【正文】 中間設(shè)置休息空間的寬度為 1315m； 步行街寬度需考慮每側(cè) 3m的凈步空間，寬度為20m第二部分 動(dòng)線設(shè)計(jì) ——人流動(dòng)線室內(nèi)垂直交通系統(tǒng)對(duì)購(gòu)物中心內(nèi)部人流的引導(dǎo)起到關(guān)鍵的作用，將直接對(duì)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響? 自動(dòng)手扶梯提供一個(gè)購(gòu)物者的連續(xù)動(dòng)線且減輕購(gòu)物中心內(nèi)的擁擠情形，同時(shí)它連接不同水平標(biāo)高的樓層，也能將位于下層的購(gòu)物者視線引導(dǎo)至較高的樓層。協(xié)助甲方建立運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)；216。南城商業(yè)地標(biāo)，開業(yè)活動(dòng)購(gòu)物中心主力店簽約儀式，同時(shí)進(jìn)行購(gòu)物中心招商說(shuō)明會(huì) 216。 設(shè)立招商中心216。購(gòu)物中心開業(yè)，步入商戶調(diào)整216。購(gòu)物中心意向商戶收集216。 協(xié)助甲方對(duì)產(chǎn)品的外立面、內(nèi)外部交通動(dòng)線提出建議；推廣配合推廣主題? 城市新興核心區(qū)，都市生活多元體? 名品匯聚，名牌基地 ，無(wú)限商機(jī)， 無(wú)限優(yōu)勢(shì)? 層 商家入住，熱浪席卷，持續(xù)升溫！ ? 商機(jī)的締造、財(cái)富的締造?把握時(shí)代發(fā)展機(jī)遇，搶占南城財(cái)富堡壘216。市場(chǎng)需要全新形象，特色文化主題商業(yè)，項(xiàng)目有機(jī)會(huì)整合更多的文化品牌資源，創(chuàng)造出具有國(guó)際時(shí)尚氣質(zhì)的京城商業(yè)新標(biāo)志 p 價(jià)值條件梳理項(xiàng)目階段性說(shuō)明第 35 頁(yè)項(xiàng)目階段性說(shuō)明下階段服務(wù)工作商業(yè)資源展示市場(chǎng)發(fā)展跟蹤港銀石榴莊項(xiàng)目補(bǔ)充招商與運(yùn)營(yíng)工作開業(yè)前期工作招商準(zhǔn)備期216。認(rèn)為項(xiàng)目的定位將有很大的人氣，餐飲業(yè)態(tài)適合進(jìn)入216。租金承受能力 具體項(xiàng)目具體分析 ，可承受租金 2元 10元 /天 ?平方米 不等。216。對(duì)本項(xiàng)目定位十分認(rèn)可，未來(lái)將會(huì)給影院帶來(lái)巨大的收益p 影院及娛樂業(yè)態(tài)對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域普遍看好，考慮符合項(xiàng)目未來(lái)客群及主題需求，建議引入第 32 頁(yè)商戶訪談 餐飲類區(qū)域認(rèn)可度 對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)可度高， 是北京南城未來(lái)發(fā)展的重要區(qū)域選址要求 216。未來(lái)發(fā)展計(jì)劃大地影院和華大影院都對(duì)本項(xiàng)目有著十分濃厚的興趣，愿意進(jìn)行下一步的深入溝通對(duì)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)216。影院： 租金 2元 /天 ?平方米 ，具體可談。營(yíng)業(yè)時(shí)間： 10:0024:00租售能力 216。與影院等同類業(yè)態(tài)在一起，布置面積需求在 2,0003,000平米之間216。普通影廳層高 9米； IMAX影廳層高 15米，凈高 11米以上。216。選址要求 影院：216。p 國(guó)際大眾品牌較看好項(xiàng)目位置，有意向進(jìn)入，但要綜合評(píng)估。項(xiàng)目緊鄰三條地鐵線路，未來(lái)是人流集中聚集處，有利于零售的發(fā)展216。對(duì)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)216。傾向于中高檔商業(yè)租售能力 216。面積需求： 8001500平米216。交通便利，展示性要強(qiáng)216。對(duì)于本項(xiàng)目的總體定位很認(rèn)可，四家超市均有較強(qiáng)的入駐意向。本項(xiàng) 目區(qū)位條件優(yōu)越，項(xiàng)目可通達(dá)性良好，周邊大型社區(qū)多，購(gòu)買力較強(qiáng)。租金承受能力 較低 ，可承受租金 2元 /天 ?平方米 /天 ?平方米 未來(lái)發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目所在的位置，均是我司訪問的四個(gè)超市布點(diǎn)的重要位置。位置：地下 1層或地上 1層216。面積需求：大約在 12,00020,000平米左右。認(rèn)可項(xiàng)目的總體定位，有較強(qiáng)的入駐意向。認(rèn)為本項(xiàng)目面積較適合，考慮全部用于百貨。項(xiàng)目緊鄰兩條地鐵錢，但是站口距離項(xiàng)目相對(duì)較遠(yuǎn)，有一定的不便。對(duì)本項(xiàng)目評(píng)價(jià) 216。租售能力 216。項(xiàng)目軟硬件標(biāo)準(zhǔn)：承重： 營(yíng)業(yè)區(qū) 250kg，倉(cāng)庫(kù)區(qū) 800kg。項(xiàng)目展示性要好，交通要方便。面積需求較大：大約在 50,000平米左右，永旺及正大生活館面積需求較大。市場(chǎng)供需 商戶需求第 28 頁(yè)商戶訪談 百貨類區(qū)域認(rèn)可度 大區(qū)域條件良好，但南城消費(fèi)環(huán)境不利于百貨入駐，周邊人群消費(fèi)力相對(duì)較低，發(fā)展中高端商業(yè)有一定難度。加大餐飲業(yè)態(tài)配比，完善內(nèi)部交通設(shè)施，彌補(bǔ)距離遠(yuǎn)的不足，延長(zhǎng)駐留時(shí)間。合理業(yè)態(tài)配比，滿足多元、一站式的綜合商業(yè)形式是項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。項(xiàng)目區(qū)域目前商業(yè)認(rèn)知度有限，增加目的性消費(fèi)需求，有助于提前市場(chǎng)造勢(shì)。相對(duì)距離較遠(yuǎn)是消費(fèi)者不能來(lái)石榴莊消費(fèi)的主要原因。對(duì)于區(qū)域大規(guī)模商業(yè)， %的消費(fèi)者表示會(huì)有前往購(gòu)物或消費(fèi)意愿。餐飲及休息場(chǎng)所是消費(fèi)者最期望購(gòu)物場(chǎng)所設(shè)有的配套設(shè)施。交通、綜合性、購(gòu)物環(huán)境、停車方便均為消費(fèi)者選擇購(gòu)物的主要影響因素。因此項(xiàng)目在業(yè)態(tài)設(shè)置上既保證項(xiàng)目的綜合性，同時(shí)也滿足區(qū)域內(nèi)日常消費(fèi)的需求。216。消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣及消費(fèi)心理216。職位以普通職員和中層管理者為主，高職位人群比例總量相對(duì)較少?！?完全不合 適 不太合適 一般 比較合 適 非常合適 合適（比較合適 +非常合適） 均值常規(guī)綜合購(gòu)物中心（集購(gòu)物、餐飲、娛樂為一體，集中于室內(nèi)） % 　 % % % % 以文化為主題，集超市、室內(nèi)步行街于一體的綜合購(gòu)物中心 % 　 % % % % 大型超市 　 % % % % % 百貨商場(chǎng)（以百貨銷售為主） % 　 % % % % 獨(dú)立式的商業(yè)旗艦店 % % % % % % 第 24 頁(yè)消費(fèi)者訪談 定位為什么檔次商業(yè)最適合市場(chǎng)需求p 消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)該定義位為中檔和中高檔適合市場(chǎng)需求。不愿意到本項(xiàng)目消費(fèi)的主要原因是距離太遠(yuǎn)。本項(xiàng)目應(yīng)具備并加大此兩類配套比例，滿足并吸引消費(fèi)者。項(xiàng)目應(yīng)以此兩類業(yè)態(tài)作為基本業(yè)態(tài)，保證項(xiàng)目未來(lái)良好運(yùn)營(yíng)。因此項(xiàng)目在業(yè)態(tài)設(shè)置上既保證項(xiàng)目的綜合性，同時(shí)也滿足區(qū)域內(nèi)日常消費(fèi)的需求。本項(xiàng)目區(qū)域交通便利，具有成為消費(fèi)者選擇消費(fèi)地點(diǎn)的條件。調(diào)查內(nèi)容包括： 現(xiàn)有消費(fèi)習(xí)慣、現(xiàn)有花費(fèi)支出、對(duì)現(xiàn)有商業(yè)的滿意程度、消費(fèi)者的文化素質(zhì)水平、消費(fèi)者的收入水平等多個(gè)方面進(jìn)行了解，為項(xiàng)目定位作出依據(jù)。微觀層面 區(qū)域市場(chǎng)第 15 頁(yè)p 區(qū)域商業(yè)整體氛圍區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域商業(yè)分析區(qū)域無(wú)論是大中型集中商業(yè)，還是特色主題商街，都承擔(dān)著區(qū)域配套功能為主，整體向功能多元化，業(yè)態(tài)設(shè)置向高端化發(fā)展；區(qū)域缺乏集中休閑娛樂場(chǎng)所，現(xiàn)有娛樂業(yè)態(tài)以 KTV、俱樂部為主，檔次相對(duì)較低，并未形成聚集，難以滿足年輕時(shí)尚人群需求；從供應(yīng)角度分析市場(chǎng)，區(qū)域需要大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，提升商業(yè)品質(zhì)形象，滿足中高端消費(fèi)、體驗(yàn)、休閑、娛樂需求；區(qū)域商務(wù)范圍仍然不夠濃厚，高端商務(wù)客戶較少；區(qū)域舊有居民總體消費(fèi)水平限制；對(duì)于區(qū)域定位、吸引高端零售商都有一定阻力。 首地大峽谷相對(duì)運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)趨于穩(wěn)定，整體租金水平達(dá)到 225元 /平方米 /天。區(qū)域內(nèi)集中式商業(yè)采用扣點(diǎn)方式的租金水平注：以上租金按使用面積計(jì)算，包含物業(yè)管理費(fèi)微觀層面 區(qū)域市場(chǎng)第 14 頁(yè)p 集中百貨類、購(gòu)物中心商業(yè)項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)模式 租金 /扣點(diǎn)陽(yáng)光新業(yè)廣場(chǎng) 購(gòu)物中心 租金： 218元 /平方米 /天首地大峽谷 購(gòu)物中心 租金： 225元 /平方米 /天216。216。微觀層面 區(qū)域市場(chǎng)第 13 頁(yè)p 集中百貨類、購(gòu)物中心商業(yè)項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)模式 租金 /扣點(diǎn)方莊購(gòu)物中心 百貨 扣點(diǎn)： 1530%貴友大廈 百貨 扣點(diǎn)： 20%31%銀泰百貨 百貨 扣點(diǎn)： 1530%216。 項(xiàng)目引入品牌偏向中端，認(rèn)知度較低，難以吸引更多消費(fèi)者；216。樓層 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 品牌L1超市、珠寶配飾、鐘表眼鏡、化妝品、餐飲、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)戶外、銀行藥店、家電 /電子產(chǎn)品、鞋 /箱包 /皮具華潤(rùn)萬(wàn)家、仙蹤林、必勝客、 SELECTED、 MARK FAIRWHALE、 The Shoes Bar、 APPLE、金象珠寶、秀丹名物、千佰莉、伯爵仕、派思麗、卡曼尼 F8派、新僑三寶樂、中國(guó)銀行、 VINI STYLE、靚麗金象、 Etam、蘇寧精品 3C數(shù)碼店、寶盛道吉運(yùn)動(dòng)集合店、優(yōu)衣庫(kù)、 GXG、 VLOVL2化妝品、超市、餐飲、影院、咖啡水吧、美甲美體、服裝服飾 —女裝、兒童用品吉野家、真功夫、必勝客、正一味、亞惠、 KFC、 Fairy、三彩、秋水伊人、 ZD美甲、屈臣氏、達(dá)衣巖、 GRETTON、南瓜芽、樂高智高、巴拉巴拉、 CAM KIDS、派克蘭帝、李寧兒童、呷哺呷哺、米中堂私房粉館、 MIIOW、 CACHE CACHE、織悟、三元梅園、 DQ、桔子生活、陽(yáng)光樂園、好孩子、 Toonsland、小豬嚕嚕、空中天使、博士蛙、星美影院L3 影院 星美影院微觀層面 區(qū)域市場(chǎng)第 12 頁(yè)p 業(yè)態(tài)組合特征 —銀泰百貨樓層 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 品牌B1 食尚小鎮(zhèn) :時(shí)尚快餐、特色食品、名品煙酒、美 甲、芭蕾教育 食美匯、呷哺呷哺、權(quán)味、和合谷、拿渡、賽百味、屈臣氏、 巴貝拉、 KFC、宜蘭貝爾美甲、灰姑娘L(fēng)1 風(fēng)尚前沿 :時(shí)尚大店、黃金珠寶、名表眼鏡、女 鞋、餐飲 優(yōu)衣庫(kù)、依波表、 CITIZEN、 FBI、百思圖、 Tata、天美意L2 霓裳麗人 :少女裝、淑女裝、女士?jī)?nèi)衣、箱包配飾 Pageone、 Eland、 Prich、 Roem、 ONLY、 Etam、 vero moda、芬狄施、 TriumphL3 品質(zhì)地帶 :男士正裝、男士休閑、皮具、運(yùn)動(dòng)戶 外、兒童教育 Izod、外交官、金寶貝、 ae、 jasonwood、 goidpool、GIY、 AIDI、艾格男裝L4 精致生活 :兒童、家居、數(shù)碼家電、茶餐廳 派帝蘭克、西瓜太郎、夢(mèng)潔、阿斯家、 Balabala、迪信通L5 華美盛宴 :商務(wù)餐飲、時(shí)尚餐飲、娛樂游戲 青年餐廳、東來(lái)順、樂食派、串行康樂、川粵湘、環(huán)游樂園L6 影院 華誼兄弟影院216。 在業(yè)態(tài)組合的設(shè)置上，兼顧區(qū)域基本消費(fèi)的同時(shí)，利用大型底商停車場(chǎng)吸引周邊家庭消費(fèi)；216。微觀層面 區(qū)域市場(chǎng)第 11 頁(yè)p 業(yè)態(tài)組合特征 —陽(yáng)光新業(yè)廣場(chǎng)216。 業(yè)態(tài)布局上將檔次偏低、目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)布置在商場(chǎng)頂層或地下，同時(shí)采用剪刀錯(cuò)落式挑空中庭，有效引導(dǎo)人流回轉(zhuǎn)；216。名稱 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容配比 服裝 休閑 運(yùn)動(dòng) 兒童家居 鐘表 首飾 化妝品 鞋帽皮具 數(shù)碼家電 超市綜合 餐飲娛樂休閑 其他服務(wù) 方莊貴友大廈 % % % % % % % % % %首地大峽谷 % % % % % % % % % %陽(yáng)光新業(yè)廣場(chǎng) % % % % % % % % % %銀泰百貨 % % % % % % % % % %合計(jì) % % % % % % % % % %微觀層面 區(qū)域市場(chǎng)樓層 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 品牌B1 生活 家樂福超市L1 時(shí)尚 ——資訊、品味、流行 GAP、 HM、 ASOBIO、蘋果數(shù)碼、 m)phosis、 絲芙蘭、寶島、 MACNNA、COSTA和 SELECTEDL2 潮流 ——?jiǎng)?chuàng)意、藝術(shù)、設(shè)計(jì) JNBY， 播，熱風(fēng)，屈臣氏， 2%，貓人等，甜品站和飾品、美甲等專為女性服 務(wù)的品牌L3 活力 ——?jiǎng)痈?、?yáng)光、健康 阿迪，耐克， PUMA,KAPPA，匡威，李寧； MECITY，西遇；馬仕奇專業(yè)戶外店、蘇寧 3C數(shù)碼精品店、美發(fā)設(shè)計(jì)中心L4 聚會(huì) ——趣味、生態(tài)、歡笑 新辣道、川豪、品諾、豆撈、阪神和美日式料理、望湘園、泰魯人家、上吉 勝、花襲人、吳地人家、李老爹、麻里麻里、權(quán)金城、牛依客L5 溫馨 ——家庭、自然、綠色 保利國(guó)際影院；休閑餐飲品牌：和合谷、如棒約翰 Pisa、九鼎香面館、禧滿多，權(quán)味時(shí)韓式鍋拌飯L6 共享 ——文化、兒童 峽谷達(dá)人電玩，樂友嬰幼兒超市、兒童樂園， 以及 SPA和美發(fā)第 10 頁(yè)p 業(yè)態(tài)組合特征 —首地大峽谷216。 首地大峽谷、陽(yáng)光新業(yè)廣場(chǎng)是購(gòu)物中心形式，增加生活類業(yè)態(tài)比重，如超市、餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)，在一定程度上增強(qiáng)了消費(fèi)者的目的性與參與性消費(fèi)；216。216。三 環(huán)四 環(huán)地鐵4號(hào)線地鐵5號(hào)線地鐵 10號(hào)線貴友大廈方莊購(gòu)物中心銀泰百貨陽(yáng)光新業(yè)廣場(chǎng)首地大峽谷微觀層面 區(qū)域市場(chǎng)第 9 頁(yè)p 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容特征216。 區(qū)域集中商業(yè)主要分布呈現(xiàn)兩個(gè)特性：一是區(qū)域配套性，以方莊購(gòu)物中心、貴友大廈等為代表；二是后期以首地大峽谷、陽(yáng)光新業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目為代表，除了依托區(qū)域的同時(shí)，向交通要塞型轉(zhuǎn)移；216。 商業(yè)零售市場(chǎng)的全面開放以及城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高，持續(xù)市場(chǎng)消費(fèi)規(guī)模的提升， 勢(shì)必會(huì)加快地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)零售商業(yè)物業(yè)的需求。 2023年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 7,，同比增長(zhǎng) %， 表明商業(yè)快速發(fā)展并且呈良性態(tài)勢(shì)。資料來(lái)源：北京市 20232023年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)第 6 頁(yè)宏觀層面 宏觀經(jīng)濟(jì)p 社會(huì)消費(fèi)品零售總額216。216。 北京市人均可支配收入， 2023達(dá)到人民幣 36,469元； 房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)快速發(fā)展時(shí)期 ；資料來(lái)源：北京市 20232023年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)第 5 頁(yè)宏觀層面 宏觀經(jīng)濟(jì)p 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展趨勢(shì)216。216。北京豐臺(tái)石榴莊商業(yè)項(xiàng)目 第 1 頁(yè)項(xiàng)目階段性說(shuō)明下階段服務(wù)工作商業(yè)資源展示市場(chǎng)發(fā)展跟蹤第 2 頁(yè)經(jīng)營(yíng)者區(qū)域市場(chǎng) 通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境的數(shù)據(jù)跟蹤，實(shí)時(shí)準(zhǔn)確了解市場(chǎng)變化及發(fā)展趨勢(shì)，有利于本項(xiàng)目時(shí)刻保持強(qiáng)勢(shì)的入市狀態(tài)；消費(fèi)者市場(chǎng)發(fā)展跟蹤第 3 頁(yè)區(qū)域市場(chǎng) 通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)宏觀環(huán)境與微觀環(huán)境的數(shù)據(jù)跟蹤，實(shí)時(shí)準(zhǔn)確了解市場(chǎng)變化及發(fā)展趨勢(shì)，有利于本項(xiàng)目時(shí)刻保持強(qiáng)勢(shì)的入市狀態(tài)；宏觀層面微觀層面第 4 頁(yè)宏觀層面 宏觀經(jīng)濟(jì)p 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力216。 北京市經(jīng)濟(jì)一直保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)，連續(xù)多年維持經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。 20232023年北京市生產(chǎn)總值穩(wěn)定增長(zhǎng)， 2023年北京市生產(chǎn)總值達(dá)到 17,801億元；增長(zhǎng)速率出現(xiàn)小型波動(dòng)，整體平均速率保持在 8%左右；216。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷擴(kuò)大，如下圖所示， 其比重由 2023年的 :