【正文】 —體驗區(qū)規(guī)劃 入口、會所、門前廣場、門后中庭 結(jié) 合 做為體驗中心 規(guī)劃層面 豪宅需要被所有人一眼就看出，豪宅需要讓人心生敬畏，并因此而仰視！ 豪宅？ 豪宅！ 馬化騰像大學(xué)老師 馬云像是喜劇演員 這人我們不認(rèn)識，但看起來最像老板 王石像老牌業(yè)務(wù)員 外立面選擇 產(chǎn)品規(guī)劃 豪宅的外墻，一定要用干掛石材嗎？ 合理的選擇和配色，同樣可以達(dá)到完美的效果 /豪宅為什么一眼就能看出來？ 碎與整： 零碎則亂，規(guī)整則大氣，連續(xù)的實(shí)面與虛面對比，產(chǎn)生挺拔與流暢的觀感。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 注 :排序為豪宅項目問卷調(diào)查“購房時認(rèn)為最重要”關(guān)注人數(shù)最多的統(tǒng)計 NO1 打造樓王 以標(biāo)桿性產(chǎn)品樹立項目形象以均好性產(chǎn)品穩(wěn)定預(yù)期利潤 NO2 風(fēng)水規(guī)劃 風(fēng)水是建筑的 “潛規(guī)則” ，對財富階層的置業(yè)有不可估量的影響 但風(fēng)水不應(yīng)做為規(guī)劃的唯一或是主要依據(jù)，而是從總平規(guī)劃成果中提煉絕佳風(fēng)水的因素，在景觀規(guī)劃中強(qiáng)化，做為推廣和營銷的一大利器 風(fēng)水點(diǎn)有兩個： 總平規(guī)劃肌理 樓王的位置和朝向 豪宅的標(biāo)識 ——重視入口建筑 是社區(qū)形象、定位的直觀濃縮，是業(yè)主的“身份識別卡”，先行建設(shè)，以便見證未來。 ? 莆田房產(chǎn)銷售情況良好，市場需求旺盛，目標(biāo)客群存量足以支持本案； ? 房產(chǎn)對財富階層而言并非必需品，我們的客戶同時擁有多套房產(chǎn)； ? 本案的產(chǎn)品價格足以購買福州地區(qū)的豪宅項目； ? 莆田財富階層是福州豪宅的主要客戶，近 25%的福州豪宅屬莆田人購買。 系統(tǒng)地制定項目發(fā)展計劃和營銷思路；不斷捕捉市場行情，調(diào)整房型結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)出市場需要的產(chǎn)品；全力塑造項目的多重景觀，樹立高尚社區(qū)形象。 四、項目威脅分析及因素分解 政策面和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，市場競爭的加劇，對房地產(chǎn)的影響不容突視； 直接威脅：東城 1號、祥榮荔枝灣 —— 是本案最直接的競爭與對比個案，與本案有諸多共同點(diǎn)，它各方面的參數(shù)將會直接影響到本案； 即將推出的幾個高起點(diǎn)規(guī)劃的新樓盤將形成極強(qiáng)的競爭。 東城發(fā)展機(jī)遇：莆田南面是山，西面還是山，城市要發(fā)展，只能往東往北方向，隨著新體育場、莆田大劇院等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，汽車總站的東移，福廈高速鐵路的開工建設(shè)，東城發(fā)展迎來全新的機(jī)遇，城市面貌日新月異，為項目的開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的機(jī)遇。 二、項目劣勢分析及因素分解 項目地處新區(qū)，周邊缺乏人氣和商業(yè)氛圍； 解決方案及建議：在開發(fā)過程中， 塑造項目本身高素質(zhì)和獨(dú)特性，規(guī)避劣勢 ，通過塑造景觀來營造高尚社區(qū)環(huán)境，通過良好的項目形象包裝，相應(yīng)的廣告宣傳配合，樹立項目良好的品牌形象。 戰(zhàn)略思考 “水晶楓景 ”主要建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 容積率 建筑密度 15% 綠地率 % 關(guān)于本案 本案效果圖 戰(zhàn)略思考 一、項目優(yōu)勢分析及因素分解 景觀資源優(yōu)勢：項目西側(cè)與延壽溪相鄰 ,有一定的景觀資源優(yōu)勢； 區(qū)域配套設(shè)施優(yōu)勢：地處東圳路東段 ,莆田最大最有品質(zhì)的小區(qū) — 荔園小區(qū)對面 ,周邊有新的體育場、莆田大劇院等，配套設(shè)施較全； 品牌優(yōu)勢：馨宜公司的投資商 ,實(shí)力雄厚，在市場中已經(jīng)形成一定的品牌優(yōu)勢； 教育配套優(yōu)勢：莆田重點(diǎn)中學(xué) — 莆田四中在項目所在區(qū)域，有一定的教育資源優(yōu)勢 ； 交通優(yōu)勢：旁邊是新的福廈路，與新車站也不遠(yuǎn) ,交通十分方便； 園林景觀優(yōu)勢：項目是莆田少見的低密度高層大社區(qū)，有近 10000平方米的泰式皇家花園與延壽溪有機(jī)地融合在一起； 產(chǎn)品優(yōu)勢：戶型方正緊湊，大部分南北通透、有贈送面積的附加值，外立面檔次高，用材用料講究，小區(qū)配套全等，產(chǎn)品特色明顯； 商業(yè)配套優(yōu)勢：項目東側(cè)地塊作為商住配套，為項目提供了便捷的商業(yè)配套。 在城區(qū)的位置 本案 項目用地周邊配套齊全，交通便利，環(huán)境景觀優(yōu)越，適合打造成現(xiàn)代高品質(zhì)生活社區(qū)，同時成為荔園路片區(qū)內(nèi)獨(dú)具特色的優(yōu)雅居住區(qū) 。202301 莆田馨宜項目形象定位報告 廈門中贏地產(chǎn)置業(yè)顧問有限公司 一、戰(zhàn)略思考 二、形象定位 三、營銷策略 為客戶著想，并非客戶所想 將 有限的資源 集中在 客戶關(guān)鍵價值元素 上的投入 用 合理的成本控制 實(shí)現(xiàn) 超常規(guī)盈利 ！ 戰(zhàn)略思考 項目位于市區(qū)中心荔園路片區(qū)，南臨東圳路，西臨城市河流，地塊東側(cè)為大型商業(yè)用地。地理位置極其優(yōu)越，是開發(fā)高尚住宅的風(fēng)水寶地。 本案周邊道路通暢的同時，距離主要中心城市、交通樞紐等都在高速可控制范圍內(nèi)。 操作建議 ：結(jié)合項目的優(yōu)勢，突出項目的景觀資源和產(chǎn)品的優(yōu)勢，加上高品質(zhì)生活的營造，將形成樓盤極強(qiáng)的賣點(diǎn)。 三、項目機(jī)會及因素分解 隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，帶動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定良性地發(fā)展，高收入階層增多，同時在外經(jīng)商與時俱 進(jìn)，回鄉(xiāng)置業(yè)潮不斷擴(kuò)大，對中高檔物業(yè)需求增大； 從目前市場發(fā)展形勢分析，在今后 2— 3年內(nèi)，市場前景依然看好，承接力較強(qiáng)，項目發(fā)展時機(jī)較好； 區(qū)域樓價的急速拉升，為區(qū)域的樓價起示范作用； 莆田產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，為本項目的開發(fā)提供機(jī)會。 對策：整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，市場潛力巨大，結(jié)合本區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的特征，塑造本項目的市場和與之相匹配的高品質(zhì)。 對策 由上述分析可以看出，本項目目前面臨的可能的威脅是比較大的，并且對發(fā)展商來講，這些因素是不可少控制的，我們可能做的是準(zhǔn)確定位，提高產(chǎn)品的水準(zhǔn)，力求脫穎而出，創(chuàng)造佳績。 城市中心風(fēng)水寶地 15萬㎡莆田首席大社區(qū) 10000㎡ 皇家泰式園林 高品質(zhì)豪宅規(guī)劃 高配置停車場 15%建筑密度 32%園林綠化率 馨宜 —實(shí)力品牌房地產(chǎn)開發(fā)商 …… 我們擁有 —— 我們一定是豪宅 毋庸臵疑 引 子 戰(zhàn)略思考 :關(guān)于豪宅 豪 宅 硬實(shí)力 軟實(shí)力 管家服務(wù) 宗親會 會員俱樂部 項目產(chǎn)品力硬件卓越出眾 ,軟實(shí)力更是錦上添花。 我們在與福州豪宅 PK 毋庸臵疑 莆田財富階層對購買房產(chǎn)充滿熱情！ 聽聽福州的著名豪宅都在說什么？ —— 世貿(mào)天城說：讓城市長高 … 公園道 1號說：實(shí)為公園，更勝公園 … 白金瀚宮說：城市公館 … 我們的思考：縱觀福州高端地產(chǎn)，所有物業(yè)均在訴求產(chǎn)品品質(zhì)，試問在豪宅齊聚的今天，冷冰冰的產(chǎn)品訴求還能喚起財富階層的購買沖動么？ ? 省會城市 ? 豪宅產(chǎn)品臻熟 ? 都市生活 ,便捷配套 ? 地級市 ? 無抗衡福州豪宅的頂尖物業(yè) ? 都市化程度一般 福 州 莆田 V S 我們以何挑戰(zhàn)福州豪宅？ 毋庸臵疑 光耀門楣、落葉歸根的莆田鄉(xiāng)土情結(jié) 突破點(diǎn) 策略核心 從情感上感動、從價值上超越 由產(chǎn)品硬件訴求進(jìn)化為軟件服務(wù)訴求 由豪宅品質(zhì)訴求進(jìn)化為豪宅品牌訴求 由豪宅品牌訴求進(jìn)化為生活方式及品味訴求 最關(guān)注的因素 關(guān)注的因素 主要從客戶關(guān)注的建筑外觀、風(fēng)水、園林、服務(wù)等幾個層面闡述對本案產(chǎn)品的繼續(xù)優(yōu)化。 樓盤燙金名片，豪宅的對接口 ——會所 在本案中，會所是豪宅潛在客戶的切入載體，是已購客戶的燙金名片，是外人可見而且易識別的。 剛與柔： 粗獷的實(shí)面豎向條，結(jié)合分段式腰線，顯出剛毅與穩(wěn)重 穩(wěn)與飄： 深色系與堅硬的材質(zhì)，充滿質(zhì)感，流露陽剛和堅毅 一如成功男士，衣著考究，沉穩(wěn)大氣，不怒自威，敬畏感油然而生！ 不再提新古典主義了，那太寬泛。 顏色 沉穩(wěn)的色調(diào)，主體以褐色或土黃色系列為主，裙樓采用深褐色。 造型 通過窗的不同比例、外墻的凹凸變化和樓高的跌落來強(qiáng)調(diào)建筑外