【正文】 其消費(fèi)群來源具有廣泛性。 一邊可以 看到老式招牌店“ 葉受和 ” “ 采芝齋 ” ， 而另一邊就可以看到“ 班尼路 ” 、“ 佐丹奴 ” 、 “ 美特斯 邦威 ” 等品牌專賣店一個(gè)接著一個(gè) ；再加上人民路東西兩側(cè)的 工業(yè)品商場、購物中心 等建筑 以及隔街相望的一百 ，已與現(xiàn)代都市的氣派相融了。 古老和現(xiàn)代相結(jié)合，具有鮮明的特色： 觀前商圈以歷史和文化為依托，在感官上能讓消費(fèi)者直接 體會到古今觀前的有機(jī)銜接。 在傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)單純購物的基礎(chǔ)上融入旅游、游玩的元素。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 （ 2）、業(yè)態(tài)分析： （ 3）、 商圈 特點(diǎn)總結(jié)： 觀前 商業(yè)街 成為蘇州 的商業(yè)最集中的街道，是 蘇州 商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心 、旅游中心等多 重功能，其 具備以下幾方面的功能和特征 ： 地理位置突出： 觀前商圈位于蘇州古城的中心，從觀前商圈 各個(gè)方位均可以快速通達(dá)蘇州其他區(qū)域。 在蘇州 東園西區(qū)、古城居中 、一體兩翼 的現(xiàn)代城市建設(shè) 和發(fā)展 的格局中起著無可取代的重要的中心作用。觀前商圈 商業(yè)繁華，名店、老店集中，名勝古跡眾多， 融 購物、娛樂、 餐飲、旅游、 觀光、休閑為一體。 （ 1）、基本情況： 觀前 商圈 地處蘇州古城中心位置，是具有悠久歷史的蘇州傳統(tǒng)商貿(mào) 、 文化中心。 石路商圈： 以石路商業(yè)街為核心的整個(gè)石路地區(qū)，位于蘇州中心城區(qū)西翼，區(qū)內(nèi)有廣濟(jì)路、金門路、閶胥路 等幾條主要干道連接蘇州市其他區(qū)域。 二、 區(qū)域市場概述及分析 蘇州市市級商圈分析 蘇州目前共有三個(gè)市級商圈 —— 觀前商圈、石路商圈、南門商圈。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，居民收入穩(wěn)步提高，消費(fèi)能力進(jìn)一步增強(qiáng)， 20xx年全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 526億元，比上年增長 %，增幅比上年提高 ，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，餐飲業(yè)零售額 %和 %。占市區(qū)社會消費(fèi)品零售額的比重為 %。大型綜合超市發(fā)展迅 猛，小型超市、便利店繼續(xù)保持良好發(fā)展勢頭，專業(yè)連鎖經(jīng)營成為蘇州商業(yè)重要增長點(diǎn)。同時(shí)市區(qū)的工藝、文化、絲綢、花鳥、汽配等各類專業(yè)特色街已發(fā)展到 16條，專業(yè)市場發(fā)達(dá)，規(guī)模效應(yīng)日益 明顯 。 商業(yè)網(wǎng)絡(luò)功能日臻完善。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 城市商業(yè)篇 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 一、蘇州商業(yè)概述 蘇州歷來商賈云集，商業(yè)發(fā)達(dá)。改革開放以來，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展，商業(yè)進(jìn)入了前所未有的繁榮時(shí)期。目前蘇州市已初步形成了以觀前街、石路 、 南門地區(qū)為標(biāo)志的的熱鬧繁華的市級商業(yè)中心；以 園區(qū)鄰里中心 、新區(qū)獅山廣場等為代表的區(qū)域商業(yè)中心；以居住區(qū)商業(yè)為代表的居住區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)以及各中心鎮(zhèn)商業(yè)。 現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)快速發(fā)展。 20xx 年，蘇州市區(qū)以連鎖經(jīng)營為主要形式的現(xiàn)代商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售 40億元。 消費(fèi)市場一片繁榮，假日經(jīng)濟(jì)對市場消費(fèi)的拉動作用明顯，春節(jié)、五一、國慶期間，大中型零售企業(yè)、大賣場、超市的零售額均比平時(shí)明顯增加。城市消費(fèi)品零售額 ，農(nóng)村消費(fèi)品零售額 %和 %。如下所示： 觀前商圈： 以觀前商業(yè)街為核心的整個(gè)觀前地區(qū)，位于蘇州市中心位置，區(qū)內(nèi)有人民路、干將路、臨頓路等幾條主要干道連接蘇州市 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 其他區(qū)域。 南門商圈： 以泰華商城為核心的整個(gè)南門地區(qū)，位于蘇州中心城區(qū)南翼，區(qū)內(nèi)有人民路、竹輝路、新市路等幾條主要干道連接蘇州市其他區(qū)域。 商圈 總占地面積 公頃，東起臨頓路，南至干將路，北依舊學(xué)前、因果巷，西達(dá)人民路 。 是蘇州城市最大和最具影響力的商圈。 區(qū)內(nèi)主要由一條貫穿東西的商業(yè)步行街和 一條 俗稱“ 吃煞太監(jiān)弄 ” 的 美食街及人民商場、長發(fā)商廈、金鷹國際、大洋百貨等購物商場構(gòu)成。 商業(yè) 功能 豐富齊全，有機(jī)搭配： 觀前商圈 具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融 服務(wù)等 綜合功能和幾十種業(yè)種 ，能滿足不同檔次、不同消費(fèi)偏好的各種消費(fèi)需求 。 大型商場 餐飲、休閑娛樂 觀前商業(yè)業(yè)態(tài) 品牌服飾、化妝品 專業(yè)賣場 傳統(tǒng)老店 其他補(bǔ)充業(yè)態(tài) 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 業(yè)態(tài)和提供的服務(wù)項(xiàng)目 多 ： 觀前商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)包羅萬象，名牌云集，成為商家（生產(chǎn)廠家）必爭之地 。 老字號相對集中的觀東保持的便是傳統(tǒng)蘇州的建筑風(fēng)貌。 商圈的總體規(guī)劃符合商業(yè)發(fā)展需求，布局適當(dāng)： 商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃及建筑講究連續(xù)性，觀前商圈遵循這一準(zhǔn)則，在建筑和規(guī)劃上打造了適宜商業(yè)發(fā)展的一種平面和空間，這樣的空間在水平方向上對消費(fèi)者購物、游玩等具有導(dǎo)向性。這是蘇州其他商圈所不具有的優(yōu)勢和條件。 （ 1）、基本情況： 石路商圈東至閶胥路、南至金門路、西至廣濟(jì)路、北至上塘街，石路這塊總面積達(dá)到 12． 7 萬平方米的地塊，主要由南浩街、步行街、亞細(xì)亞商廈、石路國際商城、匯豐商場構(gòu)成，是蘇州市的老商貿(mào)區(qū)。該商業(yè)中心是城市的“二級商圈”。 附近已設(shè)有大型的購物、娛樂場所，對商圈檔次的提升將造成一定的積極的影響。 商圈 存在著寫字樓、商鋪、公寓等多種物業(yè)形態(tài) ，對商圈形成一定的支撐。 劣勢： 相對于觀前商圈而言，石路商圈的總體體量不大，商業(yè)認(rèn)知度相對單薄 綜合性、代表性的商業(yè)項(xiàng)目容量、檔次不高 現(xiàn)有業(yè)態(tài)景氣度不夠 該商圈內(nèi)缺少品牌的主力店，決定了商圈不具備強(qiáng)的號召力和影響力 商圈的商業(yè)布局和規(guī)劃缺乏空間感和連續(xù)性 布局過于孤單，缺少有效的支援力量 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 本身的定位和其他商圈有部分重復(fù)，存在不足 機(jī)會點(diǎn)： 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)檔次定位清晰，而且成為模式，所留的業(yè)態(tài)空白點(diǎn)眾多。 石路目前商業(yè)氛圍 尚可 ，但物業(yè)的檔 次定位不高， 當(dāng)?shù)?消費(fèi)者 只要 用好的產(chǎn)品 和服務(wù) 去引導(dǎo)， 相信 能夠 提升該商圈 檔次 和商業(yè)影響力。 （ 1）、基本情況 南門商圈地處 蘇州古城南北主干道人民路 南段 兩側(cè)，雄居繁華地段，緊靠輪船碼頭，交通十分便利。 主要由 泰華商城、南門商業(yè)大廈、三友大廈、南天大廈、新藝城 文化 廣場 （文化市場）構(gòu)成。 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 經(jīng)理人世界房地產(chǎn)頻道 —— 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 （ 2）、商圈特點(diǎn)分析： 優(yōu)勢： 商圈中擁有蘇州地區(qū)高檔商業(yè)項(xiàng)目的代名詞 —— 泰華商城；商圈內(nèi)有碼頭、汽車南站足夠聚集人氣的設(shè)施，十幾條公交線路便及各個(gè)區(qū)域，交通十分便捷；周邊生活配套較為完善，購物、休閑、娛樂、餐飲齊全，附近已設(shè)有大型的購物、娛樂場所，對商圈檔次的提升將造成一定的積極的影響。 成片的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模松散，沒有有效的規(guī)范，成塊造勢的前景，小商鋪成為區(qū)域的一道風(fēng)景。 機(jī)會點(diǎn)： 周邊的改造規(guī)劃醞釀已久，發(fā)展成長性有目共睹