【正文】 14倍訊易15論點(diǎn)一： 09年全國經(jīng)濟(jì)形式任不容樂觀論點(diǎn)二： 08年政府暖市行為將在 09年取得短期效果，但地產(chǎn)走勢(shì)向好仍取決與政府的態(tài)度和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境關(guān)鍵詞：拼政策、拼經(jīng)濟(jì)16 2 ： 09年國家宏觀走勢(shì)及政策研究p 09年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)p 經(jīng)濟(jì)增長走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)p 三大需求增長方式與預(yù)測(cè)p 物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)p 08年房地產(chǎn)回顧17216。 08年淮北經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10 1 ： 概 況p 項(xiàng)目基本情況p 項(xiàng)目區(qū)域概況p 淮北市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)狀況11疑問一：煤炭價(jià)格大幅度下跌或影響淮北經(jīng)濟(jì)基本面？基于全國原煤走勢(shì)、全國銷量走勢(shì)、全國煤炭庫存走勢(shì)，我司判斷， 09年上半年度煤炭價(jià)格形式將繼續(xù)惡化。 08 年元月存款 ， 08年 10月 ，增長 %；淮北市指數(shù)（居民價(jià)格消費(fèi)指數(shù)） 08年 10月較上年同期累計(jì)上漲 7%；淮北市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 08年 10月較上年同期累計(jì)上升 %； 其中批發(fā)行業(yè)較上年同期累計(jì)上升 %、零售行業(yè)較上年同期累計(jì)上升%；住宿餐飲行業(yè)較上年同期累計(jì)上升 %；其他行業(yè)較上年同期累計(jì)上升%；固定資產(chǎn)投資總額 08年 10月較上年同期上升 %，其中房地產(chǎn)投資上升 %。5 1 ： 概 況p 項(xiàng)目基本情況p 項(xiàng)目區(qū)域概況p 淮北市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)狀況6項(xiàng)目位置位于淮北市新城核心區(qū)域，新市政府西側(cè)；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地單位：中泰廣場(chǎng)（淮北）置業(yè)有限公司用地面積： 160畝用地性質(zhì)：綜合容積率： 綠化率： 39%建筑層數(shù)：小于等于 31建筑高度：小于等于 98米項(xiàng)目開發(fā)狀況A組團(tuán)部分做基礎(chǔ)拆遷B組團(tuán)部分地基完成 70%C組團(tuán)部分尚未拆遷7 1 ： 概 況p 項(xiàng)目基本情況p 項(xiàng)目區(qū)域概況p 淮北市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)狀況8一、淮北概況 淮北市是安徽省的省轄市，地處蘇魯豫皖四省交界、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)腹心，市轄一縣三區(qū)：濉溪縣、相山區(qū)、杜集區(qū)和烈山區(qū)，總面積 2741平方公里，人口，其中市區(qū)人口 45萬左右。◆ 調(diào)研內(nèi)容□ 項(xiàng)目基本情況調(diào)研表□ 競爭樓盤調(diào)研表□ 消費(fèi)者調(diào)查問卷表□ 各種業(yè)態(tài)人流調(diào)研表□ 商鋪經(jīng)營者問卷調(diào)查表◆ 樣本容量政府部門兩個(gè)、企業(yè)（集團(tuán)） 2個(gè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 5個(gè)、潛在消費(fèi)者 200個(gè)。◆ 調(diào)研區(qū)域相山區(qū)以及周邊區(qū)域（開發(fā)區(qū)、烈山區(qū)、杜集區(qū)、濉溪縣）?！?調(diào)研時(shí)間2023年 12月 15日 2023年 12月 20日◆ 調(diào)研人員南京大公務(wù)實(shí)中泰廣場(chǎng)項(xiàng)目組。1淮北市房地產(chǎn)（住宅、商業(yè)）調(diào)研報(bào)告1二零零八年十二月十九日2 前 言 1 ： 概 況 2 ： 09年國家宏觀走勢(shì)及政策研究 3 ： 淮北房地產(chǎn)競爭狀況分析 4 ： 淮北房地產(chǎn)調(diào)查分析 5 ： 項(xiàng)目地塊調(diào)查與分析3本次調(diào)研，從了解全國房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)、淮北市區(qū)域市場(chǎng)狀況入手，通過實(shí)地考察，政策解讀，重點(diǎn)對(duì)淮北市的商業(yè)、住宅發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)進(jìn)行剖析。◆ 調(diào)研目的全面深入調(diào)研，再次認(rèn)知中泰國際廣場(chǎng)的環(huán)境特征，即自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、政策環(huán)境及綜合市場(chǎng)環(huán)境，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)整體操作水平，為 2023年的銷售提供數(shù)據(jù)支持?！?信息來源主要來自與淮北市相山區(qū)招商局、房管局、地產(chǎn)公司、經(jīng)營商戶、有固定置業(yè)的都市白領(lǐng)。4◆ 調(diào)研對(duì)象同類可比性重點(diǎn)住宅樓盤、商業(yè)樓盤、行業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等，并抽取200個(gè)樣本作為潛在消費(fèi)者?！?信息整理將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步的提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目 09年度營銷推廣的研究。二、淮北 08經(jīng)濟(jì)走勢(shì)淮北市金融機(jī)構(gòu)存款9216。12 2 ： 09年國家宏觀走勢(shì)及政策研究： 年國家宏觀走勢(shì)及政策研究p 09年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)p 經(jīng)濟(jì)增長走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)p 三大需求增長方式與預(yù)測(cè)p 物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)p 08年房地產(chǎn)回顧13房地產(chǎn) E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 ,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。 預(yù)測(cè)表 1主 要 指 標(biāo) 2023 2023(預(yù)測(cè)數(shù) ) 2023年 (預(yù)測(cè)數(shù) )國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長率 (%) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 (億元 ) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長率(%) 進(jìn)出口總額 (億美元 ) 進(jìn)出口總額增長率 (%) 出口總額增長率 (%) 進(jìn)口總額 (億美元 ) 進(jìn)口總額增長率 (%) 貿(mào)易順差增長率 (%) (%) 預(yù)測(cè)表 219 2 ： 09年國家宏觀走勢(shì)及政策研究p 09年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)p 經(jīng)濟(jì)增長走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)p 三大需求增長方式與預(yù)測(cè)p 物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)p 08年房地產(chǎn)回顧20 2023年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來的周期性調(diào)整壓力可能會(huì)明顯大于今年。但是，我國經(jīng)濟(jì)長期增長的內(nèi)在條件沒有改變，宏觀經(jīng)濟(jì)政策有可能轉(zhuǎn)為中性偏松，明年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向下調(diào)整的幅度可能會(huì)小于今年。如果政策干預(yù)力度較小，則不排除破 “9%” 的可能。近期美國五大投行中有三大投行接連宣布破產(chǎn)，尤其是有百年以上歷史的雷曼兄弟破產(chǎn)，引發(fā)全球股市暴跌，表明次貸危機(jī)的影響遠(yuǎn)沒有結(jié)束，有可能持續(xù)到 2023年甚至更長時(shí)間。 ” 216。美國次貸危機(jī)仍在繼續(xù)向縱深發(fā)展，其對(duì)美國以及世界經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)仍在不斷擴(kuò)散。按當(dāng)月銷售速度，需要 個(gè)月才能售完，顯示美國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度疲軟狀態(tài)；消費(fèi)者信心指數(shù) 6月份跌至 ，為 1992年以來最低點(diǎn)；失業(yè)率上升至 %，為2023年 10月以來的最高點(diǎn)。這是自 1992年以來歐元區(qū) 15國整體首次出現(xiàn)萎縮，包括德國、法國、意大利經(jīng)濟(jì)都在走低。分別由 7月份的 %和 %下調(diào)為 %和 %。此外，世界性的通貨膨脹壓力短期內(nèi)難以根本緩解。對(duì)美國這場(chǎng)金融風(fēng)暴我們要有充分的估計(jì)，這次由次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)暴遠(yuǎn)比亞洲金融危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響要嚴(yán)重得多、深遠(yuǎn)得多。216。從歷史上看，一般當(dāng)投資和經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)減速情形時(shí)，意味著消費(fèi)增長也將達(dá)到頂點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入收縮期，之后，消費(fèi)增長將隨之回落 (消費(fèi)比投資和經(jīng)濟(jì)增長大約滯后一年左右時(shí)間，上世紀(jì) 80年代兩次周期和 90年代上半期的一次周期都是如此，見圖 )。但相對(duì)于投資和凈出口，其貢獻(xiàn)會(huì)有所提高，經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)性會(huì)有所好轉(zhuǎn)。 消費(fèi)增長將趨于放慢24 一方面，房價(jià)從幾千元 /平方米迅速上漲到近兩萬元 /平方米，除了市場(chǎng)供求因素外，其中不排除投機(jī)炒作帶來的泡沫成分，這個(gè)泡沫需要經(jīng)過一段時(shí)間的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)來消化。目前房地產(chǎn)投資已連續(xù)三個(gè)月回落，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)投資將有可能出現(xiàn)大幅下滑，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整將帶動(dòng)鋼鐵、水泥等相關(guān)重化工業(yè)調(diào)整，進(jìn)而對(duì)建材以及家電等制造業(yè)下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生明顯的不利影響。 房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入中期調(diào)整期 房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入中期調(diào)整期，且有可能持續(xù)兩至三年時(shí)間，明年房地產(chǎn)投資增長將會(huì)明顯放緩，進(jìn)而將對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)造成不利影響。今年以來出現(xiàn)的特大城市房價(jià)下跌與成交量萎縮并不是一種短期現(xiàn)象，預(yù)示著過去十年曾經(jīng)高度繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入中期調(diào)整期。其中主要是受需求減弱及成本因素影響 (受原材料、勞動(dòng)力價(jià)格大幅上漲，人民幣升值、出口退稅政策調(diào)整、資金趨緊融資困難等影響 )，這對(duì)于長期依靠低成本競爭的中國制造業(yè)無疑帶來相當(dāng)大的挑戰(zhàn)。雖然近期宏觀政策在向偏松的方向調(diào)整，但在外需趨弱、經(jīng)濟(jì)景氣面臨周期性收縮以及高成本的三重壓力下，未來一段時(shí)期，企業(yè)盈利能力將會(huì)受到進(jìn)一步的影響，這必然會(huì)造成整個(gè)社會(huì)投融資萎縮以及影響就業(yè)和消費(fèi)需求縮減，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)內(nèi)生性收縮。 企業(yè)盈利能力明顯下降，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性增長動(dòng)力明顯減弱26 盡管內(nèi)外環(huán)境變化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)成了較大的下行壓力，但是，支持經(jīng)濟(jì)較快增長的長期因素依然在起作用。216。一是外需進(jìn)一步萎縮，將帶動(dòng)相關(guān)的投資需求萎縮；二是房地產(chǎn)業(yè)在面臨預(yù)期房價(jià)下跌、銷售困難而陷入困境的情況下，明年房地產(chǎn)投資增長可能出現(xiàn)大幅度下滑，從而引致整個(gè)投資增速明顯放慢；三是企業(yè)因效益滑坡和市場(chǎng)需求萎縮，投資能力和投資信心明顯不足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資需求將會(huì)減弱；四是反映投資者意愿的新開工項(xiàng)目明顯減少， 18月計(jì)劃總投資同比僅增長 %，其中占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 50%以上的東部地區(qū)新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資為負(fù)增長。盡管房地產(chǎn)因中期性調(diào)整將會(huì)帶動(dòng)投資持續(xù)放慢，但一些新的投資需求有待釋放，對(duì)總投資增長將形成一定的支撐，如災(zāi)后重建仍需要國家大量的投入；城鄉(xiāng)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)潛力仍然很大；環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等都需要大量的投入。如果政策放松較明顯，名義增