【正文】 或 =單價 已考慮贈送面積 （建筑面積 +折算后的贈送面積） 247。 建筑面積 =（總價 建筑面積 +總價 贈送面積 ） 247。 住宅價格表的制作 深圳中原 ? 一、定價目標 ? 二、價格制定 ? 公式 （重點） ? 取值 （重點） ? 步驟 ? 三、價格審核 （重點） ? 四、價格統(tǒng)計 ? 五、定價說明書 ? 六、實例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 ? 快速 ? 均衡 ? 合理的價位 ? 定價方法取得發(fā)展商認同 目 標 ? 一、定價目標 ? 二、價格制定 ? 公式 ? 取值 ? 步驟 ? 三、價格審核 ? 四、價格統(tǒng)計 ? 五、定價說明書 ? 六、實例演示 內(nèi) 容 導(dǎo) 航 ? 銷售總額 折前 綜合折扣 ? 實收均價 = ? 總建筑面積 原 理 注意：折前銷售總額不能用均價 總建筑面積 單價 折后 單價 折前 = 綜合折扣 ∑單價 折前 單位建筑面積 綜合折扣 = 總建筑面積 2種常用的方法 方法一、水平系數(shù) 177。本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 層差法 單價 折后 =總價 247。 建筑面積 =（單價 建筑面積 建筑面積 +單價 贈送面積 贈送面積） 247。 建筑面積 ={[試算價 （ 1+水平系數(shù)） 177。 實用率） } 247。 實用率 247。 ? 水平系數(shù) —— 反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準）的價值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。如機房、建筑物遮擋等干擾、帶 8樓層的風(fēng)水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等。 ? 折算率 —— 反映贈送面積的可利用價值性。 建筑面積。 100 打分標準 好 910分 較好 78分 一般 56分 較差 34分 差 12分 水平系數(shù)修正項目 一、 平面設(shè)計 客廳尺寸布局 餐廳尺寸布局 臥室尺寸布局 廚房尺寸布局 衛(wèi)生間尺寸布局 戶內(nèi)過道合理性 入戶門私密性 實用率 戶梯比 二、 景觀視野 客餐廳 主臥 次臥 廚衛(wèi) 三、 朝向 (日照 \通風(fēng) ) 客餐廳 主臥 次臥 廚衛(wèi) 電梯間采光通風(fēng) 四、 噪聲灰塵 客餐廳 主臥 次臥 廚衛(wèi) 陽臺入戶花園 五、 其他調(diào)整 戶型面積調(diào)整 供求關(guān)系調(diào)整 操作： 以中間的標準層作為打分基準層； 10分制，分 5個等級； 項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分； 權(quán)重相當于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅； 好處： 10分制相對于 100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數(shù)更客觀； 只需調(diào)整權(quán)重，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值； 方法一：直接取系數(shù) 水平系數(shù) 方法二：權(quán)重 分值 （推薦） 評價：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖 四大水平因素權(quán)重 景觀 戶型 朝向 噪聲 普通住宅 一般公寓 高檔住宅 朝 向 廣東節(jié)能標準 —— 窗墻比 東西 ≤ 北向 ≤ 南向 ≤ 南 北 東 西 + + + + 2 0 可上下浮動 1% 假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向 水平系數(shù)各因素差幅取值參考 打分項目 取值范圍 考慮因素 一、 平面設(shè)計 021% 客廳尺寸布局 04% 開間、進深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性； 餐廳尺寸布局 03% 開間、進深、位置的合理性； 臥室尺寸布局 03% 開間、進深、位置的合理性； 廚房尺寸布局 02% 開間、進深、位置的合理性； 衛(wèi)生間尺寸布局 03% 開間、進深、位置的合理性； 陽臺入戶花園 01% 開間、進深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設(shè)置的必要性 戶內(nèi)過道合理性 01% 有沒浪費現(xiàn)象 入戶門私密性 03% 是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等 實用率 最大與最小實用率之差 戶梯比 01% 二、 景觀視野 看園林好 15%、看園林中等 10%、看園林一般 5%，無景觀 0 客餐廳有觀景陽臺（ 5060%） /無觀景陽臺（ 3040%） 主臥有觀景陽臺（ 30%） /無觀景陽臺（ 2025%） 次臥（ 15%） 廚衛(wèi)（ 5%） 三、 朝向 (日照 \通風(fēng) ) 客餐廳（ 50%） 主臥（ 25%） 次臥（ 15%） 廚衛(wèi)（ 10%） 電梯間采光通風(fēng) 01% 四、 噪聲灰塵 010% 需考慮是否采取了隔音措施 客餐廳 03% 主臥 0