【正文】 務(wù)等工作，以及未辦理完簽約手續(xù)和交清費(fèi)用的相關(guān)事宜。人員安排開業(yè)前后的媒體及促銷費(fèi)用開支應(yīng)占到全年廣告費(fèi)用預(yù)算的 15%以上。穩(wěn)商策略招商置換 商源儲備經(jīng)營檢測開街策略經(jīng)營策略Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略28包括現(xiàn)場氣氛的營造、開業(yè)慶典和促銷活動的場地、戶外廣告位、豎幅彩旗、商家促銷展位等外場地的布置；通道走廊、商鋪內(nèi)部、POP、吊旗、圍欄、地面、植物租擺等等相對長期的內(nèi)場地景觀布置。建議持續(xù) 2天，多點(diǎn)進(jìn)行。開業(yè)典禮活動在五星花園由專業(yè)的演藝公司進(jìn)行操作，包含歌舞表演、益智游戲、活動抽獎(jiǎng)等內(nèi)容。避免開業(yè)之后消費(fèi)者對項(xiàng)目的關(guān)注度迅速降低，營業(yè)狀況下滑過多引起商家不穩(wěn)定，以及再次掀起高潮的巨大成本，希望能夠溫度不降低、趁熱打鐵。開業(yè)前擴(kuò)大宣傳范圍，范圍轟炸，讓項(xiàng)目開業(yè)成為全南充人議題，集中推出商家的促銷內(nèi)容，以超低價(jià)格搶占市場，進(jìn)行商品促銷的突然襲擊，為避免其他購物中心針對性的降價(jià)，如果有必要，可以統(tǒng)一補(bǔ)貼。在開業(yè)前半個(gè)月的時(shí)候推出品牌促銷內(nèi)容，推介重點(diǎn)商家。該期間主要進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳，讓南充客戶對項(xiàng)目存在充分認(rèn)知。開業(yè)需要具備的條件：經(jīng)營檢測開街策略Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略26 高開高走，提前預(yù)熱。開業(yè)當(dāng)天正常營業(yè)的要達(dá)到 75%。?試營業(yè)區(qū)域前半個(gè)月商鋪的簽約率至少要達(dá)到 70%，裝修施工完成率要超過50%。這樣也有利于整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)的熱點(diǎn)炒作。p 項(xiàng)目最理想的是一次性全部開業(yè)，整個(gè)是商業(yè)氣氛容易營造；如果招商進(jìn)展確實(shí)不順利，可以考慮首先讓五星花園及周邊街道先行開業(yè)，之后根據(jù)招商的進(jìn)展按照主題各個(gè)片區(qū)相繼開業(yè)。 項(xiàng)目主要運(yùn)營管理策略穩(wěn)商策略招商置換 商源儲備p 一般情況下根據(jù)裝修進(jìn)度、業(yè)主要求、開發(fā)商要求等為了早日計(jì)算租金，擇日進(jìn)行試營業(yè)，以便商家和運(yùn)營公司進(jìn)行調(diào)整，用于人氣的初步聚集，也可以獲得一定的政策優(yōu)惠。怎樣去經(jīng)營造活？怎樣創(chuàng)造更高收益？經(jīng)營管理推廣24Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略經(jīng)營策略 管理策略 客戶策略 資源利用策略品牌策略項(xiàng)目運(yùn)營管理策略開街策略經(jīng)營監(jiān)測招商置換商源儲備穩(wěn)商策略管理策略品質(zhì)管理規(guī)范經(jīng)營安全防范客戶體驗(yàn)客戶便捷VI宣傳營銷活動氛圍營造價(jià)值挖掘p 項(xiàng)目運(yùn)營策略分為五大運(yùn)營管理策略，同時(shí)，各策略再細(xì)分為多項(xiàng)策略在實(shí)操層面。通過專業(yè)的經(jīng)營管理，力爭把項(xiàng)目打造成為一個(gè) “ 品質(zhì) ”“ 海納 ”“ 具有文化概念 ” 的地下商業(yè)，一個(gè)經(jīng)營繁榮、人氣興旺的真正意義地下購物中心。項(xiàng)目穩(wěn)定階段p 擴(kuò)大行業(yè)交流，提升項(xiàng)目及運(yùn)營管理公司知名度；p 建立管理工作質(zhì)量的監(jiān)控體系； p 建立管理品質(zhì)的評估及完善機(jī)制；p 保障項(xiàng)目租金和公司利潤收益逐年穩(wěn)步遞增；p 完善整理項(xiàng)目運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?，?fù)制支撐后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營；? 擴(kuò)大項(xiàng)目品牌知名度；? 提升項(xiàng)目形象品質(zhì)和經(jīng)營品質(zhì)；? 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，調(diào)整業(yè)態(tài)，提升租金，持續(xù)增加公司收益率；核心工作：Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路項(xiàng)目運(yùn)營管理思路22Part . 3 項(xiàng)目運(yùn)營管理策略p 策略總綱p 經(jīng)營策略p 管理策略p 客戶策略p 品牌宣傳策略p 資源利用策略23項(xiàng)目運(yùn)營管理策略經(jīng)營策略p 藍(lán)光旨在維持和促進(jìn)項(xiàng)目的繁榮發(fā)展。項(xiàng)目培育階段p 項(xiàng)目區(qū)域市場的分析、評估機(jī)制，指導(dǎo)項(xiàng)目經(jīng)營決策；p 行業(yè)協(xié)會組建，建立商家溝通機(jī)制，聚商之力，共同打造做旺項(xiàng)目；p 設(shè)置一站式服務(wù)中心，建立暢通的商家和客戶信息反饋渠道；p 制定相關(guān)費(fèi)用減免和優(yōu)惠政策，扶商、助商、穩(wěn)商，強(qiáng)化商家的忠誠度；p 根據(jù)實(shí)際經(jīng)營和項(xiàng)目情況，調(diào)整項(xiàng)目業(yè)態(tài)，置換商家；p 建立完善的項(xiàng)目開攤管理機(jī)制，杜絕假開攤等炒鋪行為；p 利用公共區(qū)域和廣告位營造市場整體商業(yè)氛圍；p 積極參加政府和行業(yè)組織的相關(guān)評比活動，獲取誠信經(jīng)營項(xiàng)目等榮譽(yù)稱號，樹立項(xiàng)目社會形象；p 多渠道，多節(jié)點(diǎn)，開展項(xiàng)目營銷推廣活動， “ 有節(jié)過節(jié)，無節(jié)造節(jié) ” ，引起市場和消費(fèi)者關(guān)注，逐步提高項(xiàng)目知曉度，拉動項(xiàng)目人氣商氣； ? 多渠道強(qiáng)力營銷，拉動項(xiàng)目商氣人氣；? 制定扶商、助商、穩(wěn)商政策，建立商家經(jīng)營信心；? 盤活社會關(guān)系，樹立項(xiàng)目誠信經(jīng)營形象；核心工作：Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路項(xiàng)目運(yùn)營管理思路20 項(xiàng)目成熟階段工作內(nèi)容。Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路項(xiàng)目運(yùn)營管理思路18前期介入階段p 經(jīng)營管理公司注冊與物業(yè)資質(zhì)取得；p 業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)布局優(yōu)化；p 組織實(shí)施首次招商工作；p 與開發(fā)公司簽訂 《 委托管理合同 》 ；p 經(jīng)營管理咨詢和答疑（項(xiàng)目銷售配合）；p 物業(yè)服務(wù)定級，相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目報(bào)備；p 編制商業(yè)經(jīng)營管理制度；p 編制 《 前期物業(yè)協(xié)議 》 、 《 臨時(shí)管理公約 》 與 《 消防責(zé)任書 》 ；p 人員招聘、組織與培訓(xùn)；p 交房配合，與業(yè)主簽訂相關(guān)前期物業(yè)管理協(xié)議與返租協(xié)議；p 商鋪及物業(yè)設(shè)施設(shè)備交驗(yàn)；p 商家入駐配合與裝修管理；p 開業(yè)準(zhǔn)備工作；? 搭建組織構(gòu)架，完善各項(xiàng)制度，杜絕法律風(fēng)險(xiǎn)；? 確保首招成功，支撐項(xiàng)目開業(yè)；? 做好銷售各項(xiàng)配合工作；核心工作： 前期介入階段工作內(nèi)容。開業(yè) —— 開業(yè) 2年后 開業(yè) 2年 —— 開業(yè) 4年 開業(yè) 4年后 —— 注：根據(jù)市場情況和項(xiàng)目運(yùn)營情況，項(xiàng)目經(jīng)營造活的時(shí)間段會縮短或延長。商家經(jīng)營業(yè)績逐漸上升、經(jīng)營面積逐漸擴(kuò)大，項(xiàng)目開攤率達(dá)到在90%以上，項(xiàng)目在區(qū)域具備一定的知名度。在這一過程中，順應(yīng)市場的變化與發(fā)展，項(xiàng)目的定位、招商、運(yùn)營和管理策略都會做出相應(yīng)的調(diào)整，也會再次經(jīng)歷培育、成熟到穩(wěn)定的過程。16運(yùn)營管理思路前期招商項(xiàng)目開街 策劃：包裝、推廣招商置換、穩(wěn)商公共資源利用基礎(chǔ)管理管理介入經(jīng)營管理三路齊驅(qū)實(shí)現(xiàn)成功運(yùn)營運(yùn)營準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目培育階段 運(yùn)營成熟階段項(xiàng)目核心運(yùn)營思路：推廣、經(jīng)營、管理并駕齊驅(qū)，通過推廣、經(jīng)營及成熟的物業(yè)管理，成功運(yùn)營項(xiàng)目。 在項(xiàng)目經(jīng)營中主要可預(yù)見及未預(yù)見難點(diǎn)，本司將通過基礎(chǔ)管理、營銷推廣、整體運(yùn)營三大體系進(jìn)行突破解決，帶活商業(yè)。◎ 整體運(yùn)營穩(wěn)商、置換等。15a） 項(xiàng)目現(xiàn)階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營？b） 一般客戶對地下商業(yè)接受度不高，認(rèn)為品質(zhì)不強(qiáng)，如何改變觀念？c） 各商家實(shí)力不同造成項(xiàng)目各區(qū)間客戶認(rèn)知度不一，如何帶動各區(qū)間人氣？d） 現(xiàn)階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運(yùn)營？如果運(yùn)營失敗如何調(diào)整？e） 聯(lián)營商家無法提供租金，散戶商家實(shí)力不強(qiáng)，如遇退場，如何把控？項(xiàng)目運(yùn)營主要難點(diǎn)f） 項(xiàng)目如何造活？開街時(shí)期人氣應(yīng)較高，但如何保障人氣？g） 怎樣去通過組織活動帶動人氣？在經(jīng)營中商家如何調(diào)整？Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路項(xiàng)目運(yùn)營管理思路◎ 基礎(chǔ)管理以高品質(zhì)物業(yè)經(jīng)營為保障。Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路14工程維護(hù)秩序維護(hù)環(huán)境維護(hù)客戶服務(wù)商戶服務(wù)一站式服務(wù)中心 項(xiàng)目一站式服務(wù)中心作為項(xiàng)目物業(yè)管理的核心，擔(dān)負(fù)商家服務(wù)、客戶咨詢投訴、日常維護(hù)和突發(fā)事件處理的信息中轉(zhuǎn)站和調(diào)度中心，信息的集中化管理，能夠?qū)⑿枨笥行Х诸悅鬟_(dá)，同時(shí)跟蹤事件處理進(jìn)度和結(jié)果，提升項(xiàng)目的管理效能；一站式服務(wù)中心也是項(xiàng)目服務(wù)形象、管理形象的窗口，有利樹立良好的運(yùn)營管理形象。統(tǒng)一發(fā)現(xiàn)中心街的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局，并在后期運(yùn)營中統(tǒng)一進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，統(tǒng)一公共資源規(guī)劃、經(jīng)營和管理。13統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營銷推廣統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一服務(wù)管理統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一運(yùn)營管理模式統(tǒng)一進(jìn)行發(fā)現(xiàn)中心街建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境統(tǒng)一策劃發(fā)現(xiàn)中心街全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使本案商業(yè)成為傳播文化資訊的平臺 前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)中心街統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制、統(tǒng)一品牌及商家審核、統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容?！?招商置換 體系根據(jù) 發(fā)展需要，業(yè)態(tài)調(diào)整需要，持續(xù) 招商置換， 提升商源品質(zhì)， 確保品牌立市 ?！?衍 生 產(chǎn)品 體系在各類后期運(yùn)營業(yè)務(wù)體系中，探索新的盈利模式和利潤增長點(diǎn)，創(chuàng)新挖掘 滿足各方利益而衍伸相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品，如房屋經(jīng)紀(jì) 等。◎ 經(jīng)營服務(wù)系統(tǒng)深入商家經(jīng)營活動，助力成長型商家發(fā)展壯大，增強(qiáng)與商家之間的合作，為商家提供經(jīng)營性服務(wù)，提升商家忠誠度和經(jīng)營能力。◎ 業(yè)態(tài)規(guī)劃體系對項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營進(jìn)行分析診斷，重新進(jìn)行 業(yè)態(tài)定位調(diào)整修正 ， 對項(xiàng)目商業(yè)進(jìn)行二次規(guī)劃，進(jìn)行氛圍導(dǎo)識、廣告位、動線場地、 租戶配比等動態(tài)調(diào)整 ，持續(xù)提升項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)?！?物業(yè)服務(wù) 體系獲取運(yùn)營基礎(chǔ)平臺，保障 正常的 經(jīng)營秩序 ，維護(hù)良好的客戶關(guān)系。Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路運(yùn)營管理思路前提11九大運(yùn)營業(yè)務(wù)體系◎ 營銷推廣 體系◎ 物業(yè)服務(wù) 體系◎ 業(yè)態(tài)規(guī)劃體系◎ 資產(chǎn)掌控 體系◎ 經(jīng)營服務(wù) 體系◎ 資源整合體系 ◎ 衍 生 產(chǎn)品 體系◎ 品牌管理 體系◎ 招商置換 體系支撐開發(fā)、支持銷售、招商保障經(jīng)營旺場、資產(chǎn)增值、盈利增收 結(jié)合藍(lán)光嘉寶商業(yè)公司項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，針對發(fā)現(xiàn)中心街的實(shí)際情況，我們將項(xiàng)目的運(yùn)營管理從基礎(chǔ)物業(yè)管理到招商經(jīng)營，從資源整合到經(jīng)營旺場，劃分為九大體系，不同業(yè)務(wù)體系間的相互聯(lián)系和落地執(zhí)行，從而支撐實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目六大核心目的。Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路運(yùn)營管理思路前提 本案運(yùn)營管理四大核心職能。開發(fā)公司 業(yè)主經(jīng)營管理公司 租賃商家自持物業(yè)委托經(jīng)營關(guān)系租賃關(guān)系返租經(jīng)營關(guān)系、委托經(jīng)營關(guān)系物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系銷售關(guān)系租賃關(guān)系自營商家物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系返租關(guān)系、租賃關(guān)系被 35年返租經(jīng)營關(guān)系所取代物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系消費(fèi)者營銷關(guān)系Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路運(yùn)營管理思路前提9市場研究職能招商職能助商穩(wěn)商職能運(yùn)營管理職能四大核心職能1. 項(xiàng)目業(yè)主的商鋪轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營者的轉(zhuǎn)租等；2. 項(xiàng)目開業(yè)后的補(bǔ)位招商；3. 商家的儲備工作；4. 對入駐商家進(jìn)行評估工作；1. 項(xiàng)目商家經(jīng)營情況審核；2. 區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)查分析；3. 商業(yè)應(yīng)對策略的制訂；4. 項(xiàng)目對外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5. 項(xiàng)目營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行；1. 協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所處區(qū)域的市場，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮；2. 提供專業(yè)培訓(xùn)和知識講座，提高商家的市場競爭力，保持營業(yè)收入穩(wěn)定提升；3. 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)；4. 通過加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營者 “ 嫁接 ” 和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；本案經(jīng)營管理的核心職能在于通過市場研究、招商、助商穩(wěn)商、運(yùn)營管理職能，順應(yīng)市場的變化制定策略、引入優(yōu)質(zhì)商家，扶助潛力商家，通過完善的管理機(jī)制，為商家營造良好的經(jīng)營環(huán)境，通過營銷推廣活動，激活市場，經(jīng)營旺場，實(shí)現(xiàn)商家、業(yè)主、開發(fā)商、管理公司、消費(fèi)者多方共贏。Part . 1 項(xiàng)目經(jīng)營管理目的及難點(diǎn)f） 項(xiàng)目如何造活？開街時(shí)期人氣應(yīng)較高，但如何保障人氣？g） 怎樣去通過組織活動帶動人氣？在經(jīng)營中商家如何調(diào)整？7Part . 2 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路p本司商業(yè)運(yùn)營管理基礎(chǔ)（前提） p管理體系及核心運(yùn)營思路p 分階段運(yùn)營目標(biāo)及工作內(nèi)容8 本案運(yùn)營管理的關(guān)系主體包括聯(lián)動開發(fā)公司、項(xiàng)目業(yè)主、項(xiàng)目商家和消費(fèi)者，以及公共關(guān)系所涉及的政府部門、行業(yè)協(xié)會、社會團(tuán)體等。6a） 項(xiàng)目現(xiàn)階段主要為投資型客戶，如何抓住商家進(jìn)行運(yùn)營？b） 一般客戶對地下商業(yè)接受度不高，認(rèn)為品質(zhì)不強(qiáng)，如何改變觀念？c） 各商家實(shí)力不同造成項(xiàng)目各區(qū)間客戶認(rèn)知度不一，如何帶動各區(qū)間人氣？d） 現(xiàn)階段招商業(yè)態(tài)是否能夠成功運(yùn)營？如果運(yùn)營失敗如何調(diào)整？e） 聯(lián)營商家無法提供租金，散戶商家實(shí)力不強(qiáng)，如遇退場，如何把控？廣元 ∣地下氛 圍 ∣初起 對于南充客戶而言，地下商業(yè)是完全陌生的業(yè)態(tài)，市場接受度未知。所以，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功的操作，從運(yùn)營 +管理出發(fā)。運(yùn)營分為兩大體系，運(yùn)營與管理。項(xiàng)目作為地下商業(yè)，對于廣元市而言，尚屬一個(gè)完全新興的事物，客