【正文】 物業(yè)管理企業(yè)提供公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書(shū)的工作量比較大，招標(biāo)費(fèi)用支出較大邀請(qǐng)招標(biāo)的含義 所謂邀請(qǐng)招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請(qǐng)其參加投標(biāo)的方式邀請(qǐng)招標(biāo) —— 有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)的特點(diǎn)是競(jìng)標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評(píng)標(biāo)工作量小如果對(duì)競(jìng)標(biāo)對(duì)象選擇得當(dāng)，則起到花費(fèi)少、效率高的作用，同時(shí)提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對(duì)招投標(biāo)雙方都十分有利。? 　 社會(huì)監(jiān)督機(jī)制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風(fēng)? 　　（ 1） “關(guān)系 ”競(jìng)爭(zhēng)　 ? 　 開(kāi)發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)增大招投標(biāo)難度　 法規(guī)不完善，缺乏招投標(biāo)基礎(chǔ)? 　?。?l）沒(méi)有統(tǒng)一的專(zhuān)業(yè)評(píng)判機(jī)構(gòu)，使招投標(biāo)工作缺乏公正性　 二、實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)所面臨的主要問(wèn)題 實(shí)踐性強(qiáng)、事務(wù)性強(qiáng)與群眾生活相關(guān)性強(qiáng)時(shí)效性強(qiáng)系統(tǒng)性、綜合性強(qiáng)遞增性強(qiáng)四、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)與特點(diǎn)管理服務(wù)日趨主動(dòng)運(yùn)作日趨規(guī)范化管理日趨社會(huì)化經(jīng)營(yíng)日趨規(guī)?；?、品牌化管理人員知識(shí)化、管理手段科學(xué)化五、我國(guó)物業(yè)管理實(shí)操的發(fā)展趨勢(shì)本章要點(diǎn)物業(yè)管理的基本概念物業(yè)的含義物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的基本特征物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)與特點(diǎn)物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)前期準(zhǔn)備階段啟動(dòng)階段日常運(yùn)作階段本章講授本章講授：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理投標(biāo)程序第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)學(xué)習(xí)目的與要求1．了解物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義2．掌握物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的程序物業(yè)管理招標(biāo)的條件3．重點(diǎn)掌握物業(yè)管理招標(biāo)的程序物業(yè)管理招標(biāo)的程序一、物業(yè)管理招投標(biāo)的重要性及其意義 ? 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)– 物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門(mén)相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，如自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司、居委會(huì)、通訊部門(mén)、勞動(dòng)局、工商局、稅務(wù)局、物價(jià)局、公安局、環(huán)衛(wèi)局、園林局、房管局、城管辦等有關(guān)政府主管部門(mén)，涉及面相當(dāng)廣泛。日常運(yùn)作階段基本環(huán)節(jié)（三）物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段日常的綜合服務(wù)與管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)? 日常管理和維修養(yǎng)護(hù)– 房屋管理；– 機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修；– 公共配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修；– 環(huán)境衛(wèi)生；– 治安保衛(wèi)；– 便民服務(wù)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等等。? 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。? 加強(qiáng)入住階段的安全保衛(wèi)工作，提供較多的值班與勞務(wù)服務(wù)，保證業(yè)主和租戶(hù)、財(cái)物及時(shí)安全搬入樓宇。– 物業(yè)管理公司至少要做好以下幾件事：? 做好入住前的清潔衛(wèi)生工作。? 用戶(hù)入住管理– 住戶(hù)入住是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。開(kāi)發(fā)商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料，以使今后管理、維修和養(yǎng)護(hù)。– 驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，督促施工單位修整；– 物業(yè)接管是開(kāi)發(fā)商向管理單位移交物業(yè)的過(guò)程。 ? 物業(yè)管理的前期介入– 所謂前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前各個(gè)階段（項(xiàng)目可研階段、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、施工階段等）就參與決策。– 例如物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍、各類(lèi)人員崗位責(zé)任制、操作程序和服務(wù)規(guī)范、住戶(hù)手冊(cè)、公共契約等。– 制定完整的物業(yè)管理規(guī)章制度，一方面有助于建立對(duì)物業(yè)管理實(shí)施的監(jiān)督機(jī)制，有利于正確發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶(hù)服務(wù)的行業(yè)職能。– 培訓(xùn)時(shí)間應(yīng)選在開(kāi)展管理工作前 3～ 6個(gè)月為佳；– 培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮；– 培訓(xùn)目的以能勝任所擔(dān)負(fù)工作為基本點(diǎn)，應(yīng)注意的是有些工種如電梯維修工、鍋爐工、配電工等應(yīng)取得政府主管機(jī)關(guān)的資質(zhì)認(rèn)定方可上崗。? 物業(yè)管理人員的選拔和培訓(xùn)– 根據(jù)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化和現(xiàn)代化的要求，物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達(dá)到一定的水平并對(duì)其上崗資格進(jìn)行確認(rèn)。? 二是純由管理人員組成的物業(yè)管理公司，而無(wú)作業(yè)層。如果準(zhǔn)備選聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，可以向社會(huì)上招標(biāo)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司；如果開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備自己管，就應(yīng)成立屬下的物業(yè)管理部門(mén)。物業(yè)管理部門(mén)的成立 包括：車(chē)輛和專(zhuān)用道路、場(chǎng)地的使用管理交通秩序維護(hù)二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容（二）綜合經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)（拓展工作） 衣食住行娛樂(lè)康體購(gòu)物網(wǎng)絡(luò)社區(qū)服務(wù)其他綜合經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容（三） 社區(qū)管理與服務(wù) 協(xié)助街道辦事處、居民委員會(huì)進(jìn)行社區(qū)精神文明建設(shè)等管理活動(dòng) 基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)前期階段 啟動(dòng)階段日常運(yùn)作階段物業(yè)管理的前期工作包括（一）物業(yè)管理的前期階段物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員安排規(guī)章制度的制定早期介入管理物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)? 包括：清潔衛(wèi)生管理綠化管理安全防范和消防管理 這是為維護(hù)物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)性管理服務(wù)。包括：房屋使用的管理建筑物的維修管理建筑物的裝修管理這是為保持房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施的的完好及正常使用而提供的管理服務(wù)。（ 5）企業(yè)化與全過(guò)程效益的原則第二節(jié) （ 1）營(yíng)造良好的 “ 安居樂(lè)業(yè) ” 的環(huán)境（ 2）物業(yè)的保值與增值（六）物業(yè)管理的宗旨和原則物業(yè)管理的基本原則（ 1）業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的原則（ 2）屬地管理與行政管理相結(jié)合的原則（ 3）統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)的原則（ 4）社會(huì)化和平等競(jìng)爭(zhēng)的原則 “國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè) ”（見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條）。 ”對(duì)物業(yè)管理定義的理解物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托提供有償服務(wù)對(duì)房屋及配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)管理是物業(yè)管理的基本內(nèi)容為業(yè)主提供服務(wù)有一定的外延性（四）物業(yè)管理的基本特征社會(huì)化物業(yè)所有人選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)尋求代管的物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離必要前提現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專(zhuān)業(yè)分工必要條件企業(yè)化經(jīng)營(yíng)型專(zhuān)業(yè)化即物業(yè)管理的市場(chǎng)化，是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)必須具備一定的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)達(dá)到一定的專(zhuān)業(yè)水平（五）物業(yè)管理的類(lèi)型按服務(wù)內(nèi)容分類(lèi)（ 1）提供咨詢(xún)服務(wù)（ 2）提供具體的實(shí)質(zhì)性的管理服務(wù)按服務(wù)內(nèi)容分類(lèi)（ 1）自行物業(yè)管理模式（ 2）委托物業(yè)管理模式（六）物業(yè)管理的宗旨和原則物業(yè)管理的宗旨就是服務(wù)，通過(guò)服務(wù)實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。有廣義，狹義之分（一）廣義的物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售及租售后的管理和服務(wù)。物業(yè)的含義物業(yè)的含義物業(yè)含義主要包括三部分 ：已建成并具有使用功能的各類(lèi)供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施相關(guān)的場(chǎng)地二、物業(yè)的分類(lèi)物業(yè)的分類(lèi)居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)根據(jù)使用功能不同三、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理（ Real Estate Management 或 Real Property Management） 英文意思是不動(dòng)產(chǎn)管理或房地產(chǎn)管理。表面看 意思都是指不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)。 “Real概論本章講授物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的基本原則物業(yè)管理實(shí)務(wù)的基本內(nèi)容和要求物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握物業(yè)的含義物業(yè)管理的基本特征2．重點(diǎn)掌握物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)第一節(jié) 機(jī)電工程系 吳日才 智能建筑物業(yè)管理講義主講 （ 020） 33859860第一章 物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)的含義英文 Real Estate 或 Real Property 。”意為 “不動(dòng)產(chǎn)的 ” Estate意為 “不動(dòng)產(chǎn)、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè) ”。Property意為 “財(cái)產(chǎn)、所有物、所有權(quán) ”。但物業(yè)和房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)是不同的：房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的通俗或狹義解釋 ,不動(dòng)產(chǎn)范圍大；多為宏觀用詞；是生產(chǎn)、流通、消費(fèi)中房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)是指進(jìn)入具體消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)最終產(chǎn)品；是指某個(gè)具體的群體建筑物或單體建筑物不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)物業(yè)物業(yè) —— 是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。關(guān)注房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值兩個(gè)方面集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程簡(jiǎn)單講，是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)。包括：早期介入和前期管理公共管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)典型的廣義觀點(diǎn) [美 ]羅伯特 . C. 凱爾認(rèn)為物業(yè)管理者的基本職能是：為業(yè)主管理物業(yè)為業(yè)主創(chuàng)造來(lái)自物業(yè)的收入使物業(yè)保值增值（二）狹義的物業(yè)管理狹義的物業(yè)管理： 即一般只限于對(duì)該物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，其主要的任務(wù)是對(duì)物業(yè)的維護(hù)、管理共用的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報(bào)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)項(xiàng)目（三）物業(yè)管理的定義《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條： “ 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過(guò)對(duì)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)。偏離服務(wù)這個(gè)宗旨，就會(huì)使物業(yè)管理與社會(huì)和公眾的利益相背，最終削弱物業(yè)管理的生命力。 1994年 1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè) 管理招標(biāo)，此事開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的先河。物業(yè)管理實(shí)務(wù)的基本內(nèi)容和要求一、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的含義二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容（一） 基本管理與服務(wù)（基礎(chǔ)工作） 既公共管理服務(wù)，是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人每天都能享受到的普惠性服務(wù)房屋管理設(shè)備、設(shè)施管理環(huán)境衛(wèi)生管理綠化管理治安管理消防管理車(chē)輛道路管理基本管理與服務(wù)房屋建筑物的基本管理 這是為保持房屋完好率，確保房屋使用功能而進(jìn)行的管理服務(wù)工作。包括：各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施基本情況的掌握各類(lèi)設(shè)備、設(shè)施的管理房屋設(shè)備設(shè)施的基本管理境衛(wèi)生和綠化管理 這是為了凈化、美化物業(yè)環(huán)境而提供的管理服務(wù)。包括：安全監(jiān)督控以及突發(fā)事件的預(yù)防和處理消防管理車(chē)輛和道路、場(chǎng)地的管理 這也是為維護(hù)物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的管理服務(wù)。– 物業(yè)在竣工交付使用前就應(yīng)該落實(shí)管理單位。– 物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)一般有兩種形式：? 一是實(shí)體性的物業(yè)管理公司，內(nèi)部分為兩個(gè)層次：即管理層和作業(yè)層。這類(lèi)公司不帶工人隊(duì)伍，而是通過(guò)合同形式與社會(huì)上各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。– 人員選擇一般需要兩種類(lèi)型：管理類(lèi)型和工程技術(shù)類(lèi)型。? 規(guī)章制度的制定– 必要的規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運(yùn)行的保證。另一方面能夠闡明物業(yè)權(quán)利主體的權(quán)責(zé)內(nèi)容，有利于約束和規(guī)范物業(yè)權(quán)利主體的行為規(guī)范。這些規(guī)章制度應(yīng)在住戶(hù)入住前就制定完成，并通過(guò)日后的管理實(shí)踐，再逐步補(bǔ)充、修改和完善。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開(kāi)發(fā)商提出樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設(shè)性意見(jiàn)。– 這種前期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入，而往往是指物業(yè)管理人員向設(shè)計(jì)部門(mén)提供物業(yè)設(shè)計(jì)方案的咨詢(xún)意見(jiàn)。物業(yè)管理啟動(dòng)階段的 基本環(huán)節(jié)時(shí)間：從物業(yè)的接管驗(yàn)收開(kāi)始到業(yè)主委員會(huì)的正式成立（二）物業(yè)管理的啟動(dòng)階段接管驗(yàn)收用戶(hù)入住管理產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立首次業(yè)主（代表）大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的成立啟動(dòng)階段的標(biāo)志? 物業(yè)的驗(yàn)收與接管– 物業(yè)驗(yàn)收是依據(jù)國(guó)家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)。移交工作應(yīng)辦理書(shū)面移交手續(xù)。– 在物業(yè)保修期間，管理單位還應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任、方式等等。這一階段可能產(chǎn)生業(yè)主和租戶(hù)頻繁出入和秩序混亂現(xiàn)象，