第七章房地產(chǎn)市場調(diào)查-展示頁
2025-01-23 10:21本頁面
【正文】 了解房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的某些現(xiàn)象之間的因果關(guān)系或測試假設(shè)因果關(guān)系的正確性而進行的調(diào)查。 ? 假設(shè)弄清楚了商品房銷量不理想的原因是產(chǎn)品定位不當(dāng)造成的，那么接下來可進一步對這一問題進行描述性調(diào)查，如對樓盤所在區(qū)位、樓盤設(shè)計、目標消費者的支付能力、偏好情況、價格承受能力等進行描述性調(diào)查。 （二）描述性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查是在明確確定所需調(diào)查的問題之后，找出與該問題相關(guān)的各種外部因素，并通過收集、整理和分析相關(guān)資料，如實反映問題與外部相關(guān)因素的客觀關(guān)系，但并不回答二者之間的因果關(guān)系。 例如， ? 某開發(fā)商所開發(fā)的商品房，自開盤以來，銷量一直不理想，造成這種情況的原因可能是由于定位不恰當(dāng)，或者廣告宣傳不到位，或者競爭對手采取了新的營銷策略，或者國家的宏觀調(diào)控政策影響所致，等等。因此，市場調(diào)查者應(yīng)把握好調(diào)查的限度，綜合評價收益和成本，避免走入市場調(diào)查百分之百準確的誤區(qū)，確保調(diào)查工作的經(jīng)濟合理性。 （五）經(jīng)濟性原則 ? 經(jīng)濟性原則指花費最小的費用取得最佳的經(jīng)濟效果。只能圍繞某個目標收集信息，以達到事半功倍的效果。 （三）針對性原則 ? 針對性原則要求房地產(chǎn)市場調(diào)查必須首先設(shè)定一個目標，然后根據(jù)目標的要求開展調(diào)查活動。 （二）及時性原則 ? 及時性原則要求房地產(chǎn)市場調(diào)查活動要隨時掌握市場變化情況，及時收集、整理和分析有關(guān)信息，并及時傳遞給有關(guān)部門和人員使用。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則 （一）準確性原則 ? 準確性是房地產(chǎn)市場調(diào)查最基本的原則，它要求房地產(chǎn)市場調(diào)查所獲取的資料應(yīng)該準確、可靠，否則據(jù)此做出的決策和判斷就可能是錯誤的。 ? 第三，房地產(chǎn)市場調(diào)查是一個系統(tǒng)的過程。 正確理解房地產(chǎn)市場調(diào)查這一概念的內(nèi)涵，應(yīng)注意以下幾點： ? 第一，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)開發(fā)商的一種有目的的活動。第七章 房地產(chǎn)市場調(diào)查 【學(xué)習(xí)目標】 1．房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義、原則、類型及內(nèi)容； 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序； 3．房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法； 4．房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷的設(shè)計方法及應(yīng)注意的問 題； 5．房地產(chǎn)市場調(diào)查資料的整理與分析的手段和方法； 6．房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的寫作要求和內(nèi)容結(jié)構(gòu)。 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本認識 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義 ? 房地產(chǎn)市場調(diào)查，是房地產(chǎn)開發(fā)商為了實現(xiàn)特定的經(jīng)營目標，運用科學(xué)的方法和手段，通過一定的途徑，系統(tǒng)地收集、整理和分析房地產(chǎn)市場的有關(guān)信息，從而為開發(fā)商正確判斷和把握房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢直至科學(xué)決策提供可靠依據(jù)的一種社會活動。 ? 第二，房地產(chǎn)市場調(diào)查必須采用科學(xué)的方法和手段，以達到準確、及時獲取市場信息的目的。 ? 第四，從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)市場調(diào)查是一項獲取市場信息的工作。 ? 這也就要求從事房地產(chǎn)市場調(diào)查的有關(guān)人員，在工作中必須堅持科學(xué)的態(tài)度、求實的精神，客觀地反映事實，切忌主觀臆斷，同時還要對所收集信息的真實性和可信度進行認真鑒別，力求信息準確可靠。任何市場信息都具有一定的時間規(guī)定性，過時信息不僅效用要降低，甚至?xí)顩Q策者的決策失誤，因此市場調(diào)研必須遵循及時性原則，要適時提出，迅速實施，按時完成，及時利用所獲信息情報。在市場信息多如牛毛的今天，進行房地產(chǎn)市場調(diào)查時，不可能處處張網(wǎng)，面面俱到，否則可能會陷入大海撈針的境地。 （四）系統(tǒng)性原則 ? 系統(tǒng)性原則要求房地產(chǎn)市場調(diào)查活動要全面系統(tǒng)地收集、整理、分析有關(guān)調(diào)查資料，但避免“大雜燴”，這是由房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境的關(guān)聯(lián)性所決定的。決策的準確程度往往與調(diào)查所獲市場信息的多寡成正相關(guān)，但是當(dāng)信息量達到一定的程度時，為了獲得更多的市場信息，需要增加巨額的投入，或耗費漫長的時間，甚至喪失市場良機。 三、房地產(chǎn)市場調(diào)查的類型 ? 按照調(diào)查范圍來劃分，可將房地產(chǎn)市場調(diào)查劃分為 專題性市場化調(diào)查和綜合性市場調(diào)查 ； ? 按照調(diào)查目的來劃分，又可將房地產(chǎn)市場調(diào)查劃分為 探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查和預(yù)測性調(diào)查等 （一）探測性調(diào)查 ? 當(dāng)房地產(chǎn)市場情況非常復(fù)雜，所要調(diào)查的實質(zhì)性問題又難以確認，或者開發(fā)商內(nèi)部提出某些新的設(shè)想或構(gòu)思，而又不了解是否可行時，可首先采用探索性調(diào)查的方法，查明實質(zhì)性問題的所在，或者幫助開發(fā)商確認這些設(shè)想或構(gòu)思是否可行。 ? 探測性調(diào)查一般采用簡便易行的調(diào)查方法，如第二手資料的收集，小規(guī)模的試點調(diào)查，專家或相關(guān)人員的意見集合，或參照以往發(fā)生的類似實例來進行等。問卷調(diào)查多屬于這種調(diào)查方式。這種描述性調(diào)查為開發(fā)商重新進行產(chǎn)品定位提供了重要的決策信息。 比如， ? 房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價格下降 10％能否使其市場銷售額上升 10％；通過控制廣告費用在不同媒體的支出，來觀察不同媒體上的廣告對房地產(chǎn)銷售量的影響等等。 ? 當(dāng)調(diào)查人員還不能肯定問題的性質(zhì)時，適合進行探索性調(diào)查； ? 當(dāng)調(diào)查人員意識到了問題，但對有關(guān)情形缺乏完整的知識時，通常進行描述性調(diào)查； ? 當(dāng)調(diào)查人員需要對問題嚴格定義時，適合進行因果性調(diào)查?？偟膩碚f，房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本內(nèi)容包括如下幾個方面： （一）宏觀環(huán)境調(diào)查 ? 主要包括自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人口環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、社會文化環(huán)境、政治法律環(huán)境等的調(diào)查，可參見第四章第三節(jié)房地產(chǎn)市場營銷宏觀環(huán)境分析的有關(guān)內(nèi)容。 （三）消費者購買行為的調(diào)查 ? 主要調(diào)查內(nèi)容包括消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況，消費者的現(xiàn)實需求和潛在需求狀況，消費者的收入、購
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