【正文】 記 。 戰(zhàn)線過長，現(xiàn)場維系和推廣需要始終保持鮮度，又要不斷刺激市場，費用消耗大。 利好性分析： 廣告費用上避免浪費，集中的刺激能夠保持和提高客戶保鮮度。 以 800套最低轉(zhuǎn)定量 ， 1： 、1： 6的來訪轉(zhuǎn)卡轉(zhuǎn)化率來推導(dǎo) ， 800轉(zhuǎn)定量至少實現(xiàn) 1200組的持卡儲備 ， 7200組來人；以最低標(biāo)準(zhǔn)上浮 10%， 需要實現(xiàn)來人量近 8000組 。 命題攻堅 題目 Ⅳ :形象力的占位 對于中部大觀地產(chǎn)而言 ， 古琦國際公寓作為新開發(fā)的產(chǎn)品系 （ 城市頂級公寓 ）需要在實現(xiàn)銷售力的同時 ， 更要完成高端奢侈品地產(chǎn)項目形象力的塑造 ， 以及對于企業(yè)品牌的品牌力提升與再升華 。 項目形象力與品牌形象力的第一占位是本項目無可推卸的使命。 以預(yù)售均價 6500元 /㎡計算 ， 2023年營銷推廣費用約為 39200*6500*%=萬元 。 推廣方式及渠道 線上廣域傳播與線下小眾圈層相結(jié)合： 廣域 —— 既要建立最大的媒體資源整合平臺，實現(xiàn)強勢推廣的作用，更要通過尋找新的媒體，鎖定新的覆蓋人群，拔高項目地位，促進項目銷售。 圈層 —— 高端市場廣告推廣力度與效果的較量，就是渠道的較量，切實尋找到有購買力的人群，是階段推廣的重中之重；傳遞他們樂于接觸、了解、喜愛的產(chǎn)品信息，是銷售的良好開端。 利好性分析： 好錢用在刀刃上，真?zhèn)€戰(zhàn)略的布局至關(guān)重要。 客群 AIO（ 活動 Activity、興趣 Interest、觀念（ Opinion） 構(gòu)成即是媒體挖掘出口。 客戶對位 特殊媒體應(yīng)用 1. 針對流動出租車，可采取 —— 標(biāo)語車貼廣告； 2. 針對投資客車族，可采取 —— 購買購車名單、車檢場雜志或單張、高速 公路交費時派送旅游地圖 +單張、在加油站贈送紙巾盒（帶廣告）； 3. 針對購買保險的客戶，可采取 —— 通過保險銷售代理的渠道，找到購買 保險的客戶，成交即給予一定獎勵； 4. 針對手機載體，可采取 —— 通過購買不同短信公司的資源，從密集期開 始，發(fā)短信（配合彩信）； 5. 針對網(wǎng)絡(luò)載體，客采取 —— 網(wǎng)站廣告（游標(biāo)加豎欄）、移動飛信、電子 書、 FLASH、論壇炒作等。 客戶營銷即對位營銷 延續(xù)性主題活動： 持續(xù)數(shù)月的事件營銷，從亮相到開盤 童年、少年、青年、成年： 各個層次，回味人生，從樸實到品味人生的情感之旅 快速蓄客、轉(zhuǎn)化成交： 快速聚集人氣，引起客群關(guān)注，小利換成交 交友 、游戲、參與、收獲： 充分利用客群喜好，引起共鳴，拆分式面積贈送 持續(xù)性事件營銷，媒體報道炒作： 形成市場的熱點話題，使項目具備較高的銷售慣性 PART5 策略分述 Strategy 活動形式 客戶對位 對位營銷策略 1. 延續(xù)性主題活動： 2. 持續(xù)數(shù)月的事件營銷，從亮相到開盤 2. 童年、少年、青年、成年： 各個層次，回味人生，從樸實到品味人生的情感之旅 3. 快速蓄客、轉(zhuǎn)化成交： 快速聚集人氣，引起客群關(guān)注，小利換成交 4. 交友 、游戲、參與、收獲： 充分利用客群喜好，引起共鳴，拆分式面積贈送 5. 持續(xù)性事件營銷，媒體報道炒作： 形成市場的熱點話題，使項目具備較高的銷售慣性 命題攻堅 題目 Ⅶ :媒體組合效率 第一類 ， 大眾媒體 戶外 （ 優(yōu)質(zhì)地段 ） 單塊周次來人 2025組 候車廳 （ 80100塊 ） 周次來人 10組左右 道旗 （ 500塊 ） 周次來人 80100組 大河報 （ 封底整彩 ） 周次來人 4050組 大河報 （ 倒二整彩 ） 周次來人 2030組 電臺 （ 10次 ） 周次 38組 網(wǎng)絡(luò) （ 通欄 、 游標(biāo)廣告 ） 周次來人 58組 電梯廣告類 周次來人 1012組 依據(jù)：以市內(nèi)小戶項目推廣統(tǒng)計均數(shù)，以及入市后密集強銷期推廣頻次估算。 命題攻堅 題目 Ⅶ :媒體組合效率 第三類 ， 現(xiàn)場類 現(xiàn)場圍擋 周次來人 20組左右 暖場活動 （ 客戶類 ） 當(dāng)天來人 5080組 大型公關(guān)活動 （ 開盤級別的活動檔次 ） 當(dāng)天 300500組 中型主題活動 （ 包括產(chǎn)品推介會 、 客戶類聯(lián)誼等形式 ） 當(dāng)天 100300組左右 依據(jù)：以市內(nèi)小戶項目推廣統(tǒng)計均數(shù)，以及入市后密集強銷期推廣頻次估算。 不可忽視的其他因素 1. 老帶新促成成交的因素 —— 在項目進入強銷期之后這一措施在促成成交方面不可忽視，能夠彌補來人上的不足； 2. 路過等偶然成交因素 —— 優(yōu)勢路段項目，這一因素也不可忽視 依據(jù)分析： 通過對媒體周次來人量的分析以及媒體自身的屬性，配合各個執(zhí)行階段做 媒體重新組合以營造不同的能量釋放。 產(chǎn)品價值 景觀價值 地段價值 本地代表的公式驗證 這是思念果嶺山水： 景觀價值 ＞ 產(chǎn)品價值 ＞ 地段價值 這是正弘藍堡灣： 地段價值 ＞ 產(chǎn)品價值 ＞ 景觀價值 本案代表這一公式的答案 奢侈品地產(chǎn)價品 = 核心元素 + 加分元素 + 加分元素 這是古琦國際公寓： 地標(biāo)地段 ＞ 地標(biāo)產(chǎn)品 ＞ 城市景觀 項目核心 SLOGAN 確立 ? —— 方向所在 焦點所系 地段價值早已極致凸現(xiàn) 地段價值 = 農(nóng)業(yè)路 + 中州大道 = 老城區(qū)的無限繁華 + 新城區(qū)的無限潛力 = 既有的城市醇熟配套享受 + 直接受惠新版塊拓展 = 無限交通發(fā)達城市圈 + 無限舒適稀有城市綠化 … … … … 這一價值早已為所有人所認知。 勞斯萊斯、 GUCCI、百達翡麗 …… 都可以用模型檢測。 決定成敗的因素 是 執(zhí)行 ? 序幕 籌備期 2023年 1月 4月 14日 ? 充分準(zhǔn)備好一切營銷攻擊武器 [階段策略 ] 1. 確立項目整體推案策略及工作計劃 2. 完成項目推廣銷售前的一切準(zhǔn)備性基礎(chǔ)工作 3. 完成媒體采購 ?各項工作快速開展，完成各項準(zhǔn)備及銷售中心裝修工作及包裝體系 ?現(xiàn)場整體包裝（工地、圍擋等） ?組織各合作部分集中對熟悉項目價值和推案策略達成共識 ?利用這段時期，完成各媒體的采購 ?數(shù)字化及智能化系統(tǒng)到位 ?銷售工作的前期準(zhǔn)備（銷售隊伍及銷管隊伍的到位） 營銷策略 /目標(biāo) 現(xiàn)場準(zhǔn)備 1月 2月 3月 4月14日 4月15日 五一周 5月 6月 7月 8月 9月 秋展會 十一周 10月中旬 10月下旬 11月 開盤前 12月 15日開盤 開盤后 籌備期 基礎(chǔ)到位 入市期（蓄水） 籌備期營銷執(zhí)行 線上引爆期營銷執(zhí)行 線下蓄勢期營銷執(zhí)行 階段執(zhí)行 體驗度（線下蓄勢期） 知名度（線上引爆期） 認籌期 開盤熱銷 開盤熱銷期營銷執(zhí)行 集中認籌期營銷執(zhí)行 ?整體規(guī)劃、鳥瞰圖、單體建筑、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)說明文字 ?內(nèi)部景觀圖片集文字說明 ?建筑細節(jié)特點（包括建筑風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建材說明等） ?物業(yè)公司及服務(wù)內(nèi)容確定 項目相關(guān)資料確定 現(xiàn)場準(zhǔn)備 1月 2月 3月 4月14日 4月15日 五一周 5月 6月 7月 8月 9月 秋展會 十一周 10月中旬 10月下旬 11月 開盤前 12月 15日開盤 開盤后 籌備期 基礎(chǔ)到位 入市期（蓄水） 籌備期營銷執(zhí)行 線上引爆期營銷執(zhí)行 線下蓄勢期營銷執(zhí)行 階段執(zhí)行 體驗度（線下蓄勢期） 知名度（線上引爆期） 認籌期 開盤熱銷 開盤熱銷期營銷執(zhí)行 集中認籌期營銷執(zhí)行 ?銷售電話接通 ?樣板間完成內(nèi)部裝修達到對外開放條件 ?銷售中心具備對外開放條件 ?內(nèi)部軟包裝（展板、燈箱等）到位 ?沙盤模型及戶型單體模型制作并安裝到位 ?整體模型制作并安裝到位 ?門前導(dǎo)示及看房導(dǎo)示系統(tǒng)建立 售樓部方面 現(xiàn)場準(zhǔn)備 1月 2月 3月 4月14日 4月15日 五一周 5月 6月 7月 8月 9月 秋展會 十一周 10月中旬 10月下旬 11月 開盤前 12月 15日開盤 開盤后 籌備期 基礎(chǔ)到位 入市期（蓄水） 籌備期營銷執(zhí)行 線上引爆期營銷執(zhí)行 線下蓄勢期營銷執(zhí)行 階段執(zhí)行 體驗度（線下蓄勢期） 知名度（線上引爆期） 認籌期 開盤熱銷 開盤熱銷期營銷執(zhí)行 集中認籌期營銷執(zhí)行 ?VI應(yīng)用（名片、信紙、信封、紙杯、胸卡、檔案袋、手提袋等） ?戶型冊、賣點卡等 ?工地圍檔及售樓部軟包裝物料 ?媒體采購（戶外、報紙、電臺、網(wǎng)站、網(wǎng)絡(luò)及場所類