【正文】 武廣鐵路高速客運(yùn)站的修建、長(zhǎng)沙火車(chē)站搬遷擴(kuò)大了原來(lái)就有的東城口岸優(yōu)勢(shì)； ◎東城融城概念同樣擴(kuò)大了置業(yè)群體的范圍； ◎區(qū)內(nèi)的品牌大盤(pán)同樣眾多，更加鞏固了東城成為長(zhǎng)沙富人區(qū)的形象地位。長(zhǎng)沙在“滬港渝大三角經(jīng)濟(jì)圈” 中的有利地位將極大地提高長(zhǎng)沙的城市競(jìng)爭(zhēng)力。 ◎ 積極融入泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈： 長(zhǎng)沙融入“ 9+2”泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈、工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈體系的戰(zhàn)略性對(duì)接步伐將進(jìn)一步 加快。 ◎是專(zhuān)家預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，還是宏觀調(diào)控影響？ ◎ 2023年底至 2023初年是否會(huì)迎來(lái)一個(gè)供給的高峰期？ ◎如果出現(xiàn)這種局面，我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)？?jī)艋姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)？ 思考點(diǎn) ◎發(fā)展機(jī)遇 ◎區(qū)域特點(diǎn) ◎市場(chǎng)特征 ◎模式分析 ◎發(fā)展階段 ◎大盤(pán)時(shí)代 ◎別墅市場(chǎng) 整體態(tài)勢(shì)： ◎ 中部崛起中重量級(jí)角色： 在中部六市中，目前長(zhǎng)沙的 GDP位居武漢、鄭州之后，列第三位，經(jīng)濟(jì)引擎的 拉動(dòng)力非常強(qiáng)勁。 政策環(huán)境： 讓人歡喜讓人憂的國(guó)六條 ◎大戶型的供應(yīng)真的會(huì)大幅度減少嗎？在中國(guó)歷來(lái)是上有政策下有對(duì)策。 ◎戶型面積控制，讓多數(shù)人能買(mǎi)得起房。 ◎我知道“蔚藍(lán)海岸”，但不知是否象深圳蔚藍(lán)海岸一樣？ 項(xiàng)目形象認(rèn)知 ◎我知道“蔚藍(lán)海岸”是卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目； ◎卓越在深圳的實(shí)力很強(qiáng)； ◎“生活美學(xué)”就是“美”的哲學(xué)吧，但我不知道他具體是什么？ ◎發(fā)展商是深圳的，應(yīng)該很有實(shí)力吧！ 企業(yè)形象認(rèn)知 ◎沒(méi)有海為什么會(huì)叫“蔚藍(lán)海岸”？ ◎應(yīng)該是純別墅項(xiàng)目吧！ ◎好像是地中海風(fēng)情，又好像是西班牙風(fēng)情，不能確定？ ◎“蔚藍(lán)海岸”應(yīng)該是以水為主題吧！ ◎好像規(guī)模還很大！ ◎我去看過(guò)，周邊環(huán)境好，會(huì)所很氣派，房子也很漂亮，我真想住在那里！ 產(chǎn)品認(rèn)知 ◎?qū)游魃鷳B(tài)環(huán)境的認(rèn)可度高于項(xiàng)目環(huán)境的認(rèn)可度 ◎?qū)Ξa(chǎn)品形態(tài)的認(rèn)識(shí)不太清晰 ◎?qū)ζ髽I(yè)品牌的認(rèn)知度不夠，企業(yè)品牌的美譽(yù)度還沒(méi)有建立起來(lái) ◎項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度還有待提高 ◎?qū)ι钲诘恼J(rèn)同度大于對(duì)企業(yè)的認(rèn)同度 ◎市場(chǎng)對(duì)“蔚藍(lán)海岸”這個(gè)品牌的認(rèn)知度還停留在表面上，品牌主張不清晰 直接給結(jié)果吧！ ◎如何讓企業(yè)品牌和“蔚藍(lán)海岸”這個(gè)產(chǎn)品品牌有力的推動(dòng)二期項(xiàng)目銷(xiāo)售？ ◎“蔚藍(lán)海岸”這個(gè)產(chǎn)品品牌到底給消費(fèi)者帶來(lái)什么？ ◎?yàn)槭裁吹竭^(guò)“蔚藍(lán)海岸”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的人都想住在這里！ ◎如何利用有限的廣告投放，進(jìn)一步提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度？ 思考點(diǎn) 藍(lán)天下的烏云 —— 項(xiàng)目二期市場(chǎng)環(huán)境分析 ◎政策環(huán)境 ◎供求現(xiàn)狀 ◎整體環(huán)境 ◎競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 ◎讓所有人公平的占有土地資源，嚴(yán)控低密度的項(xiàng)目上馬。 桂花城、奧林匹克花園名氣更大！ ◎應(yīng)該是河西最貴的房子吧！ ◎最好的房子應(yīng)該是綠城 藍(lán)色暢想 卓越◎蔚藍(lán)海岸二期核心推廣思路 【 指揮：卓越集團(tuán) 演奏：黑之蛛廣告 】 其實(shí)，每個(gè)人都有一個(gè)生活的夢(mèng)想 不過(guò)，在卓越 蔚藍(lán)海岸 夢(mèng)想是藍(lán)色的 因?yàn)椋{(lán)色是天空和海的顏色 更代表著這座城市以及這個(gè)時(shí)代的未來(lái) …… 第一曲：大街小巷說(shuō)“蔚藍(lán)” —— 項(xiàng)目一期推廣回顧 ［ 曲 目 ］ 第二曲：藍(lán)天下的烏云 —— 項(xiàng)目二期市場(chǎng)環(huán)境分析 第三曲：藍(lán)色魅力 —— 產(chǎn)品分析 第四曲：追夢(mèng)人 —— 目標(biāo)客戶群分析 第五曲：揭開(kāi)虛擬的面紗 —— 推廣策略思考 第六曲：未來(lái)是真實(shí)的 —— 核心策略思路 第七曲：未來(lái)，來(lái)了！ —— 階段性傳播策略 第八曲：直觀未來(lái) —— 視覺(jué)傳達(dá) 大街小巷說(shuō)“蔚藍(lán)” —— 項(xiàng)目一期推廣回顧 ◎項(xiàng)目形象認(rèn)知 ◎企業(yè)形象認(rèn)知 ◎產(chǎn)品認(rèn)知 ◎“蔚藍(lán)海岸”在新市府邊上，未來(lái)的升值空間肯定很大！ ◎旁邊配套不齊，生活不太方便吧？ ◎河西的生態(tài)人文環(huán)境是長(zhǎng)沙最好的！ ◎我知道“蔚藍(lán)海岸”，但好像陽(yáng)光 100、綠城 桂花城。 ◎二次置業(yè)者貸款利率提高、 140平方米以上的，均價(jià) 3600元／平方米以上 的高檔住宅，契稅翻番，二次置業(yè)者的門(mén)檻大幅提高。 ◎國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)、預(yù)售的嚴(yán)格管理，凈化了房地產(chǎn)市場(chǎng)?！蚨? 次置業(yè)者的置業(yè)門(mén)檻提高了，我們的主力消費(fèi)群是以二次置業(yè)者為主，那么我 們?cè)趺磻?yīng)對(duì)？◎有實(shí)力的發(fā)展商，如何利用在逐步凈化的房地產(chǎn)市場(chǎng)？ 思考點(diǎn) ◎二環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目供給 ◎高密度住宅為主 ◎中小型盤(pán)為主 ◎以價(jià)格為核心的競(jìng)爭(zhēng)模式 ◎商業(yè)開(kāi)發(fā)密集區(qū)域 2023年之前的主要供給模式 供給模式： ◎新城區(qū)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo) ◎低密度住宅開(kāi)發(fā)為主 ◎配套齊全的大規(guī)模社區(qū)為購(gòu)房首選 ◎以綜合品質(zhì)為核心的競(jìng)爭(zhēng)模式國(guó)六條對(duì)戶型面積和布局提出更高要求 2023年之后的主要供給模式 預(yù)測(cè)： 2023初權(quán)威機(jī)構(gòu)、業(yè)界行家預(yù)測(cè)今年商品房上市量為 1000萬(wàn)平方米，成 交量為 650萬(wàn)平方米； 供給現(xiàn)狀： 實(shí)際： 2023年 18月份報(bào)建商品房為 430萬(wàn)平方米； 2023年 18月份實(shí)際銷(xiāo)售面積為 429萬(wàn)平方米。長(zhǎng)沙在“中部崛起”重點(diǎn)的定位就是充當(dāng)中部經(jīng)濟(jì)起飛的引擎 之一。 ◎ 滬港渝大三角經(jīng)濟(jì)圈的中腰及交通樞紐： 在泛珠三角概念成型，泛長(zhǎng)三角構(gòu)想呼之欲出的情況下，構(gòu)建一個(gè)‘滬港渝大三 角經(jīng)濟(jì)圈’，將‘雙三角’及港、澳、福建納入其中。 發(fā)展機(jī)遇： ◎融城概念融進(jìn)了湖南人的夢(mèng)，消費(fèi)群體大增； ◎省政府搬遷，繁華、升值指日可待； ◎長(zhǎng)沙大黃金動(dòng)脈，芙蓉路拉近南城與中心區(qū)的距離，也拉近了長(zhǎng)沙人的親近感； ◎區(qū)域內(nèi)品牌企業(yè)打造的高品質(zhì)大盤(pán)提升了整個(gè)區(qū)域生活形象。 區(qū)域特點(diǎn)：東城 ◎芙蓉路北線修筑； ◎湘江、撈刀河、瀏陽(yáng)河、開(kāi)福寺等人文自然景觀充足； ◎十一五規(guī)劃中新河三角洲（二館二廳）號(hào)稱(chēng)長(zhǎng)沙的浦東； ◎金霞港的建立、老北站的遷移，會(huì)大大改變區(qū)域形象； ◎區(qū)域內(nèi)“珠江花城”等明