房地產(chǎn)基礎知識及開發(fā)流程知識培訓-展示頁
2025-01-12 21:46本頁面
【正文】 一份個人住房抵押貸款。 1982年實行政府、單位、個人各負擔房價的 33%的“三三制”售房。 中國住宅房產(chǎn)沿革簡史： 新中國成立后的傳統(tǒng)福利分房，由國家和職工所在單位投資建設，以實物形式無償或近似無償分配給職工。 三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。 一、房地產(chǎn)基礎知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 2 ? 房地產(chǎn)市場： 一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 全部土地都為 社會主義公有制 全民所有制（國有土地） 集體所有制（集體土地） 1 ? 國有土地使用權(quán)出讓 國 家 土地使用者 土地使用權(quán) (一定年限 ) 土地使用權(quán)出讓金 (提前支付 ) 土地使用權(quán)出讓 (土地一級市場 )由國家壟斷。 ?集體所有制： 村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體 。目 錄 一、 房地產(chǎn)基礎知識 二、 房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)知識系列培訓 “泉順 北岸生活”小區(qū) 鳥瞰 0 一、房地產(chǎn)基礎知識 ?全民所有制： 所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使 。 在集體土 地上建造的房屋售價是商品房價格的 1/5~1/3,無產(chǎn)權(quán)，國家征回土地時，業(yè)主風險大。 只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。 二級市場，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。 ? 房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。 1978年 6月，中共中央、國務院正式宣布將實行住宅商品化政策。 1994年，《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施，源于新加坡、首先在上海試點的住房公積金制度全面建立。 一、房地產(chǎn)基礎知識 （一） 現(xiàn)行土地制度 3 ? 國有土地使用權(quán)出讓方式 —— 土地一級市場 1. 招標方式 2. 拍賣方式 3. 協(xié)議方式 4. 掛牌方式 ? 國有土地使用權(quán)出讓年限 1. 居住用地： 70年 2. 工業(yè)用地： 50年 3. 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地： 50年 4. 綜合或其它用地： 50年 5. 商業(yè)、旅游、娛樂用地： 40年 一、房地產(chǎn)基礎知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 4 一、房地產(chǎn)基礎知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 ? 國有土地使用權(quán)出讓方式 —— 土地二級市場 城中村改造西安模式 —— “政府主導、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重” 1. 城中村改造 政府主導，市場運作 : 統(tǒng)一策劃招商，統(tǒng)一編制規(guī)劃，統(tǒng)一編制改造方案，統(tǒng)一實施拆遷安置，統(tǒng)一實行無形改造工作，以解決好各方利益問題。城中村改造資金需求量大，必須堅持市場運作的主渠道。 原則上整村未拆除的，其他建設項目不得開工建設，只有這樣才能改變過去只建新不拆舊，違法建設屢禁不止的局面，確保改造規(guī)范進行。 5 一、房地產(chǎn)基礎知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 ? 國有土地使用權(quán)出讓方式 —— 土地二級市場 城中村改造西安模式 —— “政府主導、市場運作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重” 1. 城中村改造 有形改造與無形改造并重 :我市所進行的改造，不是簡單的拆舊建新，而是有形改造與無形改造同步推進、互相促進，實現(xiàn)徹底意義上的改造。 6 城中村改造中幾個問題的探討與研究 從目前各地城中村運作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進的一個瓶頸問題。目前，我市依據(jù)《土地法》規(guī)定，也采取了類似辦法進行土地轉(zhuǎn)性。 城中村改造所需資金量巨大。開發(fā)商需要行業(yè)扶持政策，降低開發(fā)商投資風險和運營成本，幫助度過難關(guān)。 ? 在這樣的制度安排下，房地產(chǎn)公司一般不會選擇直接出讓或受讓土地使用權(quán)的方式，而是選擇轉(zhuǎn)讓或受讓股權(quán)的路徑。 參考 ： 通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取土地收益 房地產(chǎn)老總風險有多大 .doc 8 一、房地產(chǎn)基礎知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 一、房地產(chǎn)基礎知識（一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度? 國有土地使用權(quán)出讓方式 —— 土地二級市場 3. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 參考 ： 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 .doc 房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 通過 房產(chǎn) 、地產(chǎn)的交易 ， 依據(jù)《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》第 32～ 39條規(guī)定 ，簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，獲得開發(fā)用地。 所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當事人約定 ,由一方提供建設用地的使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務等，合作開發(fā)土地，建設房地產(chǎn)等項目，雙方共擔風險、共享收益的一種房地產(chǎn)開發(fā)模式。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（ E） W 倉儲用地 倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地 TS 交通道路廣場用地 鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地 U 市政公用設施用地 市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設施等用地 G 綠地 市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括
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