【正文】 價 28000元開盤時間 8月 21日、 9月 3日、 9月 17日戶型悅府 2樓的主力戶型為 190~230方的大戶型， 3樓主力戶型以 90方為主，有部分 135方 ~140方房源交付時間 202308 已開房源 2樓、 1樓、 3樓推出房源一期： 161套二期： 160套三期： 301套本項目地塊為江干區(qū)規(guī)劃錢江新城 E0 0 08地塊 ,土地用途：住宅（設(shè)配套公建）、辦公、商業(yè)金融業(yè)及綠化廣場用地 , 出讓時間： 2023829，樓面地價： /㎡。金色藍庭金色藍庭野風(fēng)野風(fēng) 3典型案例典型案例萬象城萬象城 供銷走勢9市場特征“ 二八 ” 定律凸顯19月份成交額前十強市場比重上升到月份成交額前十強市場比重上升到 %.8月份成交額前十強市場比重月份成交額前十強市場比重 %.10月份成交額前十強市場比重回落到月份成交額前十強市場比重回落到 %.11月份成交額前十強市場比重回落到月份成交額前十強市場比重回落到 %.市場呈現(xiàn) “ 兩頭翹 ” ，一頭為高端產(chǎn)品，另一端為高性價比產(chǎn)品，中間產(chǎn)品表現(xiàn)疲軟。年度供需年度供需 市七區(qū)，不含蕭山8杭州杭州 市七區(qū)市七區(qū) 商品住宅商品住宅 07年年 1月至月至 08年年 11月存銷分析圖月存銷分析圖07年 10月起存量持續(xù)積壓單位：萬方供銷缺口逐步增大供銷缺口逐步增大整體趨勢整體趨勢市場消費信心不足，觀望氣氛濃厚，成交萎縮，存量積壓加劇；市場消費信心不足，觀望氣氛濃厚，成交萎縮，存量積壓加?。?09年的不確定性加劇，可年的不確定性加劇，可能引發(fā)大規(guī)模價格能引發(fā)大規(guī)模價格 ““ 混戰(zhàn)混戰(zhàn) ”” ，市場走勢取決于消費信心是否回歸。05—08 年年均新增供應(yīng)約年年均新增供應(yīng)約 724萬㎡（主城區(qū)萬㎡（主城區(qū) 350萬㎡），年均銷售約萬㎡），年均銷售約 567萬㎡（主城區(qū)萬㎡（主城區(qū) 300萬㎡）。另一方面也反應(yīng)出開發(fā)商沒有拿地意愿和拿地能力（資金鏈緊張）。13 2023年 9月以來，浙江省商品房供應(yīng)逐漸加快，銷售卻出現(xiàn)回落，表明商品房供大于求的態(tài)勢逐漸顯現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)商如何在市場逆勢下擺脫困境？—— 漢嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)執(zhí)行總裁 梅杰浙江房地產(chǎn)市場趨勢浙江房地產(chǎn)市場趨勢金華房地產(chǎn)市場趨勢金華房地產(chǎn)市場趨勢營銷策略調(diào)整營銷策略調(diào)整2浙江房地產(chǎn)市場 2023年總趨勢2023年 110月，浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源2288億元，下降%，為近幾年來本年資金來源首次出現(xiàn)負增長。22023年 110月，浙江省商品房銷售面積 2221萬平方米，下降 %，降幅呈逐月擴大的趨勢。3浙江省房地產(chǎn)市場類型劃分 ?省會城市：杭州?區(qū)域中心城市：寧波、溫州?區(qū)域城市：金華、嘉興、衢州、湖州、臺州?特色產(chǎn)業(yè)城市：義烏、舟山、麗水、柯橋4浙江房地產(chǎn)市場總體特征類型 顯著特征省會城市：杭州 ?內(nèi)源型 +外向型市場?需求來源多元化（本地客群、新杭州客群、省內(nèi)客群）?完全競爭化的市場，市場反應(yīng)敏感區(qū)域中心城市：寧波、溫州 ?內(nèi)源型市場為主 +外向型市場為輔（與城市經(jīng)濟發(fā)展特征有關(guān)）?市場出現(xiàn)明顯梯隊分化區(qū)域城市：金華、嘉興、衢州、湖州、臺州?內(nèi)源型市場?相對 “封閉 ”，以內(nèi)需為主?平穩(wěn)發(fā)展，不溫不火（大勢漲，不漲；大勢冷，同時冷）特色產(chǎn)業(yè)城市：義烏、舟山、麗水、柯橋、千島湖?單一產(chǎn)業(yè)依賴型市場?風(fēng)險大、機會大（踩準產(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)奏）5典型城市樓市走勢分析典型城市樓市走勢分析 ———— 杭州杭州6土地市場：土地市場低迷2023年土地供應(yīng)量直接影響年土地供應(yīng)量直接影響 2023年住宅供應(yīng)（新增供應(yīng)量減少）；年住宅供應(yīng)（新增供應(yīng)量減少）；另一方面也反應(yīng)出開發(fā)商沒有拿地意愿和拿地能力（資金鏈緊張）。7年度供需按目前銷售速度，按目前銷售速度， 2023年銷售面積約年銷售面積約 317萬㎡；還不到萬㎡；還不到 2023年水平，市場進入年水平，市場進入 ““ 冰點冰點 ”” 。萬㎡）。市場走勢取決于消費信心是否回歸。210樓盤名稱 區(qū) 域 板塊 銷售面積（㎡）銷售套數(shù)（套）銷售金額（萬元）成交均價（元 /㎡）銷售套總價（萬元）銷售套均面積（㎡）金色藍庭 西湖區(qū) 文教區(qū)板塊 269 15225 164 四季風(fēng)景苑 下沙區(qū) 下沙板塊 150 7441 73 東方郡 濱江區(qū) 濱江區(qū)板塊 94 10393 81 上東城 江干區(qū) 新城北板塊 88 7036 59 桃花源 余杭區(qū) 閑林板塊 77 22869 286 伊薩卡 下沙區(qū) 下沙板塊 77 5852 53 風(fēng)景蝶院 濱江區(qū) 濱江區(qū)板塊 69 7512 76 西城美墅 西湖區(qū) 申花路板塊 59 11491 131 陽光海岸 上城區(qū) 錢江新城板塊 54 34650 1400 西溪蝶園 西湖區(qū) 新蔣村板塊 54 12157 123 11月商品住宅成交套數(shù)排行前前十市場特征切準細分市場才能贏得市場。悅府悅府濱江濱江 現(xiàn)代景苑現(xiàn)代景苑11典型項目 —— 悅府項目名稱 數(shù)量總建筑面積 萬象城 80萬方，住宅部分 —— 悅府 14萬方建筑容積率 綠化率 30%建筑類別 住宅 12銷售情況開 盤 日期 8月 21日、 9月 3日、 9月 17日主力面積 2樓以 190~230方為主， 3樓以 90方為主，少量 135方 ~140方推 盤 數(shù)量總房源 622套1樓： 160套樓2 ： 161套3樓： 301套開 盤 價格 28000元 /平方銷 售 進 度（截止 10月 13日）共成交 507套，成交率達 %。金色藍庭? 區(qū)位：地處城西成熟板塊，教育、醫(yī)療、生活配套成熟，交通便捷。? 項目整體規(guī)模不大，地處人群密集區(qū)，自然景觀缺乏，因此項目將產(chǎn)品品質(zhì)、景觀打造作為重點：? 三重景觀：超 1萬平方米的中心園林；馮家河沿河景觀帶；沿街城市綠化。? 推出 8 13 15 173平方戶型 385套， 90平方以下占 50％， 15160元 /平方的開盤價格，高性價比的優(yōu)勢， 30天銷售率達 76%。面積段 戶型 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 去化率7986 兩室兩廳 131 79 %108 三室兩廳 24 15 %123138 三室兩廳 185 63 %總計 / 340 157 %三期 ，共推出 340套房源，毛坯均價在 18900元 /㎡左右，主力戶型為 130㎡左右的三室兩廳。 折后共售出 130套 ，使得總體銷售 %左右。致命的錯誤在于其前期的定位失誤。屬于典型的“中間 ”尷尬產(chǎn)品。 漢嘉認為在如此稀缺的市中心地塊，如果做 160㎡以上的大戶型，走 “兩端 ”，結(jié)果也許會好很多。漢嘉預(yù)測下一波市場形勢下，只有兩類產(chǎn)品：漢嘉預(yù)測下一波市場形勢下，只有兩類產(chǎn)品：? 一類是土地（囤積而待市）；一類是土地（囤積而待市）；? 一類是準現(xiàn)房（造好后滯銷被迫成為準現(xiàn)房，為迎接行業(yè)市一類是準現(xiàn)房（造好后滯銷被迫成為準現(xiàn)房，為迎接行業(yè)市場復(fù)蘇積極打造現(xiàn)房實景而主動形成的準現(xiàn)房）。 162023年年2023年 10月底存量 05年未立項 05年立項未上市 06年未立項 06年立項未上市 07年未立項 07年立項未上市 08年未立項 新推地年均銷售量（ 0508） 300存量單位：萬㎡供應(yīng)走勢 —— 以主城區(qū)為例（不包括余杭、蕭山）主城區(qū)主城區(qū)?2023年市場以消化存量為主，新增供應(yīng)低于年市場以消化存量為主，新增供應(yīng)低于 0508年均水平，整體市場消費信心將延續(xù)年均水平，整體市場消費信心將延續(xù) 08年的低迷，年的低迷， 2023年可能是年可能是 ““ 混戰(zhàn)年混戰(zhàn)年 ”” 。?2023年市場才可能進入常態(tài)，所以，年市場才可能進入常態(tài)，所以， 2023年將是年將是 ““ 市場回暖年市場回暖年 ”” 。年年08年存量 （剔除 08年 1 12月的 ）年均增供應(yīng)量約： 350萬㎡（ 0508年年均新增供應(yīng)量）但實際可形成的新增供應(yīng)量約 ㎡09年不具備上市條件新推地220（ 08年：約 220）2023年年09年存量 年均增供應(yīng)量約： 350萬㎡（ 0508年年均新增供應(yīng)量）但實際可形成的新增供應(yīng)量約 ㎡（ 08年上半年地塊