【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。宿遷市運(yùn)河路項(xiàng)目市場定位報(bào)告 2023年 12月 國外機(jī)構(gòu)對未來 20年中國 GDP預(yù)測 預(yù) 測 部 門 預(yù)測結(jié)果： GDP增長率 根據(jù)庫茲涅茨理論： 當(dāng) GDP增長率 〈 4%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將萎縮 當(dāng) GDP增長率為 4%5%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將停滯 當(dāng) GDP增長率為 5%8%時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展 當(dāng) GDP增長率＞ 8% 房地產(chǎn)行業(yè)將高速發(fā)展 國務(wù)院發(fā)展研究中心 20232023： %% 20232023： %% 20232023： %% 20232023： %% 世 界 銀 行 20232023： % 20232023： % 亞洲開發(fā)銀行 20232023： 6% 20232023： 5% 高 盛 公 司 20232023： % 20232025： % 項(xiàng)目背景分析 中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢呈增長態(tài)勢，但未來仍然伴隨著一些風(fēng)險(xiǎn)。 “ 繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題。建立健全廉租房制度和住房租賃制度?！? —— 國務(wù)院總理溫家寶 《 政府工作報(bào)告 》 “ 一是優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理確定各類土地供應(yīng)比例，加強(qiáng)土地供應(yīng)與住房供應(yīng)的銜接；二是加快普通商品住宅建設(shè)，增加中小型、中低價(jià)位住房供應(yīng)；三是進(jìn)一步完善信貸、土地、稅收、銷售等方面的政策措施；四是繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，建立有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的長效機(jī)制。 項(xiàng)目背景市場分析小結(jié)： 結(jié)論： 剛性需求、供需矛盾， 08年一級市場（土地市場）放量增大，市場供應(yīng)繼續(xù)增加，市場競爭升級。 報(bào)告總體思路 第一部分 宏觀市場分析 第二部分 中觀市場分析 第三部分 微觀市場分析 第四部分 項(xiàng)目分析 第一篇 項(xiàng)目定位分析 宏觀市場分析 宿遷城市概況 宿遷人口情況 宿遷經(jīng)濟(jì)情況 宿遷人民生活水平 宿遷城市規(guī)劃情況 宿遷城市概況 宿遷市 一、宿遷地理位臵 宿遷位于淮海經(jīng)濟(jì)圈中部，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶交叉輻射區(qū)， 是亞歐大陸橋東橋頭堡城市群中 新興的中心城市 ，是江蘇、山東、安徽三省之通衢。 宿遷城市概況 三、宿遷交通情況 公路 —— 京滬高速公路、寧宿徐高速公路 、鹽宿徐高速公路。 航空 —— 距觀音國際機(jī)場 60公里、距白塔埠機(jī)場 100公里、距南京祿口國際機(jī)場 260公里。 宿遷城市概況 四、宿遷城市建設(shè)情況 宿遷市區(qū)被兩條河流分割為三個(gè)區(qū)域，從東到西依次為宿豫區(qū)、老城區(qū)和宿城區(qū)。 宿城區(qū) 老城區(qū) 宿遷城市概況 宿豫區(qū) 宿豫區(qū)曾經(jīng)是宿遷的一個(gè)縣，去年行政區(qū)劃調(diào)整后成為宿遷的一個(gè)區(qū)，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)正處于起步階段。 宿遷城市概況 老城區(qū) 老城區(qū)作為宿遷傳統(tǒng)意義上的市中心區(qū)域，城市建設(shè)定位為宿遷未來的商業(yè)中心。 宿遷城市概況 宿城區(qū) 宿城區(qū)是宿遷市政府和各職能部門所在地，也將是宿遷未來發(fā)展的新區(qū)。 一、宿遷的人口變化及人口組成統(tǒng)計(jì) 表 1：宿遷人口情況統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)來源 —— 《 宿遷統(tǒng)計(jì)年鑒 》 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 總?cè)丝冢ㄈf人） 513 農(nóng)業(yè)人口（萬人） 非農(nóng)人口（萬人） 宿遷人口情況 宿遷人口情況 5 0 8 . 9 5 1 0 . 8 5 1 3 . 0 5 1 7 . 3 5 2 1 . 4 5 2 4 . 55 2 6 . 23 8 7 . 43 7 0 . 3 3 6 5 . 8 3 8 1 . 33 2 3 . 1 3 2 1 . 9 3 1 4 . 11 2 1 .51 4 0 .5 1 4 7 .2 1 3 5 .91 9 8 .3 2 0 2 .6 2 1 2 .12023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年總?cè)丝谵r(nóng)業(yè)人口非農(nóng)人口宿遷人口增長分析圖 宿遷人口情況 截止 2023年末，宿遷總?cè)丝谶_(dá)到 526萬人， 宿遷市區(qū)目前還沒有形成人口積聚效應(yīng) 但是宿遷市區(qū)總?cè)丝谥挥?33萬人 其中非農(nóng)業(yè)人口 212萬人。這主要是由于宿遷剛剛由縣級市升級為地級市，處在城市化進(jìn)程初期。 龍行觀點(diǎn)： 三、人口組成的橫向比較 表 3：江蘇各城市的人口組成橫向?qū)Ρ冉y(tǒng)計(jì) 地區(qū) 南京 無錫 泰州 徐州 淮安 宿遷 總?cè)丝冢ㄈf人） 607 510 城市人口（萬人） 城市化率 86% 72% % % % % 宿遷人口情況 宿遷人口情況 6074 5 7 . 85109 3 4 . 7 35 3 2 . 7 7 5 2 6 . 1 55 2 4 . 63 2 9 . 41 4 0 . 43 2 0 . 7 61 6 9 . 3 92 1 2 . 0 586%72%3 1 . 8 0 %4 0 . 3 0 %2 7 . 5 0 %3 4 . 3 0 %01002003004005006007008009001000南京 無錫 泰州 徐州 淮安 宿遷0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%總?cè)丝冢ㄈf人） 城市人口（萬人） 城市化率江蘇各城市橫向?qū)Ρ确治鰣D 宿遷人口情況 從以上各城市的對比來看，宿遷的城市化率雖然不能和南京無錫等大城市相比，但優(yōu)于淮安、泰州等蘇北城市。 龍行觀點(diǎn)： 宿遷經(jīng)濟(jì)情況 一、宿遷經(jīng)濟(jì)概況 宿遷經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模較小。 起步晚，底子??；宿遷的經(jīng)濟(jì)騰飛還有待時(shí)日。 —— 宿遷目前的第一產(chǎn)業(yè)仍占總產(chǎn)值的 20%以上。 —— 曾被評為 2023年 “ 浙商最佳投資城市 ” 。 自 2023年以來宿遷總體經(jīng)濟(jì)以平均 15%的速度增長，略高于江蘇省經(jīng)濟(jì)增長水平。 宿遷經(jīng)濟(jì)情況 龍行觀點(diǎn)： 宿遷經(jīng)濟(jì)在省內(nèi)的位臵 排名 城市 GDP 增長率 人均 GDP 1 蘇州 4820 % 79407 2 無錫 3360 15% 56949 3 南京 2774 % 42967 4 南通 1758 % 22997 5 常州 1560 % 44699 6 徐州 1430 % 15812 7 鹽城 1174 % 14711 8 揚(yáng)州 1101 15% 24251 9 鎮(zhèn)江 1025 15% 21700 10 泰州 1003 15% 39552 11 淮安 652 % 14332 12 連云港 527 % 13369 13 宿遷 420 % 8155 宿遷經(jīng)濟(jì)情況 表 6：宿遷 GDP增長分析表 宿遷經(jīng)濟(jì)實(shí)力在江蘇位列末尾。 宿遷經(jīng)濟(jì)情況 龍行觀點(diǎn)： 宿遷經(jīng)濟(jì)情況 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 固定資產(chǎn)投資額（億元） 346 固定資產(chǎn)投資增幅（ %） % % % % % % 28% 二、宿遷固定資產(chǎn)投資情況及分析 8 4 . 2 19 5 . 2 41 1 3 . 21 4 2 . 0 62 0 1 . 1 93462 7 0 . 32 5 . 5 0 %4 1 . 6 0 %3 4 . 4 0 %1 3 . 1 0 %2 0 . 2 0 % 1 8 . 9 0 %28%0501001502002503003504002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%固定資產(chǎn)投資額（億元） 固定資產(chǎn)投資增幅（% ）宿遷固定資產(chǎn)投資分析圖 表 7：宿遷固定資產(chǎn)投資增長分析表 數(shù)據(jù)來源 —— 《 宿遷統(tǒng)計(jì)年鑒 》 從以上數(shù)據(jù)來看 ,宿遷的固定資產(chǎn)投資總量較小 ,但增長速度較快。 宿遷經(jīng)濟(jì)情況 龍行觀點(diǎn)： 固定資產(chǎn)投資總額與省內(nèi)兄弟城市比較 宿遷經(jīng)濟(jì)情況 表 8：江蘇各城市固定資產(chǎn)投資比較分析表 地區(qū) 南京 無錫 泰州 徐州 淮安 宿遷 投資額（億元） 510 346 增長幅度 15% % % % % 28% 通過各城市的固定資產(chǎn)投資橫向?qū)Ρ瓤梢钥闯?，宿遷的固定資產(chǎn)投資絕對量還是非常小的，位列江蘇省末尾。 表 9：基礎(chǔ)建設(shè)投資增長統(tǒng)計(jì)表 地區(qū) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 基建投資額 （億元） 增幅 % % % 2% % % % 占固定資產(chǎn)投資比例 % % % % % % % 三、宿遷基礎(chǔ)建設(shè)投資情況及分析 宿遷經(jīng)濟(jì)情況 3 1 . 5 13 6 . 6 97 6 . 76 3 . 4 35 1 . 1 93 5 . 9 83 6 . 8 2 1 4 . 4 %2 . 0 %3 9 . 5 %1 4 . 2 %1 5 . 4 % 2 3 . 9 %2 0 . 9 %4 3 . 7 %3 3 . 1 %3 1 . 2 %2 5 . 8 % 2 5 . 4 %2 3 . 5 % 2 2 . 2 %01020304050607080902023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%基建投資額 增幅 占固定資產(chǎn)投資比例基建投資增長圖 目前宿遷的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對經(jīng)濟(jì)發(fā)展是比較超前的。 宿遷經(jīng)濟(jì)情況 龍行觀點(diǎn)： 宿遷人均收入分析 宿遷人民生活水平 79149284140531184710341869968136 . 7 0 %1 1 . 4 0 %1 4 . 6 0 %1 6 . 2 0 %1 5 . 4 0 %9 . 9 0 %1 8 . 6 0 %02023400060008