【正文】 公司麾下?lián)碛械木频昶放瓢ǎ喊貝偩频?、君悅酒店、凱悅酒店、凱悅度假村、 Andaz、 Hyatt Place及 Hyatt SummerField Suites。 希爾頓旗下管理或特許經(jīng)營著下列品牌：康拉 (Conrad)、希爾頓 (Hilton)、逸林 (Doubletree)、 Embassy Suites， Hampton，希爾頓花園酒店(Hilton Garden Inn)， Homewood Suites等。麗晶是卡爾森酒店集團(tuán)的頂級(jí)品牌。 豪華 高端 有限服務(wù) 經(jīng)濟(jì)性 Nov 2023 卡爾森 截止到 2023年底，卡爾森酒店管理集團(tuán)為美國最大的私營公司之一 ,在 74個(gè)國家擁有逾 1,000家酒店。經(jīng)過四十年的不懈努力，法國雅高集團(tuán)建立了一個(gè)在 90多個(gè)國家擁有 4,000多間酒店 (約 500,000 間客房 )的全球酒店網(wǎng)絡(luò)。 ?酒店物業(yè)合作模式 —— 出租、出售、委托管理。 5A甲級(jí)寫字樓性價(jià)比低于乙級(jí) 寫字樓，商住性價(jià)比最高； ?銷售及租賃時(shí)，以鏈型營銷思路為主 —— 主力客戶的 特點(diǎn)（ 3年一換）； ?辦公樓營銷主要靠 2手及 中介，中介市場成熟度是一個(gè)城市辦公物業(yè)的風(fēng)向標(biāo)； ?寫字樓的四大直觀產(chǎn)品指標(biāo) —— 電梯、大堂、空調(diào)、玻璃幕墻； 案例： ZLYT項(xiàng)目 Nov 2023 三、 酒店 —— 政府最容易要求建設(shè)的物業(yè) （細(xì)化專題二） ： ?成本投入最高，回收難度極大； ?優(yōu)質(zhì)酒店對于運(yùn)營管理要求很高； 已上市公司； 待上市公司； 政府強(qiáng)制要求； 體量實(shí)在 過剩； 除上述四種狀況，不建議開發(fā)或持有。 ?涉及合作方眾多，需要強(qiáng)渠道操作力。 強(qiáng)產(chǎn)業(yè)能力； 中產(chǎn)階級(jí)成熟。 ?規(guī)劃指標(biāo)是由誰制定的？ Nov 2023 ——城市綜合體 Nov 2023 ——非零售物業(yè) Nov 2023 商業(yè)綜合體的 4大產(chǎn)品構(gòu)成： ?公寓； ?辦公； ?酒店； ?商業(yè)零售及服務(wù)。 Nov 2023 第二章：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策 Nov 2023 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)決策和生孩子的關(guān)系： 別興奮的以為自己正在主動(dòng)懷孕 Nov 2023 項(xiàng)目可行性研究 Nov 2023 項(xiàng)目可行性研究決策 ?市場基礎(chǔ) —— 地塊所處的市場環(huán)境是否能夠支撐商業(yè)綜合體的后期經(jīng)營； ?競爭基礎(chǔ) —— 項(xiàng)目區(qū)域競爭空間或 壟斷 是否存在，潛在進(jìn)入者數(shù)量及實(shí)力； ?規(guī)劃基礎(chǔ) —— 項(xiàng)目土地相應(yīng)指標(biāo)是否適合零售或辦公類物業(yè)的經(jīng)營； ?團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ) —— 公司已有或?qū)⒂械膶I(yè)團(tuán)隊(duì)是否堪以大任； ?商戶基礎(chǔ) —— 區(qū)域的商戶進(jìn)駐潛力如何，是否能夠足夠?qū)崿F(xiàn)招商需要； ?資金基礎(chǔ) —— 項(xiàng)目的開發(fā)資金量是否足夠支撐，不可預(yù)見費(fèi)用是否存在對策； ?對沖基礎(chǔ) —— 項(xiàng)目的自持及銷售物業(yè)是否能夠?qū)崿F(xiàn)資金的總體平衡。 商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別： ?產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成：生產(chǎn) —— 流通（渠道） —— 消費(fèi) ?商業(yè)地產(chǎn)賣的不是物業(yè)，而是渠道價(jià)值。 Nov 2023 商業(yè)與住宅不同，已經(jīng)發(fā)展了幾千年， 每一結(jié)論都有著非常充分的推導(dǎo)依據(jù)。開發(fā)商將交易場地租給商人，商人見到的客戶越多、實(shí)現(xiàn)的交易越大，愿意付出的代價(jià)越高。 Nov 2023 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值： ?商業(yè)地產(chǎn)的真正價(jià)值不在于鋼筋水泥建得有多漂亮，而在于這塊地點(diǎn)是否能 有效交易 （能夠接觸到他所需要的消費(fèi)者） —— 渠道價(jià)值 。 商業(yè)地產(chǎn)： ?為社會(huì)交易創(chuàng)造交易地點(diǎn)和交易平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)，能夠使商人們 更容易的接觸 到他們所需要推銷商品的 客戶 。 Nov 2023 熟悉行業(yè)規(guī)律 商業(yè) 地產(chǎn)的 第一堂課： 商業(yè) 地產(chǎn)人才 的培養(yǎng)捷徑： ?一 、抓 規(guī)律 —— 規(guī)則； ?二 、增感覺 —— 經(jīng)驗(yàn)。所以，此行業(yè)同繪畫一樣、是一門 藝術(shù) 。鑒于商業(yè)地產(chǎn)的受制因素過多、不同條件會(huì)形成無數(shù)變化。 揚(yáng)名立萬的前提 ?掌握規(guī)律，能先把簡單的事情做好 ，才是發(fā)揚(yáng)個(gè)性、創(chuàng)作精品的基礎(chǔ)。 所謂“大師” ?多數(shù)人以為，大師是稀里糊涂混出來的。 ——良將往往是那種似乎沒采用什么奇招便營銷成功的人，以至于所有人最后都覺得：沒什么了不起，換我也能干 ； 哪類人才最重要 先勝后戰(zhàn)，量敵論將 ——賈詡 —— 良將熟悉項(xiàng)目的規(guī)律，操作前已做好了充分準(zhǔn)備，還沒開戰(zhàn)便已經(jīng)勝券在握； —— 良將不會(huì)使項(xiàng)目有機(jī)會(huì)落入險(xiǎn)境，之后再顯示“力挽狂瀾”的技能。 Nov 2023 —— 人才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操作的核心前提 Nov 2023 —— 善戰(zhàn)者 ，勝于易勝者，故善戰(zhàn)者之勝，無智名，無勇功。 Nov 2023 城市綜合體開發(fā)與商業(yè)模式 2023年 11月 Nov 2023 Nov 2023 課程綜述 Nov 2023 ?前言 —— 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)歷程； ?行業(yè)人才的培養(yǎng)及專業(yè)速進(jìn)； ?第一章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)解析； ?第二章：項(xiàng)目開發(fā)決策； ?第三章：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與定位； 課程結(jié)構(gòu) ?第四章：主力店招商設(shè)計(jì)； 戰(zhàn)術(shù)部分 Nov 2023 ?第五章 : 商業(yè)項(xiàng)目推廣 ； ?第六章：行業(yè)業(yè)務(wù)營銷； ?第七章：商業(yè)地產(chǎn)各類相關(guān)合作方； ?第八章：項(xiàng)目運(yùn)營管理實(shí)務(wù)； ?第九章：政策渠道的運(yùn)用； 課程結(jié)構(gòu) ?第十章：模擬操盤節(jié)點(diǎn)； Nov 2023 ?第十一章 :公司管控體系； ?第十二章：企業(yè)歷程分析 —— WD集團(tuán)； ?第十三章：商業(yè)地產(chǎn)核心目的 —— 資產(chǎn)證券化； ?加課：地產(chǎn)企業(yè)崛起之路 —— 關(guān)于商業(yè)模式的建立； 課程結(jié)構(gòu) ?第十四章：商業(yè)地產(chǎn)的未來； 戰(zhàn)略部分 Nov 2023 前言 —— 開端 Nov 2023 ?1998年底，中國房地產(chǎn)市場第一次住房制度改革，房地產(chǎn)商品化開始； ?2023年伊始，住宅開發(fā)熱潮開始成規(guī)模化興起； ?住宅地產(chǎn)的樂趣 —— 杠桿開發(fā)（有趣的利潤模式）； ?權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系 —— 所謂住宅配套商業(yè)（早期公建）； ?商業(yè)地產(chǎn)的樂趣 —— 近似成本、翻倍收益（一鋪養(yǎng)三代、與住宅的不同作用）； 簡述中國商業(yè)地產(chǎn)歷程 Nov 2023 ?2023——2023年，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入巔峰期，無序開發(fā)興起，城市綜合體出現(xiàn)； ?2023——2023年，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入減速期 —— 減速的實(shí)質(zhì)； ?2023年，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)歷史性機(jī)遇 —— 房地產(chǎn)政策改革與宏觀調(diào)控； —— 02年便利店一聽可樂 ，每天賣 100聽； 09年便利店一聽可樂 ，每天還賣 100聽； 經(jīng)營未提升、租金上升有限，售價(jià)卻翻了好幾倍。 投資商鋪的回報(bào)率大幅縮水 ?2023年底，商業(yè)地產(chǎn)開始作為獨(dú)立行業(yè)出現(xiàn)（商業(yè)用地立項(xiàng)、 50年產(chǎn)權(quán)）； Nov 2023 廣義商業(yè)地產(chǎn) 狹義商業(yè)地產(chǎn) ?購物中心、百貨大樓、底商、商業(yè)街； ?酒店、寫字樓； ?公寓、商?。? ?停車場 ； ?庫房； ?旅游、養(yǎng)老度假村； ?體育活動(dòng)中心； ?游樂場； —— 只要通過經(jīng)營能產(chǎn)生持續(xù)租金的不動(dòng)產(chǎn)，都可以泛稱“商業(yè)地產(chǎn)” Nov 2023 好消息和壞消息，先聽哪個(gè)？ Nov 2023 ?一、受政策性干擾?。? ?二、中長期收益穩(wěn)定、充分抵御通貨膨脹（案例： 10億現(xiàn)金的波動(dòng)價(jià)值）； ?四、可隨時(shí)低息融資（經(jīng)營貸模式）； ?五、可令資產(chǎn)形成幾何級(jí)數(shù)擴(kuò)張； ?六、一旦形成規(guī)?；瘡?fù)制，有可能創(chuàng)造“無視”政策、 “無視” 成本、 “無視”競爭的霸王企業(yè) （資產(chǎn)證券化）； 一個(gè)好消息 —— 商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn) ?三、租金利潤豐富、且能夠持續(xù)增長（案例： XDCITY月租 200美元 /平米）； Nov 2023 ?一、商業(yè)地產(chǎn)入行專業(yè)門檻稍高 ——人才通常需要大量失敗案例去培養(yǎng) ； 一個(gè)壞消息 —— 商業(yè)地產(chǎn)的缺點(diǎn) ?二、商業(yè)地產(chǎn)對于相關(guān)資源的控制難度比較高 —— 關(guān)于跨界； ?三、商業(yè)地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)的難度非常高 —— 難以實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)； ?四、商業(yè)地產(chǎn)前期風(fēng)險(xiǎn)超高 ——前期設(shè)計(jì)及定位失手、后期極難挽回。 Nov 2023 ?在逆境中能夠力挽狂瀾的救火隊(duì)員不一定優(yōu)秀； ?在項(xiàng)目操作中不斷提出新鮮點(diǎn)子的人不一定優(yōu)秀； ?在競爭中采用奇特戰(zhàn)術(shù)一擊致敵的人不一定優(yōu)秀。 Nov 2023 ?其下：擁有豐富行業(yè)及實(shí)戰(zhàn) 經(jīng)驗(yàn) 的人； ?其中：熟悉行業(yè) 規(guī)律 ，并依據(jù)規(guī)則辦事的人； ?其上：洞悉行業(yè) 規(guī)律 ，并在不違背規(guī)律的基礎(chǔ)上隨意發(fā)揮的人； 將才分四類： ?上上：發(fā)現(xiàn) 規(guī)律 缺陷，顛覆現(xiàn)有規(guī)律創(chuàng)立新的規(guī)律的人。 Nov 2023 商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)問題出在哪兒 ? ?多數(shù)人無視行業(yè)規(guī)律，并在 根本沒有、也不打算了解規(guī)律 的基礎(chǔ)上 隨意發(fā)揮 。 Nov 2023 所謂“萬能”定位模型 建筑形式 一線城市 二線城市 三線城市 商業(yè)中心 辦公 中心 社區(qū)中心 臥城 獨(dú)立 社區(qū) 公路較 窄 展示 不佳 競爭強(qiáng)勁 消費(fèi) 力 弱 工業(yè)城市 旅游城市 農(nóng)業(yè)城市 大型城市綜合體 ◎ ◎ ◎ △ △ 中型城市綜合體 ◎ ◎ △ ◎ ◎ △ 小型城市 綜合體 ◎ ◎ △ △ ◎ ◎ △ △ 大型商業(yè)單體 ◎ ◎ ◎ △ △ 中型商業(yè)單體 ◎ ◎ △ △ ◎ ◎ △ △ 小型商業(yè)單體 ◎ ◎ ◎ ◎ △ ◎ ◎ △ △ △ ◎ 鄰里中心 ◎ ◎ △ ◎