房地產(chǎn)全程營銷策劃-產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析-展示頁
2025-01-24 20:27本頁面
【正文】 案 ：斜向建筑均為單棟每個(gè)院子均有有三棟聯(lián)體建筑。曲線連板高層布局，使建筑景觀界面最大化 ， 95％戶型均可看到江景。在對(duì) 土地認(rèn)知 的基礎(chǔ)上，通過 多方案 分析比較，確定指標(biāo)產(chǎn)品定位指標(biāo)三大類：?各類建筑面積指標(biāo)，（主要：住宅、商業(yè)、車庫、會(huì)所 ……. ）?產(chǎn)品配比（什么樣的產(chǎn)品）?戶型配比（多大的產(chǎn)品）方案確定規(guī)劃草案規(guī)劃結(jié)構(gòu)?點(diǎn) or板？圍合 or行列？高 or小高？ ………..?主入口；商業(yè) ……….確定下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)深化方向概念設(shè)計(jì)規(guī) 劃 提 升 產(chǎn) 品 力土地價(jià)值最大化的選擇深圳萬科城萬科城總體規(guī)劃 —— 土地價(jià)值最大化的選擇項(xiàng)目占地 40萬平米，容積率，總建筑面積 44萬平米。設(shè)計(jì)強(qiáng)排：在特定容積率下如何排布能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值。萬科集團(tuán)建筑研究中心副總策劃師 高 劍房地產(chǎn)全程營銷策劃—— 產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析 （下）產(chǎn)品策劃階段客戶的產(chǎn)品需求分析08. 03. 26Page 3產(chǎn)品價(jià)值的客戶敏感點(diǎn)分析精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃 外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶型產(chǎn)品分支一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級(jí)。劃分的意義在于：避免土地錯(cuò)配，最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。讓更多的房子分享優(yōu)勢(shì)資源；讓更少的房子分擔(dān)不利因素的影響。產(chǎn)品組合可以選擇：別墅、類別墅 +多層洋房別墅 +洋房 +高層別墅 +高層別墅： 15000元 /平米；多層洋房： 6000元 /平米；高層：5000元 /平米聯(lián)排別墅容積率 根據(jù)價(jià)值最大化原則別墅 +高層價(jià)值最大化n產(chǎn)品趨優(yōu)定位法n產(chǎn)品外立面設(shè)計(jì)向上一級(jí)靠攏從市場(chǎng)角度看設(shè)計(jì)深圳萬科城深圳萬科城以市場(chǎng)為導(dǎo)向的規(guī)劃設(shè)計(jì)北 珠 江36F36F36F36F32F26F16F11F4F 4F4F 4F 4F4F廣州中海藍(lán)灣 容積率： ；占地約 ㎡，總建筑面積約 10萬㎡ 會(huì)所4層疊 T11層小高層2636層高層游泳池A9A8A7A6 A5A4A3 A2A1用地進(jìn)深大需獲得更多的景觀資源兩種基本產(chǎn)品結(jié)構(gòu)客戶價(jià)值：北面看江，景觀第一沿海限高超高層成本高讓更多的房子看到江景顯然曲線才是江景設(shè)計(jì)最大化的軸線，不是直線■ 底層架空層 7m高，保證景觀的延續(xù)及空氣流通；功能為泛會(huì)所?！?曲線連板 ”由 “Y 型一核三 ” 及 “ 一核二 ” 兩類單元拼接組成。新方案：斜向建筑為兩棟聯(lián)體 （增加最好朝向的樓棟）除了最北端有三棟聯(lián)體外， 其它均為兩棟聯(lián)體。外側(cè)東向、南向有水。80 80140 150120 120核心筒廣州富力桃園廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝廣州富力桃園單一產(chǎn)品一招制勝別墅 +小高層離河一段距離先建別墅再沿河建小高層別墅 60萬澳幣 /套小高層 60萬澳幣 /套1棟別墅占地相當(dāng)于小戶型 45套1棟小高層銷售額相當(dāng)于 20棟別墅銷售額墨爾本海邊住宅區(qū)景觀優(yōu)先 ? 朝向優(yōu)先 ?廈門金域藍(lán)灣的規(guī)劃思考08. 03. 26Page 27AB湖邊水庫，100萬平米水面 五緣灣大橋朝向優(yōu)先，兼顧景觀。如果北向沒有馬路、噪音，就可做景觀優(yōu)先（主臥、客廳北向；次臥、廚衛(wèi)南向）規(guī)劃方案創(chuàng)造競(jìng)爭力及盈利能力入口會(huì)所商業(yè)街提升項(xiàng)目整體形象 —— 星河灣星河灣的巨大成功在于：其成功解決了會(huì)所的經(jīng)營問題星河灣在入口處設(shè)置會(huì)所商業(yè)街，提升項(xiàng)目整體形象；用門口的五星級(jí)酒店解決會(huì)所問題，使得業(yè)主享受到五星級(jí)酒店的會(huì)所服務(wù)。入口會(huì)所商業(yè)街提升項(xiàng)目整體形象 —— 星河灣仁恒河濱城 位于浦東，總建面 70萬平，分 3期開發(fā)n完全人車分流，地下大車庫，車全部進(jìn)入地下。n1層門廳，休息；從門廳下到地下，地下有電瓶車，帶客戶到自己家樓下長沙郡原廣場(chǎng)容積率最大化，效益最大化如何從市場(chǎng)角度挖掘地塊價(jià)值別墅 20230元 /㎡，高層 60007000元/平米。資源多價(jià)格高是趨勢(shì)，但有臨界點(diǎn)原來容積率做夠了。公園湖景水景高層洋房信陽項(xiàng)目的分析比較邏輯：把項(xiàng)目一分為二，視為兩個(gè)項(xiàng)目；一塊純洋房，一塊純高層。商業(yè)價(jià)值低商業(yè)價(jià)值高萬萬2萬2萬減小進(jìn)深，做大開間 滿足最小開間，做大進(jìn)深粉色拐角處商業(yè)價(jià)值量最大，金角銀邊商業(yè)底商：底商的原則：一般商鋪二層很難銷售，因此在可能的情況下不做二層商業(yè)。規(guī)劃方案評(píng)估的五個(gè)方面經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能否滿足；分期銷售的適應(yīng)性；整體形象定位要求；住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍；其他特殊情況評(píng)價(jià)：（管理等） —— 小區(qū)多開門、垃圾站、配電房。戶型功能劃分及布局、開間尺度和贈(zèng)送面積方式參見附錄 1：戶 型 產(chǎn)品價(jià)值分支 敏感點(diǎn)客戶敏感等級(jí)高 中 低戶型 功能劃分各個(gè)功能區(qū)間的實(shí)用性和完備性l 開間尺度主要功能區(qū)間的開間、進(jìn)深比，空間的舒適性l 功能擺布功能區(qū)間單體內(nèi)的布局及實(shí)用性l 贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積所占的總建面的比例及實(shí)用性l 朝向通風(fēng)采光、主要功能空間的朝向l 景觀主要功能區(qū)間的景觀面 l 戶型創(chuàng)新 l 交通組織 l 朝向開間尺度功能劃分 功能擺布交通組織創(chuàng)新贈(zèng)送面積景觀*戶型價(jià)值點(diǎn)塑造 *精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃 外立面公共空間建筑風(fēng)格園林戶型產(chǎn)品分支戶 型 配 比戶 型 評(píng) 價(jià)基于總體定位和發(fā)展戰(zhàn)略216?？傮w發(fā)展戰(zhàn)略：低成本？差異性？216。市場(chǎng)前期及目前的戶型種類
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