【正文】 開(kāi)業(yè)前擴(kuò)大宣傳范圍，范圍轟炸，讓項(xiàng)目開(kāi)業(yè)成為全南充人議題，集中推出商家的促銷內(nèi)容，以超低價(jià)格搶占市場(chǎng)，進(jìn)行商品促銷的突然襲擊，為避免其他購(gòu)物中心針對(duì)性的降價(jià)，如果有必要，可以統(tǒng)一補(bǔ)貼。 在開(kāi)業(yè)前半個(gè)月的時(shí)候推出品牌促銷內(nèi)容，推介重點(diǎn)商家。 該期間主要進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳，讓南充客戶對(duì)項(xiàng)目存在充分認(rèn)知。 開(kāi)業(yè)需要具備的條件： 經(jīng)營(yíng)檢測(cè) 開(kāi)街策略 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 25 高開(kāi)高走，提前預(yù)熱。開(kāi)業(yè)當(dāng)天正常營(yíng)業(yè)的要達(dá)到 75%。 ?試營(yíng)業(yè)區(qū)域前半個(gè)月商鋪的簽約率至少要達(dá)到70%，裝修施工完成率要超過(guò) 50%。這樣也有利于整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)的熱點(diǎn)炒作。 ? 項(xiàng)目最理想的是一次性全部開(kāi)業(yè)，整個(gè)是商業(yè)氣氛容易營(yíng)造；如果招商進(jìn)展確實(shí)不順利，可以考慮首先讓五星花園及周邊街道先行開(kāi)業(yè)，之后根據(jù)招商的進(jìn)展按照主題各個(gè)片區(qū)相繼開(kāi)業(yè)。 項(xiàng)目主要運(yùn)營(yíng)管理策略 24 穩(wěn)商策略 招商臵換 商源儲(chǔ)備 ? 一般情況下根據(jù)裝修進(jìn)度、業(yè)主要求、開(kāi)發(fā)商要求等為了早日計(jì)算租金，擇日進(jìn)行試營(yíng)業(yè)，以便商家和運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行調(diào)整，用于人氣的初步聚集，也可以獲得一定的政策優(yōu)惠。 怎樣去 經(jīng)營(yíng)造活？ 怎樣創(chuàng)造更高收益？ 經(jīng)營(yíng) 管理 推廣 23 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 經(jīng)營(yíng)策略 管理策略 客戶策略 資源利用策略 品牌策略 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 開(kāi)街策略 經(jīng)營(yíng)監(jiān)測(cè) 招商置換 商源儲(chǔ)備 穩(wěn)商策略 管理策略 品質(zhì)管理 規(guī)范經(jīng)營(yíng) 安全防范 客戶體驗(yàn) 客戶便捷 VI宣傳 營(yíng)銷活動(dòng) 氛圍營(yíng)造 價(jià)值挖掘 ? 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略分為五大運(yùn)營(yíng)管理策略，同時(shí)，各策略再細(xì)分為多項(xiàng)策略在實(shí)操層面。通過(guò)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，力爭(zhēng)把項(xiàng)目打造成為一個(gè)“品質(zhì)”“海納”“具有文化概念”的地下商業(yè)，一個(gè)經(jīng)營(yíng)繁榮、人氣興旺的真正意義地下購(gòu)物中心。 項(xiàng)目穩(wěn)定階段 ? 擴(kuò)大行業(yè)交流，提升項(xiàng)目及運(yùn)營(yíng)管理公司知名度； ? 建立管理工作質(zhì)量的監(jiān)控體系； ? 建立管理品質(zhì)的評(píng)估及完善機(jī)制； ? 保障項(xiàng)目租金和公司利潤(rùn)收益逐年穩(wěn)步遞增； ? 完善整理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?，?fù)制支撐后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)； ? 擴(kuò)大項(xiàng)目品牌知名度； ? 提升項(xiàng)目形象品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)； ? 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，調(diào)整業(yè)態(tài)，提升租金，持續(xù)增加公司收益率； 核心工作： Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 21 Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 ? 策略總綱 ? 經(jīng)營(yíng)策略 ? 管理策略 ? 客戶策略 ? 品牌宣傳策略 ? 資源利用策略 22 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略 經(jīng)營(yíng)策略 ? 藍(lán)光旨在維持和促進(jìn)項(xiàng)目的繁榮發(fā)展。 項(xiàng)目培育階段 ? 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析、評(píng)估機(jī)制，指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策； ? 行業(yè)協(xié)會(huì)組建，建立商家溝通機(jī)制，聚商之力，共同打造做旺項(xiàng)目； ? 設(shè)臵一站式服務(wù)中心，建立暢通的商家和客戶信息反饋渠道； ? 制定相關(guān)費(fèi)用減免和優(yōu)惠政策，扶商、助商、穩(wěn)商，強(qiáng)化商家的忠誠(chéng)度； ? 根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目情況，調(diào)整項(xiàng)目業(yè)態(tài)，臵換商家； ? 建立完善的項(xiàng)目開(kāi)攤管理機(jī)制，杜絕假開(kāi)攤等炒鋪行為； ? 利用公共區(qū)域和廣告位營(yíng)造市場(chǎng)整體商業(yè)氛圍； ? 積極參加政府和行業(yè)組織的相關(guān)評(píng)比活動(dòng)，獲取誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等榮譽(yù)稱號(hào)，樹立項(xiàng)目社會(huì)形象； ? 多渠道，多節(jié)點(diǎn)，開(kāi)展項(xiàng)目營(yíng)銷推廣活動(dòng)，“有節(jié)過(guò)節(jié)，無(wú)節(jié)造節(jié)”，引起市場(chǎng)和消費(fèi)者關(guān)注，逐步提高項(xiàng)目知曉度，拉動(dòng)項(xiàng)目人氣商氣； ? 多渠道強(qiáng)力營(yíng)銷，拉動(dòng)項(xiàng)目商氣人氣； ? 制定扶商、助商、穩(wěn)商政策，建立商家經(jīng)營(yíng)信心； ? 盤活社會(huì)關(guān)系，樹立項(xiàng)目誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)形象； 核心工作： Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 19 項(xiàng)目成熟階段工作內(nèi)容。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 17 前期介入階段 ? 經(jīng)營(yíng)管理公司注冊(cè)與物業(yè)資質(zhì)取得； ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化； ? 組織實(shí)施首次招商工作； ? 與開(kāi)發(fā)公司簽訂 《 委托管理合同 》 ； ? 經(jīng)營(yíng)管理咨詢和答疑（項(xiàng)目銷售配合）； ? 物業(yè)服務(wù)定級(jí)，相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目報(bào)備； ? 編制商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理制度； ? 編制 《 前期物業(yè)協(xié)議 》 、 《 臨時(shí)管理公約 》 與 《 消防責(zé)任書 》 ； ? 人員招聘、組織與培訓(xùn)； ? 交房配合，與業(yè)主簽訂相關(guān)前期物業(yè)管理協(xié)議與返租協(xié)議； ? 商鋪及物業(yè)設(shè)施設(shè)備交驗(yàn)； ? 商家入駐配合與裝修管理； ? 開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備工作； ? 搭建組織構(gòu)架，完善各項(xiàng)制度，杜絕法律風(fēng)險(xiǎn)； ? 確保首招成功，支撐項(xiàng)目開(kāi)業(yè)； ? 做好銷售各項(xiàng)配合工作； 核心工作： 前期介入階段工作內(nèi)容。 開(kāi)業(yè) —— 開(kāi)業(yè) 2年后 開(kāi)業(yè) 2年 —— 開(kāi)業(yè) 4年 開(kāi)業(yè) 4年后 —— 注：根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)造活的時(shí)間段會(huì)縮短或延長(zhǎng)。 商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)逐漸上升、經(jīng)營(yíng)面積逐漸擴(kuò)大，項(xiàng)目開(kāi)攤率達(dá)到在 90%以上，項(xiàng)目在區(qū)域具備一定的知名度。在這一過(guò)程中，順應(yīng)市場(chǎng)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目的定位、招商、運(yùn)營(yíng)和管理策略都會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，也會(huì)再次經(jīng)歷培育、成熟到穩(wěn)定的過(guò)程。 15 運(yùn)營(yíng)管理思路 前期招商 項(xiàng)目開(kāi)街 策劃：包裝、推廣 招商置換、穩(wěn)商 公共資源利用 基礎(chǔ)管理 管理介入 經(jīng)營(yíng) 管理 三路齊驅(qū)實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)營(yíng) 運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目培育階段 運(yùn)營(yíng)成熟階段 項(xiàng)目核心運(yùn)營(yíng)思路：推廣、經(jīng)營(yíng)、管理并駕齊驅(qū)，通過(guò)推廣、經(jīng)營(yíng)及成熟的物業(yè)管理，成功運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中主要可預(yù)見(jiàn)及未預(yù)見(jiàn)難點(diǎn)，本司將通過(guò)基礎(chǔ)管理、營(yíng)銷推廣、整體運(yùn)營(yíng)三大體系進(jìn)行突破解決，帶活商業(yè)。 ◎ 整體運(yùn)營(yíng) 穩(wěn)商、臵換等。 14 a） 項(xiàng)目現(xiàn)階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營(yíng)？ b） 一般客戶對(duì)地下商業(yè)接受度丌高，認(rèn)為品質(zhì)丌強(qiáng)，如何改變觀念？ c） 各商家實(shí)力丌同造成項(xiàng)目各區(qū)間客戶認(rèn)知度丌一，如何帶動(dòng)各區(qū)間人氣？ d） 現(xiàn)階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運(yùn)營(yíng)？如果運(yùn)營(yíng)失敗如何調(diào)整？ e） 聯(lián)營(yíng)商家無(wú)法提供租金，散戶商家實(shí)力丌強(qiáng)，如遇退場(chǎng)，如何把控？ 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主要難點(diǎn) f） 項(xiàng)目如何造活？開(kāi)街時(shí)期人氣應(yīng)較高，但如何保障人氣？ g） 怎樣去通過(guò)組織活動(dòng)帶動(dòng)人氣？在經(jīng)營(yíng)中商家如何調(diào)整？ Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 ◎ 基礎(chǔ)管理 以高品質(zhì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)為保障。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 13 工程維護(hù) 秩序維護(hù) 環(huán)境維護(hù) 客戶服務(wù) 商戶服務(wù) 一站式服務(wù)中心 項(xiàng)目一站式服務(wù)中心作為項(xiàng)目物業(yè)管理的核心，擔(dān)負(fù)商家服務(wù)、客戶咨詢投訴、日常維護(hù)和突發(fā)事件處理的信息中轉(zhuǎn)站和調(diào)度中心，信息的集中化管理，能夠?qū)⑿枨笥行Х诸悅鬟_(dá)，同時(shí)跟蹤事件處理進(jìn)度和結(jié)果，提升項(xiàng)目的管理效能；一站式服務(wù)中心也是項(xiàng)目服務(wù)形象、管理形象的窗口，有利樹立良好的運(yùn)營(yíng)管理形象。 統(tǒng)一發(fā)現(xiàn)中心街的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局，并在后期運(yùn)營(yíng)中統(tǒng)一進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，統(tǒng)一公共資源規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)和管理。 12 統(tǒng)一招 商管理 統(tǒng)一營(yíng) 銷推廣 統(tǒng)一物 業(yè)管理 統(tǒng)一服 務(wù)管理 統(tǒng)一商 業(yè)規(guī)劃 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式 統(tǒng)一進(jìn)行發(fā)現(xiàn)中心街建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境 統(tǒng)一策劃發(fā)現(xiàn)中心街全年的系列營(yíng)銷策劃活動(dòng)，營(yíng)造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，使本案商業(yè)成為傳播文化資訊的平臺(tái) 前期通過(guò)銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過(guò)政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)中心街統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制、統(tǒng)一品牌及商家審核、統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。 ◎招商臵換 體系 根據(jù) 發(fā)展需要，業(yè)態(tài)調(diào)整需要，持續(xù) 招商臵換， 提升商源品質(zhì)， 確保品牌立市 。 ◎衍 生 產(chǎn)品 體系 在各類后期運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)體系中，探索新的盈利模式和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，創(chuàng)新挖掘 滿足各方利益而衍伸相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品，如房屋經(jīng)紀(jì) 等。 ◎經(jīng)營(yíng)服務(wù)系統(tǒng) 深入商家經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，助力成長(zhǎng)型商家發(fā)展壯大，增強(qiáng)與商家之間的合作，為商家提供經(jīng)營(yíng)性服務(wù)，提升商家忠誠(chéng)度和經(jīng)營(yíng)能力。 ◎ 業(yè)態(tài)規(guī)劃體系 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行分析診斷，重新進(jìn)行 業(yè)態(tài)定位調(diào)整修正 ， 對(duì)項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行二次規(guī)劃，進(jìn)行氛圍導(dǎo)識(shí)、廣告位、動(dòng)線場(chǎng)地、 租戶配比等動(dòng)態(tài)調(diào)整 ，持續(xù)提升項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)。 ◎物業(yè)服務(wù) 體系 獲取運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)平臺(tái)，保障 正常 的 經(jīng)營(yíng)秩序 ，維護(hù)良好的客戶關(guān)系。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 10 九大運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)體系 ◎營(yíng)銷推廣 體系 ◎物業(yè)服務(wù) 體系 ◎ 業(yè)態(tài)規(guī)劃體系 ◎資產(chǎn)掌控 體系 ◎經(jīng)營(yíng)服務(wù) 體系 ◎ 資源整合體系 ◎衍 生 產(chǎn)品 體系 ◎品牌管理 體系 ◎招商臵換 體系 支撐開(kāi)發(fā)、支持銷售、招商保障 經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)、資產(chǎn)增值、盈利增收 結(jié)合藍(lán)光嘉寶商業(yè)公司項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)發(fā)現(xiàn)中心街的實(shí)際情況，我們將項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理從基礎(chǔ)物業(yè)管理到招商經(jīng)營(yíng)，從資源整合到經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)，劃分為九大體系，不同業(yè)務(wù)體系間的相互聯(lián)系和落地執(zhí)行，從而支撐實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目六大核心目的。 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 本案運(yùn)營(yíng)管理四大核心職能。 開(kāi)發(fā)公司 業(yè)主 經(jīng)營(yíng)管理公司 租賃商家 自持物業(yè)委托經(jīng)營(yíng)關(guān)系 租賃關(guān)系 銷售關(guān)系 租賃關(guān)系 自營(yíng)商家 物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系 被 35年返租經(jīng)營(yíng)關(guān)系所取代 物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系 消費(fèi)者 營(yíng)銷關(guān)系 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 運(yùn)營(yíng)管理思路前提 8 市場(chǎng)研究職能 招商職能 助商穩(wěn)商職能 運(yùn)營(yíng)管理職能 四大核心職能 1. 項(xiàng)目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)租等； 2. 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的補(bǔ)位招商； 3. 商家的儲(chǔ)備工作； 4. 對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作； 1. 項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核； 2. 區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析； 3. 商業(yè)應(yīng)對(duì)策略的制訂； 4. 項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)； 5. 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行； 1. 協(xié)助商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮； 2. 提供專業(yè)培訓(xùn)和知識(shí)講座，提高商家的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定提升； 3. 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)； 4. 通過(guò)加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式； 本案經(jīng)營(yíng)管理的核心職能在于通過(guò)市場(chǎng)研究、招商、助商穩(wěn)商、運(yùn)營(yíng)管理職能，順應(yīng)市場(chǎng)的變化制定策略、引入優(yōu)質(zhì)商家，扶助潛力商家，通過(guò)完善的管理機(jī)制，為商家營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，通過(guò)營(yíng)銷推廣活動(dòng)，激活市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)商家、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、管理公司、消費(fèi)者多方共贏。 Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目的及難點(diǎn) f） 項(xiàng)目如何造活？開(kāi)街時(shí)期人氣應(yīng)較高，但如何保障人氣？ g） 怎樣去通過(guò)組織活動(dòng)帶動(dòng)人氣？在經(jīng)營(yíng)中商家如何調(diào)整？ 6 Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理思路 ?本司商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)（前提） ?管理體系及核心運(yùn)營(yíng)思路 ? 分階段運(yùn)營(yíng)目標(biāo)及工作內(nèi)容 7 本案運(yùn)營(yíng)管理的關(guān)系主體包括聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)公司、項(xiàng)目業(yè)主、項(xiàng)目商家和消費(fèi)者，以及公共關(guān)系所涉及的政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)團(tuán)體等。 5 a） 項(xiàng)目現(xiàn)階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營(yíng)？ b） 一般客戶對(duì)地下商業(yè)接受度丌高，認(rèn)為品質(zhì)丌強(qiáng)，如何改變觀念？ c） 各商家實(shí)力丌同造成項(xiàng)目各區(qū)間客戶認(rèn)知度丌一，如何帶動(dòng)各區(qū)間人氣？ d） 現(xiàn)階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運(yùn)營(yíng)？如果運(yùn)營(yíng)失敗如何調(diào)整？ e） 聯(lián)營(yíng)商家無(wú)法提供租金，散戶商家實(shí)力丌強(qiáng)，如遇退場(chǎng)，如何把控？ 廣元 ∣ 地下 氛圍 ∣ 初起 對(duì)于南充客戶而言，地下商業(yè)是完全陌生的業(yè)態(tài)，市場(chǎng)接受度未知。 所以，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功的操作，從運(yùn)營(yíng) +管理出發(fā)。運(yùn)營(yíng)分為兩大體系，運(yùn)營(yíng)與管理。 項(xiàng)目作為地下商業(yè)，對(duì)亍廣元市而言，尚屬一個(gè)完全新興的事物，客戶存在較大的抵抗心理，如何打破商家、消費(fèi)者的心理斥詬，是本案需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題。0 |AAA 市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)策略方案 1 前言 博通 |AAA作為廣元第一地下商業(yè)街，在銷售初期，已取得良好業(yè)績(jī)。 但商業(yè)項(xiàng)目成功并非僅僅只依靠銷售得以印證，銷售 —招商