【正文】 況進(jìn)行小區(qū)《臨時管理公約》及《業(yè)戶手冊》的培訓(xùn)。 ， 培訓(xùn)內(nèi)容包括 :土建的結(jié)構(gòu)建設(shè)，外墻屋頂、門窗、防震專業(yè)知識培訓(xùn)以及內(nèi) 裝修選用材質(zhì)特點，施工工藝，安裝工藝等專業(yè)知識的培訓(xùn) ，安裝工藝等專業(yè)知識的培訓(xùn)。 供應(yīng)商及產(chǎn)品的培訓(xùn)分為單元配套設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品培訓(xùn)以及土建及內(nèi)裝修專業(yè)知識 的培訓(xùn)： :廚房櫥具、電器，以及衛(wèi)生間潔具、熱水 爐、空調(diào)、電氣電工產(chǎn)品等。接收后物業(yè)管理公司需按排定時巡視，以確保在交付業(yè)主前始終保 持良好的狀態(tài)。如單元的裝修、設(shè)施設(shè)備調(diào)試和開荒保潔都已完成，則由物業(yè)管理公 司人員將鑰匙接收并填寫《鑰匙簽收記錄》。 接開發(fā)商竣工通知后進(jìn)行先期驗收，由發(fā)展商項目部、監(jiān)理、發(fā)展商銷售 部、總包 /分包、物業(yè)管理公司等共同進(jìn)行。工程缺陷和隱患反饋給發(fā)展商。（整改單、匯總表、發(fā)送 /收取記錄等） 7. 整改及開荒保潔工作完成后，要加強(qiáng)巡視，嚴(yán)格管理 (鑰匙領(lǐng)用制度等 )。 5. 在驗收過程中對設(shè)施設(shè)備，型號、品牌等 工 作匯總。 3. 定期參加開發(fā)商例會，控制整改進(jìn)度及時間節(jié)點。 目的：將問題消滅在交房之前，物業(yè)公司全面接收后減少交房時的投訴，以提高客戶的滿意度，確保交房工作的順利完成。 7. 參考條款： 《上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定》。 C業(yè)主有權(quán)拒絕收房并向主管部門舉報。 3. 在取得《住宅交付使用許可證》前開發(fā)商如果進(jìn)行交房：開發(fā)商先行交房的行為是違法行為 4. 業(yè)主如果辦理了收房手續(xù) : A可能將面臨房屋質(zhì)量缺陷和配套設(shè)施不完備的風(fēng)險。 應(yīng)對：灌輸物管意識。 : 定期性會議 專題會議 發(fā)文及回復(fù)的流程 緊急事件的整改處理流程 。演員之間要有良好的溝通才 能演好這出戲。 ，處處離不開開發(fā)商 (從最初的場地安排、資料、預(yù)驗收 到最后的整改等 )。 上。 一、如何理解交收樓 核心：物業(yè)與開發(fā)商的溝通 。 核心 : 物業(yè)與開發(fā)商的溝通 三個重點 : 交樓許可證 物業(yè)預(yù)驗接管及前期整改 前期培訓(xùn) 3．核心問題需切實的貫穿在整個交收房流程之中。 故稱 “ 交收樓 ” 。物業(yè)交房 流程及裝修期間管理 一、如何理解交收樓 二、物業(yè)交房流程 三、物業(yè)交房注意事項 四、案例解析 五、裝修及裝修管理 一、如何理解交收樓 ? “ 交收樓 ” 的概念 是指開發(fā)商通過物業(yè)管理公司將具備入住條件的房屋 交付 業(yè)主使用的過程。 物業(yè)公司代表開發(fā)商交房，從業(yè)主角度就是 收樓 。 一、如何理解交收樓 ? 交收樓的構(gòu)成： 由一個核心和三個重點構(gòu)成。 4．把握好三個重點有助于物管處在交收樓活動前 ,打下扎實的基礎(chǔ)，在充分準(zhǔn)備的前提下展開對交收樓的活動。 ，頭起的好，在物業(yè)管理的初期物業(yè)管理比較薄弱的階 段就能獲得業(yè)主一定程度的認(rèn)可和信任。 ? 演員是一出戲好壞的關(guān)鍵。開發(fā)商是這出戲的主角。 一、如何理解交收樓 ： 物業(yè)與開發(fā)商要有好的溝通，才能順利完成交收樓活動。 ：開發(fā)商主觀意識重。 一、如何理解交收樓 重點一、交樓許可證 1. 確認(rèn)可以交樓的標(biāo)志是什么？ 標(biāo)志是取得《住宅交付使用許可證》 2. 根據(jù)上海市地方性法規(guī)和預(yù)售合同示范文本的規(guī)定，取得《住宅交付使用許可證》 是房屋交付的前提。 B根據(jù)預(yù)售合同規(guī)定，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。 D逾期交房超過約定期限的，業(yè)主有權(quán)單方面解除合同 6. 以上內(nèi)容表明無證交房的 風(fēng)險巨大，后果嚴(yán)重。 一、如何理解交收樓 重點二、物業(yè)預(yù)驗接管及前期整改的工作 1. 對小區(qū)單元及公共區(qū)域進(jìn)行驗收，提出整改項目，制訂整改流程。 2. 與開發(fā)商協(xié)商制訂切實有效的整改流程及方案。 4. 物業(yè)接管方案擬定。 6. 做好書面的記錄。 一、如何理解交收樓 8. 預(yù)驗方式： 前期模擬驗收由物業(yè)管理公司客服人員和工程人員在施工尚未完成之前對單元內(nèi)部及公共區(qū)域進(jìn)行查驗。作用：熟悉設(shè)施設(shè)備，避免重復(fù)整改，避免延誤接收時間。 交接驗收的尾聲進(jìn)行三方查驗，由發(fā)展商項目部、施工單位及物業(yè)管理公司三方進(jìn)行。反之，則由物業(yè)管理公司將問題 匯總于相關(guān)的匯總表，并在驗收會議上提報發(fā)展商整改直至完成后由物業(yè)管理 公司接收。 一、如何理解交收樓 重點三、前期培訓(xùn) 小區(qū)基本情況的培訓(xùn) :占地面積、單元數(shù)量、車位數(shù)、電梯、小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施及周邊設(shè)施等。 主要培訓(xùn)內(nèi)容：品牌知識，產(chǎn)品特色，使用功能、注意事項，保養(yǎng)方法，售后服務(wù)等等。 3. 培訓(xùn)《臨時管理公約》及《業(yè)戶手冊》是在短期里使無相關(guān)工作經(jīng)驗的員工快速 掌握物業(yè)工作要點的比較好的方式。使 員工掌握公司及管理處對小區(qū)管理的基本程序及立場，在今后工作中能夠正確操 作與運用。 B、管理處員工熟悉交房環(huán)節(jié)中的各類表單。 。 交接時期員工行為規(guī)范培訓(xùn)：儀容儀表、接人待物、語言、作息制度等。 業(yè)主憑繳費證明領(lǐng)取《新建住宅使用說明書》、《新建住宅質(zhì)量保證書》、《質(zhì)量監(jiān)督檢查合格證書》、《空氣檢測合格證書》。 二、交收樓流程 二、物業(yè)管理繳費 業(yè)主在發(fā)展商處結(jié)清房款及領(lǐng)取各項物品后，由物業(yè)管理公司客服人員和銷售人員陪 同至物業(yè)管理公司財務(wù)部繳納費用： 前期物業(yè)管理費（三個月） 代收維修基金。 三、交收樓流程 ? 三、辦理物業(yè)登記手續(xù) ? 在確認(rèn)業(yè)主將房款及物業(yè)管理費均已繳納后，由物業(yè)管理公司客服部人員幫業(yè)主辦理 物業(yè)登記手續(xù)，具體操作流程如下： ? 客服助理核對收樓通知書、預(yù)售合同、有效身份證件并復(fù)印存檔（業(yè)主如為境外人士， 代理人委托書需公證）；另需復(fù)印已繳物業(yè)管理費、維修基金發(fā)票存檔。 ? 業(yè)主填寫《業(yè)戶聯(lián)絡(luò)表》。 ? 業(yè)主簽署并簽收《搬遷及電梯使用承諾書》 注明了小區(qū)搬遷及電梯使用的一些規(guī)定及注意事項，對業(yè)戶的順利搬遷及電梯使用 有非常大的作用 ，同時也是物業(yè)管理公司與業(yè)主在搬遷和電梯使用上的約定。 業(yè)主簽署并簽收《防火、治安責(zé)任協(xié)議書》。 業(yè)主簽收《治安管理規(guī)定》和《停車庫 /場使用規(guī)定》。 業(yè)主核對