【正文】 e/Land生活 /消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?產(chǎn)業(yè)鏈?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)?產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：?土地利用性質(zhì)?土地利用強(qiáng)度?地價(jià)峰值?可利用土地量人口：?人口總量?人口就業(yè)結(jié)構(gòu)?人口素質(zhì)消費(fèi)：?消費(fèi)力?消費(fèi)結(jié)構(gòu)?消費(fèi)地點(diǎn)22本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?，F(xiàn)狀整體的開發(fā)強(qiáng)度偏低造成了土地資源的浪費(fèi)，并影響到未來的發(fā)展空間u 順義新城現(xiàn)狀人口居住密度約為 148人 /公頃，按此密度計(jì)算新城 j僅能容納 50萬人左右的居住人口u國(guó)際機(jī)構(gòu)研究成果表明：可持續(xù)發(fā)展的城市密度梯度２５０－４９４人／公頃，順義新城目前的居住人口密度遠(yuǎn)達(dá)不到這種水平區(qū)域 人 /ha 來源 新的城市高密度低層住宅 —— 赫特福德郡 256 城市推廣計(jì)劃 霍爾姆 —— 曼切斯特的規(guī)劃 320 霍爾姆開發(fā) 低密度 —— 阿伯克龍比 247 1944年倫敦大規(guī)劃 中等密度 —— 阿伯克龍比 336 1944年倫敦大規(guī)劃 高密度 —— 阿伯克龍比 494 1944年倫敦大規(guī)劃 中心區(qū)可達(dá)到的城市密度 370 “ 地球之友 ” 1970年代的冬青樹街 416 利維特 .博恩斯坦協(xié)會(huì) 1990年代的冬青樹街 376 利維特 .博恩斯坦協(xié)會(huì) 可持續(xù)的城市密度 275 “ 地球之友 ” 可持續(xù)城市鄰里社區(qū)（最大值） 494 URBED資料來源：《可持續(xù)的城市鄰里社區(qū)〉 順義新城商品住宅項(xiàng)目容積率分布20本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。對(duì)城市的研究我們界定為 “ 人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi) ” ，并從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距空間 /土地Space/Land生活 /消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?產(chǎn)業(yè)鏈?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)?產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：?土地利用性質(zhì)?土地利用強(qiáng)度?地價(jià)峰值?可利用土地量人口：?人口總量?人口就業(yè)結(jié)構(gòu)?人口素質(zhì)消費(fèi)：?消費(fèi)力?消費(fèi)結(jié)構(gòu)?消費(fèi)地點(diǎn)18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新國(guó)展的落成將是順義新城發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要契機(jī)。擴(kuò)建后將躋身世界十大機(jī)場(chǎng)之列，成為東北亞的航空樞紐，首都經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，更會(huì)為順義新城的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來巨大推動(dòng)作用。?在國(guó)內(nèi)，北京及東部地區(qū)的勞動(dòng)力成本和土地成本大大高于中西部地區(qū)，使原有的比較優(yōu)勢(shì)弱化資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。外資企業(yè)已經(jīng)占據(jù)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位。資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、中關(guān)村管委會(huì)網(wǎng)站 14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中關(guān)村科技園區(qū)學(xué)士以上學(xué)歷人數(shù)占 33%，碩士以上占 %。如果將所有 畝未建設(shè)用地都作為制造業(yè)用地也僅能帶來 26萬人。天津?yàn)I海新區(qū) 順義新城資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、天津?yàn)I海新區(qū)網(wǎng)站 13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。順義區(qū)兩大支柱產(chǎn)業(yè) 汽車制造業(yè)、電子信息制造業(yè)在北京占有比較重要的地位，總產(chǎn)值分別占全市的 1/1/5。順義電子信息制造業(yè)、汽車制造業(yè)在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中并無比較優(yōu)勢(shì)，天津?yàn)I海新區(qū)的建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)了這種趨勢(shì)?面積： 2270平方公里?人口： 107萬?GDP： 977億元?工業(yè)總產(chǎn)值： ?外貿(mào)出口額： 89億美元?主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子通訊制造、石油開采與加工、海洋化工、現(xiàn)代冶金、機(jī)械制造（含汽車）、生物制藥、食品加工?優(yōu)勢(shì)資源：儲(chǔ)量豐富的石油、天然氣資源；天津港；北方航空貨運(yùn)中心；全國(guó)領(lǐng)先的電子信息制造工業(yè)； 1199平方公里可開發(fā)建設(shè)空地。?2023年全球汽車零部件銷售行業(yè)、汽車整車銷售行業(yè)的投資現(xiàn)金回報(bào)率別為 13%和 10%，遠(yuǎn)高于汽車制造業(yè)的 5%，說明制造行業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)很低，下游產(chǎn)業(yè)成為了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、世聯(lián)計(jì)算2023年汽車制造業(yè)、電子信息設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)值占到順義工業(yè)總產(chǎn)值的70%以上，是順義工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)是順義區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來源，其中汽車制造業(yè)和電子信息制造業(yè)是絕對(duì)的支柱產(chǎn)業(yè)2023年順義第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之比為 1： 。 —— 《北京市城市總體規(guī)劃 20232023》9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新城應(yīng)建設(shè)成為相對(duì)獨(dú)立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá)的健康新城 。良好的區(qū)位和資源條件、強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)使順義具有了成功建設(shè)新城的天賦條件2023年北京市工業(yè)總產(chǎn)值排名前五位的區(qū)縣 2023年北京市工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)率排名前五位的區(qū)縣2023年北京市人均可支配收入排名前六位的區(qū)縣（單位：萬元）順 義溫榆河新國(guó)展空港工業(yè)區(qū) 機(jī)場(chǎng)高速 首都機(jī)場(chǎng)汽車基地潮白河8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新城發(fā)展戰(zhàn)略與策略182。 基于現(xiàn)狀提出問題182。今日匯報(bào)議程182。2023/06/16 2023/07/16?順義區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究?區(qū)域（順義）城市意向?區(qū)域產(chǎn)業(yè)、土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀?區(qū)域內(nèi)投 資者及消費(fèi)者訪談?新城三組團(tuán)目標(biāo)人口和消費(fèi)分布？?新城的發(fā)展優(yōu)勢(shì)何在？?順義新城區(qū)產(chǎn)業(yè)存在的問題和可調(diào) 整的方向？?新城三組團(tuán)發(fā)展的潛力如何？?國(guó)內(nèi)外新城發(fā)展模式研究?相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展案例研究?相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律和產(chǎn)業(yè)? 發(fā)展環(huán)境研究?順義新城發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)因素是什么？與通州和亦莊是否有不同？?順義新城的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)際環(huán)境如何？產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展規(guī)律何在？?順義的幾大優(yōu)勢(shì)（機(jī)場(chǎng)、會(huì)展）對(duì)區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)作用體現(xiàn)在哪里?新城發(fā)展核心驅(qū)動(dòng)因素?產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與策略?新城發(fā)展目標(biāo)體系?價(jià)值定位與功能分區(qū)?分期開發(fā)策略2023/08/10 2023/08/20通過國(guó)內(nèi)外相關(guān)城市 /地區(qū)的案例研究與分析，尋找產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律、新城發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)因素和規(guī)律制定以產(chǎn)業(yè)為核心的順義新城的發(fā)展戰(zhàn)略與策略，明確新城價(jià)值定位與功能分區(qū)，制定分期推進(jìn)策略基礎(chǔ)研究 案例研究 發(fā)展戰(zhàn)略與策略本項(xiàng)目充分結(jié)合新城的建設(shè)目標(biāo)和國(guó)際上類似地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，從順義新城三組團(tuán)的現(xiàn)狀診斷入手，制定整體可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究結(jié)論?案例的適用性分析?結(jié)合案例制定以產(chǎn)業(yè)為核心的城市發(fā)展戰(zhàn)略與策略針對(duì)人口、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)、土地利用四個(gè)方面對(duì)順義新城的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研與研究，明確現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距，尋找可能的發(fā)展方向5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本次研究的范圍是： 順義新城三組團(tuán) 108平方公里、規(guī)劃人口 90萬順義新城構(gòu)成 ：① 空港組團(tuán) ：包括空港工業(yè)區(qū)、空港物流園區(qū)、后沙峪鎮(zhèn)以及天竺鎮(zhèn)的一部分規(guī)模： 34平方公里規(guī)劃人口： 28萬人② 中心組團(tuán) ：包括仁和鎮(zhèn)、馬坡鎮(zhèn)以及牛欄山鎮(zhèn)規(guī)模： 62平方公里規(guī)劃人口： 52萬人③ 河?xùn)|新區(qū) ： 包括北小營(yíng)鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn) 規(guī)模： 12平方公里規(guī)劃人口： 10萬人資料來源： 《北京城市總體規(guī)劃 20232023》1233本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新城發(fā)展戰(zhàn)略與策略182。 基于現(xiàn)狀提出問題182。今日匯報(bào)議程182。順義新城產(chǎn)業(yè)定位 與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。： [2023]GW011本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目進(jìn)程匯報(bào)182。 跳出現(xiàn)狀外的案例研究182。 功能分區(qū)與分期策略2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們的工作是為順義新城制定以產(chǎn)業(yè)為核心的城市發(fā)展戰(zhàn)略與策略，使之成為具有示范性作用的新城建設(shè)典范從 到P L A N N I N G規(guī) 劃 師北京順義—— 新城建設(shè)新的里程碑Shunyi New Town: Best Practice in China4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。進(jìn)行的研究國(guó)內(nèi)外案例研究投資者與消費(fèi)者訪談實(shí)地調(diào)研與踏勘圍繞上述問題，工作小組在過去兩個(gè)月的時(shí)間里進(jìn)行了大量調(diào)查和研究調(diào)研內(nèi)容：?交通可達(dá)性?城市意向?產(chǎn)業(yè)分布和發(fā)展現(xiàn)狀?自然資源、重大設(shè)施?建成區(qū)現(xiàn)狀調(diào)研區(qū)域：?天竺別墅區(qū)?后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)?空港工業(yè)區(qū)?空港物流園區(qū)?林河工業(yè)區(qū)?汽車基地?馬坡、牛欄山鎮(zhèn)?南彩鎮(zhèn)?北小營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)園區(qū)政府官員 10位重點(diǎn)企業(yè)主管 21位?燕京啤酒?匯源果汁?現(xiàn)代汽車?松下電子?華大基因? ……地產(chǎn)銷售經(jīng)理 14位投資者深度訪談 8位?萬科集團(tuán)?魯能集團(tuán)?北大君仕集團(tuán)?……消費(fèi)者深度訪談 80位新城案例 12個(gè)?Letchworth（英國(guó)）?筑波科學(xué)城 ( 日本）?哥倫比亞新城（美國(guó)）?多摩新城（日本）?沙田新市鎮(zhèn)（香港）? ……會(huì)展案例 6個(gè)汽車城案例 2個(gè)空港城案例 3個(gè)?漢諾威（德國(guó)）?斯圖加特（德國(guó)）?底特律（美國(guó)）?菲爾法克斯（美國(guó)）?……新城現(xiàn)狀研究?人口結(jié)構(gòu)研究?消費(fèi)者消費(fèi)特征研究?土地利用現(xiàn)狀研究?房地產(chǎn)市場(chǎng)研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究?主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈研究?主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較研究?主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)國(guó)際轉(zhuǎn)移趨勢(shì)重大機(jī)遇影響研究?空港對(duì)周邊區(qū)域影響?會(huì)展對(duì)周邊區(qū)域影響案例相關(guān)研究?新城發(fā)展模式研究6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目進(jìn)程匯報(bào)182。 跳出現(xiàn)狀外的案例研究182。 功能分區(qū)與分期策略7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。疏散中心城區(qū)的人口與功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)是北京總規(guī)中定義的新城建設(shè)目標(biāo)，也是我們研究的起點(diǎn)和依據(jù)新城規(guī)劃目標(biāo)：新城是承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)。順義新城規(guī)劃人口規(guī)模為 90萬人（ 2023年），同時(shí)預(yù)留達(dá)到百萬人口規(guī)模的發(fā)展空間。對(duì)城市的研究我們界定為 “ 人在一定的空間內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi) ” ，并從這四個(gè)方面對(duì)順義的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，尋找現(xiàn)實(shí)與理想之間的差距空間 /土地Space/Land生活 /消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?產(chǎn)業(yè)鏈?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)?產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：?土地利用性質(zhì)?土地利用強(qiáng)度?地價(jià)峰值?可利用土地量人口：?人口總量?人口就業(yè)結(jié)構(gòu)?人口素質(zhì)消費(fèi)：?消費(fèi)力?消費(fèi)結(jié)構(gòu)?消費(fèi)地點(diǎn)10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)拉動(dòng) GDP增長(zhǎng) ，第三產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) GDP增長(zhǎng) 。順義的電子信息產(chǎn)業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)均處于各自產(chǎn)業(yè)鏈的低端加工制造環(huán)節(jié)，產(chǎn)品附加值低產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)90年代之前90年代之后汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈電子信息產(chǎn)業(yè)鏈工藝研發(fā)芯片設(shè)計(jì) 零部件制造電子通訊設(shè)備制造整機(jī)制造信息傳輸服務(wù)計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)科技交流推廣軟件業(yè)?2023年順義電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于全國(guó)平均水平，說明這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的工作，產(chǎn)業(yè)鏈條比較短。營(yíng)銷服務(wù)金融整車組裝制造研發(fā)零部件資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、中國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、新財(cái)富網(wǎng)站 12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?面積： 108平方公里?人口： 30萬?GDP： ?工業(yè)總產(chǎn)值： ?外貿(mào)出口額： ?主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子通訊制造、汽車及零配件制造?優(yōu)勢(shì)資源：年客流量 3500萬人次的首都機(jī)場(chǎng)；展覽面積達(dá) 20萬平方米的新國(guó)際展覽中心。但在環(huán)渤海地區(qū)沒有明顯優(yōu)勢(shì)，尤其電子信息制造業(yè)產(chǎn)值僅為天津?yàn)I海新區(qū)的 1/6。以加工制造為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了順義的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀具有勞動(dòng)力素質(zhì)低、土地附加值低的特點(diǎn)低附加值加工制造業(yè)占主導(dǎo)吸納就業(yè)人口數(shù)量不足勞動(dòng)力素質(zhì)低土地附加值低順義區(qū)目前制造業(yè)從業(yè)人口 萬人，制造業(yè)用地 ，畝均勞動(dòng)力 。目前順義區(qū)本科以上學(xué)歷人口比例僅為 3%。2023年順義汽車制造業(yè)畝產(chǎn)出537萬元，電子信息制造業(yè)畝產(chǎn)出 502萬元；而上地信息產(chǎn)業(yè)基地畝產(chǎn)高達(dá) 2433萬元。與第二產(chǎn)業(yè)相比，順義的第三產(chǎn)業(yè)所占比重小，發(fā)展速度慢，以社會(huì)服務(wù)業(yè)為主、結(jié)構(gòu)不合理順義區(qū)第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理：以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主；信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)所占比重很小，且有下降趨勢(shì)。順義工業(yè)對(duì)個(gè)別外資企業(yè)依賴性過強(qiáng)，但同時(shí)作為跨國(guó)公司制造業(yè)輸入地順義又具有很大的可替代性2023年順義外資企業(yè)，完成工業(yè)總產(chǎn)值 元，銷售收入 ，利潤(rùn)總額 ，分別占全區(qū)工業(yè)的 %、 % 和 %。時(shí)間 1915年左右 1970年代 1985年 2023年 2023年以后產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主要內(nèi)容 輸出工業(yè)制成品；進(jìn)口初級(jí)原材料 轉(zhuǎn)移資源密集類產(chǎn)品 勞動(dòng)資本密集型產(chǎn)業(yè) 以生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)輸入地選擇 KPI 原材料豐富，價(jià)格低 勞動(dòng)力、土地成本低廉