【正文】 3% 次臥 02% 廚衛(wèi) % 陽臺入戶花園 01% 五、 其他調(diào)整 戶型面積調(diào)整 02% 小戶型建造成本相對較高，可提高單價 供求關(guān)系調(diào)整 010% 項目內(nèi)部競爭；與其他項目現(xiàn)戶型的競爭 沙漏 矩形 梯形 倒梯形 橢圓 5 種垂直系數(shù)層差系數(shù)圖0%1%1%2%2%3%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層系數(shù)增加值5種基本垂直系數(shù)模式 價格走勢圖( 均價5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 樓層單價五種垂直系數(shù)模式紡錘圖0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18系數(shù)價格走勢圖( 均價5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價矩形梯形倒梯形橢圓沙漏矩形模式的應用 價格分布：價格直線（ y=x+b）上升 ,層差相同，各樓層單位價格適中； 適用范圍：景觀視野較佳的單元。 低樓層無景觀，價格不能高 高層層無景觀，視野差，價格不能高 中層單位承擔主要的價格壓力 價格走勢圖( 均價5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價矩形梯形倒梯形橢圓沙漏倒梯形模式的應用 價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格； 適用范圍：看園林，樓距?。☉脮r須降低高層系數(shù)，慎用）。 低層看小面積園林，起價可適中 中低層無景觀視野差，價格不宜高 中高層視野好 價格開始攀升 高層視野好，但無景觀，價格不宜太高 價格走勢圖( 均價5 0 0 0 )4,5005,0005,5001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18樓層單價矩形梯形倒梯形橢圓沙漏沙漏模式的應用 價格分布：拉高中低層價格 ,壓低中高層價格 ,低層和高層價格適中； 適用范圍：向園林 ,樓距適中。 增值系數(shù)（折算率） 考慮因素： 將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑 凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 陽臺： 室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性； 露臺： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性； 入戶花園： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性； 隱形衣櫥： 占所在功能區(qū)的面積比率、必要性； 夾層： 高度、采光通風、景觀視野、布局合理性。 實用率 247。 單位建安成本 —— 取值參考（多層 1100、小高層 1600、高層 2100） ? R綜合 =（ R一次性 P一次性 +R按揭 P按揭 ） （ R關(guān)系 P關(guān)系 +1P關(guān)系 ） （ R前期 P前期 +1P前期 ） ? =（ 15%+ 85%) ( 10%+110%) ( 40%+140%) ? = ? ≈ ? ? =(取整到小數(shù)點后 3位 ) 綜合折扣 付款方式及優(yōu)惠 (實例 )： 一次性付款： 96折 (R一次性 ），假設占 15%（ P一次性 ） 銀行按揭： 98折（ R按揭 ），假設占 85%（ P按揭 ） 關(guān)系戶：額外 99折（ R關(guān)系 ），假設占 10%（ P關(guān)系 ） 銷售前期：額外 97折（ R前期 ），假定銷售率為 40%（ P前期 ） 注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應考慮進去 ? 一、定價目標 ? 二、價格制定 ? 公式 ? 取值 ? 步驟 ? 三、價格審核 ? 四、價格統(tǒng)計 ? 五、定價說明書 ? 六、實例演示 內(nèi) 容 導 航 步 驟 水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù) 綜合系數(shù) 折后單價表 折后價格表 折前價格表 折后單價分析 折后總價分析 價格統(tǒng)計表 銷售統(tǒng)計表 折后單價 =均價 綜合系數(shù) 折后總價 =折后單價 建筑面積 折前總價 =折后總價 247。 ? 用函數(shù) SUM求和時 ,要注意不要把不應求和的隱藏單元格計算在內(nèi) 。 準確性審核 價格審核 ? 將標準層綜合系數(shù)標于平面圖上 價格審核 合理性 ?綜合 系數(shù) 100 97 82 83 93 91 95 76 84 折后單價分布圖4,0004,5005,0005,5006,0006,5007,00012F 11F 10F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F1A 3房1B 3房2C 3+12A 3房2B 2+11D 3房2E 2房1C 3房2D 3房價格審核 合理性 ?單價 各單元排序是否合理？ 同一單元不同樓層價差是否合理？ 是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變） 有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導客戶。 南3 房 競39。 南3 房 競39。 注：若有競爭對手價格，可加入比較 平層單位總價分布圖( 萬元)5150454648385542294830884454543846058495053426046325634253035404550556065701A 1B 1C