【正文】 發(fā)，生活配套將非常完善，自然景觀的不足也將由優(yōu)美的人造景觀來(lái)彌補(bǔ)。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 u根據(jù)我司針對(duì)公寓項(xiàng)目土地的評(píng)估模型，目前本地塊的綜合得分為 ，也就是說(shuō)，本地塊需具備開(kāi)發(fā)中高檔公寓項(xiàng)目的基本條件。土地產(chǎn)品屬性評(píng)估182。評(píng)價(jià)程序① 選取了與地塊自身及各自然、社會(huì)環(huán)境有關(guān)的 10余個(gè)方面， 40多種指標(biāo)來(lái)較為全面、客觀的評(píng)價(jià)地塊目前的某種屬性強(qiáng)度。 基本技術(shù)指標(biāo)結(jié)論點(diǎn)：中等開(kāi)發(fā)規(guī)模 | 中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 | 天然水系 居住社區(qū)23169。土地產(chǎn)品屬性評(píng)估老都市路別墅帶A4高速新興低密度住宅5號(hào)線顓橋站六磊塘天然水系新興低密度住宅22169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 u位于莘莊輻射區(qū)顓橋板塊。 未來(lái)性分析結(jié)論土地市場(chǎng)屬性解析的機(jī)會(huì)點(diǎn) 2：2023年以后區(qū)域客源將發(fā)生裂變，小套公寓需求仍有潛力！20169。19169。u顓橋板塊未來(lái)供應(yīng)較大，達(dá)到 110萬(wàn)平方米， 0709年供應(yīng)量逐步增加，有70萬(wàn)方。未來(lái)大型知名企業(yè)，如招商置業(yè)的介入勢(shì)必引起市場(chǎng)追捧，如同萬(wàn)科在春申板塊一樣成為區(qū)域領(lǐng)頭羊。 未來(lái)性 ?全市及 區(qū)域競(jìng)品趨勢(shì)結(jié)論點(diǎn) 3：公寓產(chǎn)品逐漸減少，別墅產(chǎn)品開(kāi)始放量區(qū)域未來(lái)地塊多為經(jīng)濟(jì)型別墅用地，目前地塊周邊公寓存量預(yù)計(jì)到 2023年基本消化完畢。 未來(lái)性 ?全市及區(qū)域競(jìng)品趨勢(shì)項(xiàng)目地塊顓橋中學(xué)今天花園申良花園德尚世嘉金銘文博湖山在望圣得恒業(yè)天籟園紫都顓橋廠房工業(yè)廠房君臨頤和花園金都花好悅園好愛(ài)廣場(chǎng)劍橋景苑貴峰苑圣特麗墅動(dòng)遷房老公房櫻園顓溪新村老公房東苑米藍(lán)綠地銀都商辦項(xiàng)目中低價(jià)房中低價(jià)房君蓮住宅小區(qū)梅隴鎮(zhèn)110配套商品房梅隴鎮(zhèn)111號(hào)配套商品房陽(yáng)光雅苑劍橋馨苑都市路商業(yè)街都市路商業(yè)街18169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 u廠房u老公房、中低價(jià)房u售完項(xiàng)目u后續(xù)別墅項(xiàng)目： u后續(xù)公寓項(xiàng)目u生活配套：u未來(lái)公寓供應(yīng)量約為 萬(wàn)平方米，但有近 60萬(wàn)平方米的體量集中在一個(gè)項(xiàng)目上，經(jīng)濟(jì)別墅約為 萬(wàn)平方米。u三林板塊：未來(lái)供應(yīng)預(yù)計(jì)為60萬(wàn)平米，浦東本地客源為主，市區(qū)客源約占 3成。u九亭板塊：未來(lái)供應(yīng)預(yù)計(jì)為126萬(wàn)平米，以工作在西南城區(qū)的客源為主，部分九亭本區(qū)和市區(qū)客源。u高行高橋板塊：未來(lái)供應(yīng)預(yù)計(jì)為 90萬(wàn)平米，以浦 東 本地客源 為 主、部分保稅區(qū)客源。 未來(lái)性 ?全市及區(qū)域競(jìng)品趨勢(shì)全市競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樣本選定標(biāo)準(zhǔn)：u外環(huán)線周邊板塊u規(guī)劃中的軌道交通于 0810年通車(chē)樣本選定范圍：u淞南板塊：未來(lái)供應(yīng)預(yù)計(jì)為43萬(wàn)平米，以寶山本地客源為 主、部分 楊 浦客源。16169。 未來(lái)性 ?商業(yè)及 人口規(guī)劃u隨著軌道交通的發(fā)展、商業(yè)生活配套等規(guī)劃利好，未來(lái)板塊人口導(dǎo)入將迅猛增長(zhǎng) 。15169。u預(yù)計(jì)到 2023年新都廣場(chǎng)、都市路商業(yè)街建成以后，區(qū)域的商業(yè)配套將大幅改善。 未來(lái)性 ?商業(yè) 及 人口規(guī)劃好愛(ài)廣場(chǎng)家得利規(guī)劃中新都廣場(chǎng)規(guī)劃中都市路商業(yè)街農(nóng)工商賣(mài)場(chǎng)商業(yè)配套u(yù)閔行區(qū)依托區(qū)內(nèi)重點(diǎn)工程和軌道交通布局?jǐn)M定 19個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)規(guī)劃，其中 2個(gè)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)已啟動(dòng)。14169。輻射范圍土地市場(chǎng)屬性解析 182。另一方面也為區(qū)域?qū)肜祥}行開(kāi)發(fā)區(qū)的客源。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 顓橋板塊軌道交通 1號(hào)線軌道交通 5號(hào)線莘奉金高速滬閔路顓橋板塊u交通體系日趨完善，板塊輻射半徑迅速擴(kuò)大。土地市場(chǎng)屬性解析 182。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 u與本案人口導(dǎo)入直接相關(guān)的是紫竹科學(xué)園區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 土地市場(chǎng)屬性解析182。 現(xiàn)實(shí)性 ?80、 90政策特質(zhì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主力戶型為 90120平方米，經(jīng)濟(jì)小戶型和舒適性大戶型需求量均不大。 現(xiàn)實(shí)性 ?周邊競(jìng)品特質(zhì)結(jié)論點(diǎn) 2：地塊應(yīng)超越區(qū)域產(chǎn)品現(xiàn)狀、走品質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品雷同性大，跳出區(qū)域現(xiàn)狀，走高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的路線是本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的最佳出路10169。招商置業(yè)的介入可以借機(jī)打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在顓橋地區(qū)樹(shù)立招商品牌。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 u產(chǎn)品品質(zhì)空間提升大競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總體品質(zhì)不高，產(chǎn)品品質(zhì)空間值得期待。 土地市場(chǎng)屬性解析182。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 u目前區(qū)域的商業(yè)氛圍不足，周邊消費(fèi)主要依賴顓橋老鎮(zhèn)及幾個(gè)大賣(mài)場(chǎng)，商業(yè)環(huán)境短時(shí)間難以改善。土地市場(chǎng)屬性解析 182。分析框架7169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 步驟一：土地市場(chǎng)屬性解析6169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 從思考原點(diǎn)進(jìn)行邏輯發(fā)散，在過(guò)去的一段時(shí)間里，我們?yōu)槲覀兊漠a(chǎn)品策略賦予了怎樣一種精神？本次產(chǎn)品策略的創(chuàng)新點(diǎn)：以未來(lái)客戶為導(dǎo)向的創(chuàng)新產(chǎn)品策劃！4169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 上海顓橋項(xiàng)目致勝產(chǎn)品策略需要解決的兩大核心問(wèn)題：?jiǎn)栴}一：房產(chǎn)新政下的本案產(chǎn)品定位的可能性有多少？問(wèn)題二：未來(lái)本案目標(biāo)客戶重塑及再造的機(jī)會(huì)點(diǎn)在那里？2169。169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 為招商地產(chǎn)上海顓橋項(xiàng)目制訂致勝的產(chǎn)品策略謹(jǐn)呈：上海招商置業(yè)有限公司169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 本案產(chǎn)品策略制定的兩大原則：原則一：項(xiàng)目產(chǎn)品與開(kāi)發(fā)商整體產(chǎn)品戰(zhàn)略相結(jié)合！原則二：產(chǎn)品盈利能力設(shè)計(jì)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避并重！3169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 核心導(dǎo)讀：步驟一： [土地市場(chǎng)屬性解析 ]步驟二： [土地產(chǎn)品屬性評(píng)估 ]步驟三： [土地建設(shè)產(chǎn)品選型 ]步驟四： [項(xiàng)目客戶定位 ]步驟五： [項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 ]附 錄： 項(xiàng)目策劃過(guò)程資料5169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 制定實(shí)施計(jì)劃確定機(jī)會(huì)與最終確定發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)鍵步驟：? 地塊的基本特征? 與周邊競(jìng)品的關(guān)系? 70/90政策限制? 未來(lái)市政配套? 未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃? 未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)的住宅成熟性? 未來(lái)市場(chǎng)供求產(chǎn)品大方向成果： ? 未來(lái)需超越區(qū)域?qū)ふ冶景缚驮? 未來(lái)顓橋客源裂變，外部客源大量導(dǎo)入1 2現(xiàn)實(shí)性 未來(lái)性 未來(lái)性土地市場(chǎng)屬性解析182。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 u本地塊位于莘莊板塊輻射區(qū)板塊顓橋板塊區(qū)域，東臨高速公路，南靠劍橋馨苑，西靠軌道交通，北面是住宅區(qū)。 現(xiàn)實(shí)性 ?地塊基本特質(zhì)項(xiàng)目地塊8169。u對(duì)本項(xiàng)目而言，規(guī)劃齊備的商業(yè)配套設(shè)施將會(huì)對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生積極影響。 現(xiàn)實(shí)性 ?地塊基本特質(zhì)賣(mài)場(chǎng)超市 板塊 位置目前現(xiàn)狀規(guī)模(平方米 ) 層高 層數(shù)總層數(shù)大潤(rùn)發(fā) 銀都路 春申路蓮花路 經(jīng)營(yíng) 30000 5 13樓 3易賣(mài)得 銀都路 春申路銀都路 經(jīng)營(yíng) 25000 5 12樓 2百安居 銀都路 春申路銀都路 經(jīng)營(yíng) 35000 6 12樓 2農(nóng)工商 銀都路 銀都路滬閔路 經(jīng)營(yíng) 10000 12樓 4家得利 顓橋 滬閔路顓興路 經(jīng)營(yíng) 4000 1樓 6田園都市路菜場(chǎng) 顓橋都市路田園路 在建 20230 5 13樓 3顓興路都市路商業(yè)項(xiàng)目 顓橋顓興路都市路 未動(dòng)遷 30000 不詳 不詳 不詳結(jié)論點(diǎn) 1：地塊基本特質(zhì)具備客源導(dǎo)入基礎(chǔ)9169。u標(biāo)桿物業(yè)缺乏區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)缺乏標(biāo)桿物業(yè)。土地市場(chǎng)屬性解析182。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 物業(yè)名稱一居面積(M2）比例二居面積(M2）比例三居面積(M2）比例躍層面積(M2）比例劍橋馨苑 7080 8% 90120 36% 120140 28% 150200 28%東苑米藍(lán) 5565 6% 95100 50% 120125 30% 200215 14%德尚世嘉 7090 14% 80120 44% 110140 16% 150200 2%今天花園三期 5070 7% 90110 70% 110130 14% 150200 9%土地市場(chǎng)屬性解析 182。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案戶型面積配比結(jié)論點(diǎn) 3：政策導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)區(qū)域客源斷層凸現(xiàn)11169。 現(xiàn)實(shí)性分析結(jié)論土地市場(chǎng)屬性解析的機(jī)會(huì)點(diǎn) 1：我們需要跳出區(qū)域現(xiàn)有客源看顓橋地塊！12169。u預(yù)計(jì)到 2023年，這些園區(qū)共計(jì)增加從業(yè)人員 31000人。 未來(lái)性 ?產(chǎn)業(yè)及交通規(guī)劃閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)13169。u軌道 ：一方面將為區(qū)域?qū)雭?lái)自市區(qū)尤其是西區(qū)的客源。u滬閔高架、莘奉金高速： 將為區(qū)域?qū)氤鞘兄行膮^(qū)客源。 未來(lái)性 ?產(chǎn)業(yè)及交通規(guī)劃結(jié)論點(diǎn) 1：市區(qū)及閔行開(kāi)發(fā)區(qū)的客源導(dǎo)入成為可能。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 土地市場(chǎng)屬性解析 182。 目前，顓橋、華漕生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)已啟動(dòng)，2023年再啟動(dòng) 12個(gè)u目前的商業(yè)配套以中檔商業(yè)為主，周邊消費(fèi)主要依靠大賣(mài)場(chǎng)，區(qū)域消費(fèi)力水平一般。結(jié)論點(diǎn) 2： 2023年起，顓橋附近的客源導(dǎo)入成為現(xiàn)實(shí)。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 土地市場(chǎng)屬性解析182。u預(yù)計(jì) 2023年區(qū)域常住人口增加 8200人。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 土地市場(chǎng)屬性解析 182。公寓約 占 93%。公寓 約 占 93%。 公寓 約 占 84%。三林板塊６號(hào)線０７年底通７號(hào)線約０９年通 顓橋 板 塊5號(hào)線已通車(chē)九亭板塊９號(hào)線０７年底通 淞南板 塊高行高 橋 板 塊６號(hào)線０７年底通 ３號(hào)線延伸０７年底 17169。土地市場(chǎng)屬性解析 182。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 土地市場(chǎng)屬性解析182。春申板塊新住宅稀缺，需求熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向顓橋2023年以后，春申板塊住宅供應(yīng)減少，憑借便利的交通及相對(duì)充足的供應(yīng)量，顓橋?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)板塊2023年，顓橋產(chǎn)品需要品牌領(lǐng)軍項(xiàng)目現(xiàn)狀無(wú)知名房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，顓橋板塊的開(kāi)發(fā)處于各自為證的狀態(tài)。u春申板塊未來(lái)供應(yīng)量在75萬(wàn)平方米， 2023年 2023年建上市僅為 40萬(wàn)方，可開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，且多為公寓。u未來(lái)公寓供應(yīng)量約為 萬(wàn)平方米，但有近 60萬(wàn)平方米的體量集中在一個(gè)項(xiàng)目上，經(jīng)濟(jì)別墅約為 萬(wàn)平方米。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 土地市場(chǎng)屬性解析182。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 步驟二：土地產(chǎn)品屬性評(píng)估21169。u北靠老都市路別墅帶，東臨 A4高速公路；u南靠六磊塘天然水系u西靠軌道交通 5號(hào)線；u西、北面是新興低密度住宅區(qū)。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 項(xiàng) 目地址 滬光路 所在板 塊 顓橋 板 塊占地面 積 總 建面 積 容 積 率 綠 化率 35%用地性 質(zhì) 居住 使用年限 70年限高 24米 其他 建筑面 積 90平方米房型占80% 基本技術(shù)指標(biāo)表u總量中等規(guī)模社區(qū)u中等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度社區(qū)u天然水系社區(qū)土地產(chǎn)品屬性評(píng)估182。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 序號(hào)地塊現(xiàn)狀綜合得分 評(píng)價(jià)標(biāo)桿① ≥60 ?適合發(fā)展該屬性物業(yè)② ＜ 60 ?不適合發(fā)展該屬性物業(yè)評(píng)價(jià)說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，地塊涵蓋了公寓及別墅用地的兩種主要可能，本報(bào)告分別采用易居中國(guó)咨詢中心土地評(píng)估系統(tǒng)模型【住宅、別墅子系統(tǒng)】子模型來(lái)評(píng)價(jià)地塊的上述兩種屬性。② 對(duì)可改善指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而評(píng)價(jià)土地該屬性的升值潛力。 別墅、公寓適合度24169。u地塊在交通、規(guī)劃和場(chǎng)地等背景環(huán)境方面有突出的優(yōu)勢(shì)，可見(jiàn)地塊的發(fā)展基礎(chǔ)較好。因此，地塊具有相當(dāng)?shù)臐摿?。別墅、公寓適合度 ?公寓適合度分析分類(lèi)指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境場(chǎng)地情況人口環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境分類(lèi)權(quán)重 分類(lèi)得分13 9 5 4評(píng)價(jià) ?????? ?? ? ? ??? ? ?? ????? ??公寓 發(fā)展現(xiàn)狀評(píng)價(jià) 25169。u地塊在城市規(guī)劃、自然景觀、場(chǎng)地等背景環(huán)境方面有突出的優(yōu)勢(shì)，可見(jiàn)地塊的發(fā)展基礎(chǔ)較好。別墅、公寓適合度 ?別墅適合度分析分類(lèi)指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境場(chǎng)地情況人口環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境分類(lèi)權(quán)重 分類(lèi)得分 9 5 5評(píng)