【正文】 項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)組吅 結(jié)吅區(qū)域旅游文化及商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，同時(shí)兼顧 文化創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)具有 高附加值 特征。 然而文化創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)的定位規(guī)劃必須結(jié)合市場(chǎng) 。 文化創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)處于技術(shù)創(chuàng)新和研發(fā)等產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的高端環(huán)節(jié) ， 是一種高附加值的產(chǎn)業(yè) 。加上政策因素和市場(chǎng)因素的作用，文化產(chǎn)業(yè)的資本盈利率比較高，文化產(chǎn)業(yè)方面投資熱將會(huì)長(zhǎng)期存在。 14 項(xiàng)目商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合策略 項(xiàng)目商業(yè)定位 文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景？ 文化產(chǎn)業(yè)是投資回報(bào)最好的行業(yè)之一。 12 12 part 2 項(xiàng)目整體商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目商業(yè)定位 、 業(yè)態(tài)組合 項(xiàng)目商業(yè)空間規(guī)劃 項(xiàng)目租售效益評(píng)估 10 13 項(xiàng)目商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合策略 項(xiàng)目整體定位 結(jié)合區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，同時(shí)兼顧 文化創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)具有 高附加值 特征。 項(xiàng)目位亍區(qū)域次中心 ， 基礎(chǔ)設(shè)施完善 ， 不主要商圈 、 市中心 、 北京站等近在咫尺 ， 特別是兩廣路的打通地鐵亐號(hào)線的運(yùn)營(yíng) ， 這為商業(yè)的収展提供了比較好的條件 。 四周被紅橋市場(chǎng) 、 前門天安門 、 王府井東單等圍繞 。 購物有新世界商場(chǎng) 、 搜秀城 、 韓城時(shí)尚廣場(chǎng)等 。 吃的方面 ， 有著名的便宜坊烤鴨總店 ， 很多著名的快餐麥當(dāng)勞 、 肯德基 、 必勝客等也都在此開有分店 ， 家家顧客盈門 。整體形成了教育 、商業(yè) 、 文化娛樂等多位一體的良好格局 。 區(qū)域及其周邊分布有同仁醫(yī)院 、 普仁醫(yī)院 、 同仁埻藥店 ，工行 、 交行等 7家銀行迚駐 。 目前區(qū)域港澳臺(tái)的企業(yè)丌少 ， 他們?cè)诤艽蟪潭壬暇褪且驗(yàn)楦矚g區(qū)域的文化氛圍 ， 而這在其他的一些熱點(diǎn)區(qū)域中是沒有的 ， 比如同仁埻 、 便宜坊的存在 。 崇文門區(qū)域因?yàn)槲惶幨兄行?， 保留了諸如明舊城墻 、 祈年殿 、 天壇公園之類的文化古跡 ， 具備有其他如中關(guān)村等現(xiàn)代商圈所不具有的傳統(tǒng)文化底蘊(yùn) ，同時(shí)也因此具有了獨(dú)特的文化旅游區(qū)特性 。 9 項(xiàng)目商圈分析 這種文化特點(diǎn)讓區(qū)域更富綜合性，顯得更加立體豐滿，充滿収展?jié)摿?。具備很好的文化類商業(yè)、時(shí)尚類商業(yè)的基礎(chǔ)，符合區(qū)域商業(yè)環(huán)境。 崇文門商圈的特點(diǎn)是在進(jìn)一步發(fā)展新世界購物中心的基礎(chǔ)上，在地域結(jié)構(gòu)上充分發(fā)展起周邊的商業(yè)物業(yè)，尤其將商業(yè)區(qū)域向南拓展；從而改變現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)單一的狀況，使得本區(qū)域從商業(yè)體量以及地域分布上形成完善的商圈。根據(jù)圖例 為本項(xiàng)目的定位提供參考依據(jù) 。 馬連道數(shù)碼城位于宣武門輻射復(fù)興門商圈 、 金融街 、 北京西站南部新型商業(yè)中心商圈 。 無論從哪個(gè)方向出去都是交通中心區(qū)域 ， 區(qū)域交通利好可見一斑 6 項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析 根據(jù)北京東擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略，北京的商業(yè)中心和重心將移向東部，并且東部以國(guó)貿(mào)、cbd等商業(yè)中心為本項(xiàng)目的定位提供了目標(biāo)客群的支持。 正對(duì)地鐵5號(hào)線瓷器口西出口站對(duì)面 ， 且地鐵 7號(hào)線在建中 。但無論從目前還是長(zhǎng)進(jìn)的眼光來看，兩廣路的建設(shè)都為崇文門以后的發(fā)展奠定了良好的交通基礎(chǔ)。1 易韜顧問 北京萬商匯賽格數(shù)碼城 招商 整體方案 2 項(xiàng)目的整體規(guī)劃原則 ※ 符合項(xiàng)目的商業(yè)定位 ※ 具有可操作性和實(shí)用性 ※ 方案全面兼顧各方面利益 ※ 確保項(xiàng)目后續(xù)操作的成功 ※ 提高商城知名度，增加商城人流量 ※ 繼續(xù)招商，完成空置的鋪位招租工作。 3 項(xiàng)目匯報(bào)綱要 本次報(bào)告的主要內(nèi)容如下： 項(xiàng)目整體商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目商業(yè)定位 、 業(yè)態(tài)組合 項(xiàng)目商業(yè)空間規(guī)劃 項(xiàng)目招商策略 4 part 1 項(xiàng)目整體商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目商業(yè)定位 、 業(yè)態(tài)組合 項(xiàng)目商業(yè)空間規(guī)劃 項(xiàng)目招商策略 3 5 項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析 對(duì)于一個(gè)成熟的區(qū)域來說，便利的交通可能能帶來更旺的人氣，但對(duì)于剛起步的新區(qū)，交通的便利也會(huì)讓更多過路的人流散失。 綜觀地形 ， 區(qū)域的交通主要依靠長(zhǎng)安街 、 崇文門東大街 、 廣安大街 、 崇文門外大街三橫一縱來支撐 ， 本項(xiàng)目在崇文門商圈內(nèi) ， 形成了不崇文區(qū)規(guī)劃格局相同的王字交通網(wǎng)絡(luò) 。 再加上近在咫尺的地鐵站及穿梭往來的 20多條路線公共汽車站 ， 地利之優(yōu)勢(shì)丌言而喻 。 綜觀地形 ， 本項(xiàng)目在二環(huán)內(nèi)屬于崇文門商圈 ， 商業(yè)功能輻射國(guó)貿(mào)商圈 、 王府井商圈 。 五棵松數(shù)碼城位于海淀區(qū)輻射海淀以北商業(yè)范圍 。 7 項(xiàng)目商圈的分析 崇文門商圈迚一步的完善發(fā)展，最終會(huì)成為立足南城，輻射全北京的重點(diǎn)商圈之一，并有望建設(shè)成北京市乃至全國(guó)一流的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)功能區(qū)。 8 項(xiàng)目商圈的分析 結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境，本著業(yè)態(tài)虧補(bǔ)、差異化的原則，結(jié)合本項(xiàng)目不生俱來的文化旅游屬性，為本本案的定位提供了依據(jù)。 南城消費(fèi)的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素 ， 但是也是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇 ， 由于交通的便利以及南城整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展 ， 作為本身建立較早 ， 發(fā)展較完善的商業(yè)區(qū)域 ， 崇文門外大街又是北京市內(nèi)最繁盛且人流量最高的路段之一 ， 北連傳統(tǒng)興旺的王府井商業(yè)區(qū) ， 和商廈林立的 「 銀街 」購物區(qū) ， 西北接金融街商圈 ， 東望國(guó)貿(mào)商圈 ， 都給崇文門商圈的升值帶來了強(qiáng)大的動(dòng)力 。 同時(shí)為本項(xiàng)目収展文化產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)。 堪稱最具北京特色的商務(wù)區(qū) 。 10 項(xiàng)目環(huán)境基本配套設(shè)施 崇文區(qū)已具規(guī)模的成熟配套為本項(xiàng)目的収展，差異化經(jīng)營(yíng)提供了堅(jiān)實(shí)、保障的基礎(chǔ)，同時(shí)也為本項(xiàng)目収展帶來機(jī)遇。 匯文中學(xué) 、廣渠門中學(xué) 、 96中 、崇文小學(xué) 、 培新小學(xué) 、 回民小學(xué)等學(xué)校也皆座落于此 。 崇文門以新世界商場(chǎng)為核心 ， 吃 、 喝 、玩 、 樂樣樣齊全 。 玩上 ， 新世紀(jì)錢柜 、 樂圣 、 溜冰場(chǎng) 、 電影院等都是好去處 。 東北是明城墻遺址公園 ， 西南是天壇公園 ， 東南有龍?zhí)逗珗@