一手房現(xiàn)房?jī)r(jià)格定制相關(guān)知識(shí)-展示頁(yè)
2025-02-05 15:49本頁(yè)面
【正文】 ? ? 解：查國(guó)家有關(guān)規(guī)定 ， 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的耐用年限為 60年 ， 殘值為零 。試用定額法評(píng)估出該房地產(chǎn)現(xiàn)在的市價(jià)。 ? 基本公式如下： ? D=（ C—S） /N = C（ 1R） /N ? D——減價(jià)修正額 ， 每年折舊額 ? C——重置價(jià) ， 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格 ? S——?dú)堉?=C R ? N—— 耐用年限 ? 現(xiàn)值 V=C—D t ＝ C[1（ 1R） t/N] ? t已使用年數(shù) ? 例 3. P99 例 ? 例 ，土地總面積為 350m2，建筑總面積為 140m2，建筑物建于 1986年，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。若建筑物每年折舊 14萬元。 ? 判斷 ? （ 4） 殘值率 =S/C ? S —— 經(jīng)濟(jì)壽命終結(jié)時(shí)的殘值 ? C —— 建筑物重新建造完全價(jià)值 ， 即重置價(jià) ? 見 P111 ? ? 例 ，已知該房地產(chǎn)竣工于 5年前，現(xiàn)重新取得該塊土地的費(fèi)用為 500萬元，開發(fā)成本 500萬元，管理費(fèi)為 30萬元，開發(fā)期 2年。 ? ? ? (3)自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命 ? 自然壽命： 建筑物由竣工至因自然磨損而不能繼續(xù)使用 ， 宣告報(bào)廢的時(shí)間段稱為建筑物的物理壽命 ， 又稱物理耐用年限 。 ? 王某于 1998年花了 27萬元購(gòu)得 “一大三小 ”住宅一套 ， 此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠， 致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味 。 ? 經(jīng)濟(jì)因素 （ 經(jīng)濟(jì)折舊 ） ： 又稱外部性折舊 ， 是指建筑物以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值的損失 。 ? 功能因素 （ 功能折舊 ） ： 又稱精神磨損 、 無形損耗 ， 是指由于消費(fèi)觀念變更 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)更新 、 技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е鹿δ芊矫娴南鄬?duì)殘缺 、 落后和不適用所造成的其價(jià)值損失 。若建筑物每年折舊 14萬元。 ? ? 例 ，已知該房地產(chǎn)竣工于 5年前，現(xiàn)重新取得該塊土地的費(fèi)用為 500萬元，開發(fā)成本 500萬元，管理費(fèi)為 30萬元，開發(fā)期 2年。年貸款利率為 10%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的 5%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 %，投資利潤(rùn)率為 20%。 ? 解： 該期房目前的價(jià)格計(jì)算如下： ? V＝ 6000－ － 6000 2% ? ＝ 5444(元 /㎡ ) %101480?? （三）運(yùn)用 ? 案例 1 ? 運(yùn)用成本法評(píng)估現(xiàn)房 ? 案例 1 ? 一、成本法運(yùn)用的基本步驟 ? 將待估房地產(chǎn)的土地視為空地 ， 評(píng)估其價(jià)格； ? 估算建筑的重新建造成本； ? 估算建筑的減價(jià)修正額 （ 折舊 ） ； ? 建筑的重新建造成本減去其減價(jià)修正額 ， 得到建筑在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格； ? 待估房地產(chǎn)的土地價(jià)格與建筑的價(jià)格相加 ， 得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格 。 ? 期房?jī)r(jià)格 =現(xiàn)房?jī)r(jià)格 —預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 —風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 ? 例 ，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為 6000元 /平方米，出租的年末凈收益為480元 /平方米。 ? 1）根據(jù)與期房房地產(chǎn)狀況相似，但交付時(shí)間不同的預(yù)售房?jī)r(jià)評(píng)估期房?jī)r(jià)格； ? 2）根據(jù)與期房房地產(chǎn)狀況相似的現(xiàn)房正常市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估期房?jī)r(jià)格。購(gòu)房者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。項(xiàng)目三 一手房?jī)r(jià)格制定 任務(wù) ⒊ 現(xiàn)房?jī)r(jià)格制定 ? 評(píng)估
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1