【正文】 策信心。豎立項目高姿態(tài)形象，忌短利促銷活動 漢宇攻略四 四圍營銷 案場 SHOW 憑借項目優(yōu)越的位臵，重點包裝項目地四圍。 u 以勢帶銷 先樹立項目形象，以形象帶動銷售 利用小業(yè)主從眾，跟優(yōu)的心理，豎立本案蘇州商業(yè)“高級時尚哈貝”標(biāo)志形勢，打造知名度，使其成為萬眾矚目的焦點，最終使本案進入“搶”盤效應(yīng)，為銷售創(chuàng)造條件。 媒體在投放頻度上漢宇的原則是點式突破，案場跟進，“封鎖性投放”獲取最大效果，重頻度而非廣度。 軟硬結(jié)合：在媒體宣傳形式上將項目形象硬廣和項目價值點軟性報道相結(jié)合的方式。 漢宇攻略三 個性推廣 整合傳播 在推廣基調(diào)上：走個性、符號化路線。 后續(xù)的可售物業(yè)在形成波段式銷售后，反促進項目整體商圈領(lǐng)袖地位的鞏固。 所以我們在營銷中要突出項目強烈的符號感，形成一個“蘇州最吸引眼球樓盤”市場形象來做營銷 我們賣的已不僅僅是商業(yè)綜合體本身， 我們要倡導(dǎo)的一種文化 —— 哈貝文化 我們要引領(lǐng)的一種風(fēng)尚 —— 哈貝風(fēng)尚 我們要引導(dǎo)的一種消費理念 —— 哈貝生活理念 目的很簡單：打造成蘇州嫗幼皆知，首屈一指的都市哈貝高尚辦公生活區(qū)和娛樂餐飲購物之都！ 符號化營銷核心策略 漢宇攻略二 營銷聯(lián)動，合生共贏 綜合性商業(yè) LOFT公寓 （總價最低，易打開市場，建立知名度） 產(chǎn)權(quán)式酒店 （產(chǎn)品最好，壓軸之作） 商務(wù)樓 （借 LOFT公寓提升價值） 港龍哈貝城 對“營銷聯(lián)動，合生共贏”的思考： 港龍哈貝城作為蘇州火車站最近的商業(yè)綜合體，其品牌形象和絕佳的地 理位臵，決定其城市商業(yè)副中心“商圈領(lǐng)袖”的地位。 在整個營銷中，商業(yè)將是項目的難點，故以下著重先從商業(yè)層面進行營銷的分析！ 商圈領(lǐng)袖，綜合體價值 ，所在區(qū)域同類產(chǎn)品過多，越是最先面世的，越會 引起關(guān)注 產(chǎn)品價值的整合 ，差異性，配套和升值潛力，越易 引起客戶興趣 營銷的力度和深度， 直接與市場反饋 、 商業(yè)、辦公、酒店式公寓運營產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，合生共贏 附加價值和利益點展示， 給客戶以明確的指引， 激發(fā)客戶購買欲望 以 靈活的銷控手段和現(xiàn)場銷售配合活動 ， 制造熱銷氛圍 ，促進成交 以 熱銷帶動項目價值的持續(xù)提升 ， 以 口碑宣傳促進成交 營銷思路 漢宇攻略一 符號化營銷 漢宇攻略二 營銷聯(lián)動，合生共贏 漢宇攻略三 個性推廣 整合傳播 漢宇攻略四 四圍營銷 案場 SHOW 漢宇攻略五 活動 +體驗式營銷 五大攻略 漢宇攻略一 符號化營銷 港龍哈貝城的案名本身就是一個符號 其“蘇州門戶第一站”的屬性本身就是符號 其商業(yè)價值本身就是一個符號 。 項目目標(biāo) ■ 以項目 區(qū)位價值 和 商業(yè)綜合體價值 為核心 ■ 對接 目標(biāo)客群的心理需求 ■ 實現(xiàn) 商圈領(lǐng)袖樓盤 的營銷預(yù)期 ■ 商業(yè)聯(lián)動寫字樓和 LOFT酒店公寓，實現(xiàn) 快速消化預(yù)期 思考方向 在營銷推廣層面上，建議項目以“大型商業(yè)綜合體”的綜合優(yōu)勢， 用商業(yè)帶動寫字樓和 LOFT，實現(xiàn) 寫字樓和 LOFT順利的銷售去化。 216。 216。 打造蘇州的來福士廣場 項目定位 我們的一切研究都以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 216。哈貝二字簡單易記，朗朗上口，賦予購物休閑更多的感情因素，改變都市白領(lǐng)一族的枯燥生活，增加休閑購物的體驗感受。 地塊解讀 產(chǎn)權(quán)酒店 ： 15210㎡ SOHO ： 30422㎡ 商業(yè)綜合體 購物中心 商業(yè)： 55905㎡ 1 2 3 5 4 寫字樓 酒店 都市商業(yè)、娛樂、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機組合。 蘇州港龍臵業(yè)有限公司作為漢宇的 VIP客戶 策劃部 招商經(jīng)理 市場組 企劃組 設(shè)計組 招商專員 招商主管 專屬事業(yè)部構(gòu)成 港龍事業(yè)部 事業(yè)部總監(jiān) 市場部 招商部 銷售經(jīng)理 銷售專員 銷售主管 銷售部 報告相關(guān)前提 蘇州港龍平江 B35項目，作為一個大型商業(yè)綜合體，不能孤立的單純從項目所處的區(qū)域來考慮，必須 基于市場，跳出市場，站在都市體量商業(yè)發(fā)展的角度，從更廣的視野來分析，借鑒國內(nèi)其它同類物業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗，以期對項目的發(fā)展起到重要的指導(dǎo)與借鑒意義。 對于大型商業(yè)綜合體的可行性思考 Conception Orientation Report 蘇州 港龍平江 B35項目 漢宇為港龍項目量身打招 —— 專屬港龍項目事業(yè)部 非常榮幸能夠為蘇州港龍臵業(yè)有限公司的平江 B35地塊項目提供我們優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，我公司總部對本次服務(wù)也給予了相當(dāng)?shù)闹匾?，要求竭盡我們所能服務(wù)好貴公司和本項目。我們將調(diào)集優(yōu)秀的項目團隊盡最大的努力為本項目的工作。 First 綜合戰(zhàn)略篇 second 商業(yè)篇 ThirdLOFT和寫字樓篇 報告目錄 First 綜合戰(zhàn)略篇 對于一個城市大型綜合體的戰(zhàn)略考量 First 綜合戰(zhàn)略篇 對于一個城市大型商業(yè)綜合體的戰(zhàn)略考量 主要經(jīng)濟指標(biāo) 用地面積： 24848平米 地上建筑面積 ： 124240平米 總建筑面積 ： 168273平米 商業(yè) ： 55905平米 SOHO： 45632平米 辦公 ： 11808平米 酒店 ： 9324平米 容積率 ： 綠化率 ： 30% 建筑密度 ： 45% 地面停車位 ： 40個 地下停車位 ： 1054個 項目解讀 蘇州高鐵站 本地塊位于蘇州火車站北廣場東北方向，火車站綜合樓東邊，地塊東臨人民路，南臨蘇站路，西臨芳草路，北臨蘇站北路和規(guī)劃河。 寫字樓： 11808㎡ 酒店： 9324㎡ 商業(yè)為主體，其次為 SOHO、寫字樓 6 項目定位 港龍 〃 哈貝城 蘇州正大門 〃 世界級全天候商業(yè)群落 happy shopping,happy life happy work 案名釋義：哈貝為英文 happy的音譯，體現(xiàn)國際化商業(yè)模式，與周邊項目在案名上產(chǎn)生一定的差異化。 本案要打造成蘇州火車站區(qū)域的地標(biāo)性商業(yè)，就如說到上海人民廣場就想到來福士廣場，說到中山公園就想到“龍之夢”，說到五角場就想到“萬達廣場”一樣。目標(biāo) 1 成功招商： 商業(yè)運作成熟。目標(biāo) 2 利潤： 寫字樓和 LOFT酒店公寓量價齊升。目標(biāo) 3 品牌： 將本項目做成蘇州地區(qū)的地標(biāo)性項目之一，具有較強的昭示性，同時提高港龍公司在蘇州的社會知名度，實現(xiàn)品牌效應(yīng)。最終形成“商業(yè)、寫字樓和 LOFT”的良性互動。如何實現(xiàn)項目可售物業(yè) 的快速去化？ 漢宇建議商業(yè)先行，以主題特色商業(yè)（休閑娛樂餐飲）率先入市， 帶動區(qū)域人 氣，為 LOFT酒店式公寓帶來大量出租客源， 繼而推出酒店式公寓，在聚集項 目人氣和關(guān)注度之后，帶動后續(xù)辦公和產(chǎn)權(quán)式酒店部分的銷售。 其各種物業(yè)類型形成“合生共贏”的關(guān)系。 “以事件性營銷為中心，以新聞炒作和廣告宣傳為兩翼” 的造勢主線，使三者在一致性的推廣主題下形成互動。制造新聞點，讓軟性報道更具說服力，同時依托硬渠道平臺進行項目展示和形象支撐。 個性推廣主題營銷 u 以特誘人 以獨特多維繽紛哈貝生活，聚集人氣 以聲勢浩大、核心特色商霸之勢，通過與政府聯(lián)動、媒體、活動宣傳等手段，進行全方位推廣，讓項目在蘇州當(dāng)?shù)卦斐奢浾撔?yīng)，在人民心中樹立其“哈貝時尚生活”形象，最終拉攏人氣。 u 高舉高打 倡導(dǎo)哈貝理念、哈貝生活方式、形成哈貝文化 高舉品牌形象 ，以“今天你哈貝了沒？”的意念看待本項目，推廣手段多與政府聯(lián)動，如政府的招商引資會，商業(yè)地產(chǎn)論壇等。 通過圍墻和廣場商業(yè)氛圍的包裝，塑造蘇站路“最吸引人眼球包裝”， 所有經(jīng)過火車站的客戶群第一視覺即港龍哈貝城的效果，形成項目在板塊內(nèi)的主場優(yōu)勢。 漢宇攻略五 活動 +體驗式營銷 根據(jù)推盤節(jié)奏，開展目標(biāo)客群活動，以活動串聯(lián)整個營銷推廣點。 港龍哈貝城新聞發(fā)布會 港龍哈貝城與品牌商家 簽約儀式 對話財富 投資論壇 系列小規(guī)模圈層活動的延續(xù)性 媒體通道的選擇 根據(jù)整體營銷戰(zhàn)略，我們選定以下媒體通道： 活動營銷 公關(guān)活動 節(jié)點活動 體驗活動 小眾媒體 直郵 電梯廣告 高鐵雜志 短信 文本（ DM） 帳單 大眾媒體 報紙媒體 戶外廣告 電臺 網(wǎng)絡(luò) 注：分階段營銷執(zhí)行細(xì)案將在后期提交 銷售準(zhǔn)則 商業(yè)先行 聚集人氣 快速銷售 聯(lián)動促進 招商預(yù)租期為 12個月（ 2023年 9月 2023年 9月），后期為正式招商期至商業(yè)開業(yè)，完成 60%的招商目標(biāo) 招商預(yù)租導(dǎo)入期 第一波招商預(yù)租 招商預(yù)租調(diào)整期 品牌商家集中簽約 2023. 9 目標(biāo)商家拜訪，產(chǎn)品說明會 現(xiàn)場接待處公開 推廣 效果 重點 階段 第二波招商預(yù)租期 完成 30%招商目標(biāo) 完成 50%招商目標(biāo) 初步形象樹立 形象推廣深化 /意向客戶積累 根據(jù)之前招商情況，調(diào)整業(yè)態(tài) 深化招商 初步形象樹立、圍欄、招商手冊PPT、 3D制作 圍欄、大牌等戶外形象深化、產(chǎn)品說明會 品牌商家簽約儀式、網(wǎng)絡(luò)、短信、房展會 論壇、節(jié)慶 SP活動、戶外、網(wǎng)絡(luò)等媒體組合、項目封頂活動 調(diào)整后的目標(biāo)商家拜訪 招商時間表 完成 70%招商目標(biāo) 正式招商期 深化招商 圍欄、大牌、論壇、節(jié)慶 SP活動、戶外、網(wǎng)絡(luò)等媒體組合、開業(yè)活動 商業(yè)開業(yè) 銷售周期為 12個月（ 2023年 3月 2023年 3月） 蓄水期 LOFT酒店公寓開盤 辦公樓開盤 辦公房源推出 2023. 3 春季房展會開盤 現(xiàn)場接待處公開 推廣 效果 重點 階段 產(chǎn)權(quán)式酒店公開 初步形象樹立 意向客戶積累 分二批推出， 樹立知名度和熱銷形象 根據(jù)酒店公寓情況，制定辦公樓銷售價格 品牌與利潤雙贏 初步形象樹立、圍墻、戶外高炮 產(chǎn)品說明會、DM、直投、短信、網(wǎng)絡(luò)、巡展 寫字樓巡展、 SP活動、網(wǎng)絡(luò)、短信、房展會 論壇、節(jié)慶 SP活動、戶外、網(wǎng)絡(luò)等媒體組合 前期房源銷售達到 80%，推出產(chǎn)權(quán)式酒店 銷售時間表 推盤節(jié)奏 ：建議 2023年推盤兩次，首次開盤設(shè)于 3月房交會期間，推出 1幢 LOFT酒店公寓房源；視市場去化情況， 順勢加推 1幢 LOFT酒店公寓（順勢而為，不重點強化）；待 2023年項目市場熱銷形象確立后，建議 5月房交會期間，推出辦公房源， 2023年項目基本去化 80%之后，推出 1幢產(chǎn)權(quán)式酒店。商業(yè)預(yù)熱，客戶儲備。其中商業(yè) 20萬平米 車位 機動車停車位： 1000輛 產(chǎn)品形式 住宅、寫字樓、商鋪 主力面積 寫字樓建面 104— 220平米 ，住宅 51127平米 銷售價格 65008000元 /平米，最高 8500元 /平米 租金狀況 寫字樓租金在 /平米 /月 客戶 蘇州本地客源為主 主觀描述 以“城市綜合體”的先進理念精心規(guī)劃，包括國際連鎖超市、 大型百貨、國際影城、量販 KTV、室內(nèi)精品店步行街、寫字樓、城市公寓、商務(wù)設(shè)施等各種業(yè)態(tài)。 Happy eat食樂 （特色餐飲、小吃、大型中西餐等） Happy play玩樂 （ KTV、游藝中心等） Happy shopping購樂 （大型百貨、購物商業(yè)街、服裝城等 ） Happy enjoying享樂 （健身會所、娛樂城、電影院等） Happy business商樂 （休閑咖啡店、酒吧等） Happy cultivate 教樂 （培訓(xùn)、早教等） 一站式 6H國際商業(yè)中心 項目商業(yè)定位 港龍 〃 哈貝城 一站式 6H國際商業(yè)中心 好的產(chǎn)品主題，需要好的推廣包裝，如何去貫徹，把韻味做出來將是如下值得深究的問題！ 從產(chǎn)品＼營銷＼企劃＼各個環(huán)節(jié)入手，堅定的以“六 H哈貝”為主題，將“國際籍多維繽紛哈貝生活”的理念及感受帶入蘇州．使之成為“國際時尚happy生活”的代言人，統(tǒng)領(lǐng)者！ 按業(yè)態(tài)和業(yè)種規(guī)劃原則 按市場定位物色品牌對象的原則 按贏利模式確定經(jīng)營模式的原則 主力店先行的原則 招商動態(tài)原則 宜采用長線經(jīng)營的原則 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則