專項(xiàng)維修資金管理制度。如有發(fā)生，我公司將按實(shí)際損失作出賠償。 三、建立 5 萬元服務(wù)質(zhì)量保證金。 二、建立物業(yè)管理專家定期督導(dǎo)小區(qū)服務(wù)的機(jī)制。 投 標(biāo) 人（全稱）：東莞市華際物業(yè)管理有限公司 法定代表人或其授權(quán)的代理人（職務(wù)、姓名）： 日 期：二 OO 六年五月二十八日 中標(biāo)后承諾 針對(duì)浪琴花園小區(qū)現(xiàn)有的情況，若我司中標(biāo)，為更好地為浪琴花園業(yè)戶服務(wù)，遵循我司“以人為本、誠信經(jīng)營”的服務(wù)宗旨，我公司鄭重承諾： 一、保證各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不低于目前水平。 四、我們理解，貴單位不一定接受最低標(biāo)價(jià)的投標(biāo)或貴單位接到的其他任何投標(biāo)。在此期限屆滿之前，本投標(biāo)書始終將對(duì)我方具有約束力，并隨時(shí)接受中標(biāo)。浪琴花園物業(yè)管理投標(biāo)書 投 標(biāo) 書 致：東莞市浪琴花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)： 一、在研究了浪琴花園的招標(biāo)工作方案和考察了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)后，我們?cè)敢獍慈嗣駧牛ù髮懀┳≌阂紙A捌角正 /月 /平方米，別墅：貳圓捌角正 /月 /平方米的投標(biāo)價(jià)，遵照招標(biāo)文件的要求承擔(dān)浪琴花園小區(qū)的物業(yè)管理項(xiàng)目的實(shí)施。 二、我們同意在規(guī)定的投標(biāo)文件有效期內(nèi)，嚴(yán)格遵守本投標(biāo)書的各項(xiàng)承諾。 三、在物業(yè)服務(wù)合同正式簽署生效之前，本投標(biāo)書連同貴單位的中標(biāo)通知書將構(gòu)成我們雙方之間共 同遵守的文件，對(duì)雙方具有約束力。同時(shí)也理解，貴單位不負(fù)擔(dān)我們的任何投標(biāo)費(fèi)用。 通過科學(xué)的管理、優(yōu) 質(zhì)的服務(wù)，使業(yè)戶滿意率達(dá) 98%以上。 聯(lián)系東莞市物業(yè)管理協(xié)會(huì)，邀請(qǐng)行業(yè)專家定期對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行督導(dǎo)，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。 保障在浪琴花園物業(yè)服務(wù)過程中無因管理不善造成的物業(yè)及附屬設(shè)施、設(shè)備損失。 四、確保物業(yè)專項(xiàng)維修資金分帳到戶。 五、本公司若有幸中標(biāo)，同意在簽定的《物業(yè)服務(wù)合同》合同期限中采取“ 1加 1”合作方式。 東莞市華際物業(yè)管理有限公司 二 OO 六年五月二十八日 東莞市浪琴花園小區(qū) 物 業(yè) 管 理 投 標(biāo) 書 東莞市華際物業(yè)管理有限公司 目 錄 第一章 前 言 一、東莞市浪琴花園概況??????????????????????1 二、東莞市浪琴花園主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表?????????????2 三、東莞市浪琴花園物業(yè)特征和認(rèn)識(shí)?? ???????????????2 四、東莞市浪琴花園實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)??????????????????3 五、東莞市浪琴花園物業(yè)管理現(xiàn)狀分析????????????????3 六、浪琴花園物業(yè)管理總體思路和服務(wù)設(shè)想??????????????8 七、采取工作管理措施???????????????????????9 第二章 管理服務(wù)內(nèi)容及擬采取的管理方式 一、管理服務(wù)內(nèi)容?????????????????????????11 二、擬采取的管理方式???????????????????????11 浪琴花園服務(wù)中心架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置??????????????? 12 運(yùn)作機(jī)制?????????????????????????? 13 信息反饋渠道???????????????????????? 14 管理工作的控制方式????????????????????? 15 激勵(lì)系統(tǒng)?????????????????????????? 16 工作流程??????????????????????????197 第三章 日常管理服務(wù) 一、房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)和管理要求? ??????????19 二、公共秩序維護(hù)管理要求?????????????????????20 三、道路、交通車輛管理要求????????????????????21 四、環(huán)境衛(wèi)生管理要求???????????????????????22 五、園林、綠化管理要求??????????????????????24 六、維修服務(wù)要求?????????????????????????24 第四章 管理服務(wù)人員的配備 一、服務(wù)中心人員配備???????????????????????26 二、擬 派浪琴花園主要服務(wù)人員簡(jiǎn)介?????????????????27 三、其他崗位人員崗位基本要求??????????????????? 27 第五章 管理服務(wù)人員培訓(xùn)及人員管理 一、管理服務(wù)人員的培訓(xùn)??????????????????????30 培訓(xùn)目的?????????????????????????? 31 培訓(xùn)原則?????????????????????????? 31 培訓(xùn)方式?????????????????????????? 32 培訓(xùn)的形式與內(nèi)容??????? ??????????????? 32 培訓(xùn)后的跟查或評(píng)核工作??????????????????? 33 服務(wù)中心培訓(xùn)計(jì)劃?????????????????????? 34 二、人員管理???????????????????????????? 36 管理服務(wù)人員的錄用和選拔????????????????? 36 管理服務(wù)人員的選拔過程??????????????? 36 留住人才?????????????????????? 37 淘汰機(jī)制????????????????????? ? 37 第六章 物資準(zhǔn)備計(jì)劃情況 一、管理服務(wù)人員住房???????????????????? 38 二、服務(wù)中心用房?????????????????????? 38 三、擬投入的物資裝備計(jì)劃?????????????????? 39 第七章 便民服務(wù)與經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 一、便民服務(wù)???????????????????????? 40 便民無償服務(wù)項(xiàng)目?????????????????? 40 有償服務(wù)項(xiàng)目???????????????????? 41 二、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算?????????? ??????????? 42 物業(yè)管理收支預(yù)測(cè)匯總表??????????????? 43 管理服務(wù)收費(fèi)成本預(yù)測(cè)明細(xì)表算???????????? 44 增收節(jié)支措施???????????????????? 48 第八章 管理規(guī)章制度 一、公眾管理制度?????????????????????? 50 二、內(nèi)部崗位職責(zé)?????????????????????? 50 三、管理運(yùn)作制度????????????????????? 51 四、員工考核制度及標(biāo)準(zhǔn)????????????? ???? 51 第九章 小區(qū)檔案的建立與管理???????????????? 52 一、小區(qū)檔案資料的建立????????????????? 52 二、小區(qū)檔案資料的管理????????????????? 53 第十章 擬達(dá)到的各項(xiàng)指標(biāo)及實(shí)施措施????????????? 56 第十一章 社區(qū)文化文明建設(shè) 一、浪琴花園社區(qū)文化活動(dòng)構(gòu)想?????????????? 58