【正文】 填寫《 物業(yè)服務(wù)企業(yè)審批申請表 》 ； ? （ 2）區(qū)、縣房地局接到申請后，先進(jìn)行初步審查，經(jīng)審查合格，在 15日內(nèi)報市房地局審批，市房地局應(yīng)當(dāng)在 10日內(nèi)作出是否批準(zhǔn)的規(guī)定。以北京為例，北京市頒布的 《 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)審批規(guī)定 》 第 5條規(guī)定，設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照下列程序辦理審批手續(xù)： ? （ 1）申請單位向所在區(qū)、縣房地局提出申請。 ? 1．根據(jù) 《 公司法 》 規(guī)定的設(shè)立條件，準(zhǔn)備好有關(guān)資料和文件。 ? 2. 股份有限公司的設(shè)立條件 ? 《 中華人民共和國公司法 》 第 73條規(guī)定，設(shè)立物業(yè)管理股份有限公司，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（ 1）發(fā)起人符合法定人數(shù)；（ 2）發(fā)起人認(rèn)繳和社會公開募集的股本達(dá)到法定資本最低限額；（ 3）股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定；（ 4）發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會通過；（ 5）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機構(gòu)；（ 6）有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。報告的主要內(nèi)容是：市場調(diào)查情況分析、自身所具備的資質(zhì)條件分析、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前景預(yù)測，未來物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)效益的分析及最終結(jié)論等 ? （二）設(shè)立條件 ? 現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)大都是以公司的形式出現(xiàn)，因此，申請設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該按照 《 中華人民共和國公司法 》 約定的條件執(zhí)行。否則，需要慎重。從已有的數(shù)據(jù)和資料中，分析和發(fā)現(xiàn)出有用的、真實的部分。 ? ? 市場調(diào)查的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)市場需求、物業(yè)服務(wù)市場供給、業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)的要求以及國家和地方政府相關(guān)的法律法規(guī)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立要遵循一定的法律依據(jù)。第八章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理 ? 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理 ? 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人力資源管理 ? 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理 ? 第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 ISO系列認(rèn)證 與 CI設(shè)計 第八章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理 【 學(xué)習(xí)目標(biāo) 】 ? 通過對本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)掌握如下內(nèi)容： ? 1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和資質(zhì)管理； ? 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員的招聘與績效考核； ? 3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理資金的來源與主要用途； ? 4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的質(zhì)量認(rèn)證體系。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立 ? 由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是有明確經(jīng)營宗旨和章程，有必需的人員、資金和場地，具有獨立的法人資格，自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧，獨立承擔(dān)民事責(zé)任的經(jīng)濟(jì)實體。 （一）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的可行性研究 ? 設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，進(jìn)行充分合理的論證和可行性研究，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立后能夠生存并經(jīng)營良好。 ? ? 市場調(diào)查的結(jié)果必需經(jīng)過分析研究，才能作為決策的依據(jù)。一般情況下，物業(yè)服務(wù)需求大于供給，并且 2~3年后仍能保持盈利時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建立即可行。 ? 可行性研究報告是可行性研究的過程和結(jié)果的文字表達(dá)，是決定是否設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要依據(jù)。 ? ? 《 中華人民共和國公司法 》 第 19條規(guī)定，設(shè)立物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（ 1）股東符合法定人數(shù)；（ 2）股東出資達(dá)到法定資本最低限額；（ 3）股東共同制定公司章程；（ 4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機構(gòu)；（ 5）有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件。 ? （三）設(shè)立程序 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的程序一般報括資質(zhì)審批、工商注冊登記、稅務(wù)登記和公章刻制四個步驟。 ? 2．向所在地房地產(chǎn)行政主管部門提出書面申請。涉外物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)置直接向市房地局申請。經(jīng)批準(zhǔn)，核發(fā) 《 物業(yè)管理資質(zhì)合格證書 》 。 ? 4．取得上述有關(guān)證件后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要持有關(guān)證件到稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記，到公安部門辦理公章登記和刻制。 三、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)的辦理 （一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn) ? 《 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 把物業(yè)服務(wù)企業(yè)分為三個資質(zhì)等級。 ? （ 2）物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 30人。 ? （ 3）物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。計算基數(shù)是：多層住宅 200萬平方米，高層住宅100萬平方米，獨立式住宅（別墅） 15萬平方米，辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè) 50萬平方米。 ? 2．資質(zhì)二級企業(yè) ? （ 1）注冊資本人民幣 300萬元以上。其中，具有中級以上職稱的人員不少于 10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。 ? （ 4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。 ? （ 5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。 ? （ 2）物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于 10人。 ? （ 3）物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 ? （ 5）建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 ? 在現(xiàn)階段對物業(yè)服務(wù)行業(yè)實行市場準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強行政監(jiān)管、有效解決圈中投訴、改善物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境的必要手段。 ? （ 2）針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)特征，有必要對物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度。 ? 2．資質(zhì)等級的申請 ? 《 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 》 規(guī)定：申請核定資質(zhì)登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： ? （ 1）企業(yè)資質(zhì)等級申報表； ? （ 2）營業(yè)執(zhí)照； ? （ 3）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本； ? （ 4）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同； ? （ 5）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件； ? （ 6）物業(yè)管理業(yè)績材料。 ? 3．資質(zhì)等級的審批 ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。 ? 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起 20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為 20個工作日。各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。不符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。 ? 5．資質(zhì)等級的業(yè)務(wù)規(guī)模管理 ? 一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)服務(wù)項目。三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 20萬平方米以下住宅項目和 5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。 ? 人力資源管理是指組織為了實現(xiàn)既定的目標(biāo)，運用現(xiàn)代管理措施和手段，對人