【正文】 0 0 277220 277220 25250 302470 A53有 6層 12300平米商業(yè) ,是否可行 ? 35 中聯(lián)環(huán) B 0 285220 6900 292120 32(總報(bào)價(jià) /總面積 ) 盛邦 0 278280 0 278280 商業(yè)均在住宅底層 ,面積歸在住宅中未單獨(dú)計(jì)算 UDS 69000 0 102023 0 23500 82300 0 0 276800 276800 2023 278810 有兩塔樓 12880平米在A52集貿(mào)市場(chǎng)用地上因此未計(jì)算面積 ~1元 /平方米(按 30000元 /公頃計(jì)算 ) 25 WSP 277980 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 專業(yè)評(píng)價(jià) －指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 反映專業(yè)意見 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 單位 概念主題 規(guī)劃概述 產(chǎn)品概述 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 控規(guī)的調(diào)整 WSP 居住在風(fēng)景中，居住在公園中，居住在公園化的城市中，居住在街區(qū)中，居住在個(gè)性空間中 （主題較突出） 商業(yè)布局保留現(xiàn)狀綠化形成庭院，追求建筑體量的整體性 ； 住宅以 12棟 20層塔樓為中心骨架（用地約 1/3），形成較強(qiáng)的秩序感； 東西兩側(cè)（用地約 2/3）布置相對(duì)低密的 6層板樓，樓間以臨街商業(yè)和連廊構(gòu)成院落空間； 簡(jiǎn)約、自然、帶有德式風(fēng)格的社區(qū)形象。 中大戶型的產(chǎn)品定位問題。 京棉一廠不能夠全部發(fā)展小戶型產(chǎn)品。 朝陽(yáng)公園 紅領(lǐng)巾公園 華堂商場(chǎng) 第二 外國(guó)語學(xué)院 廣播學(xué)院` 聯(lián)大 商務(wù) 學(xué)院 清華大學(xué) 美術(shù)學(xué)院 首都 經(jīng)貿(mào) 大學(xué) 礦業(yè) 大學(xué) 芳草地小學(xué)分校 項(xiàng)目位置 朝陽(yáng)醫(yī)院分部 民航總醫(yī)院 北京工業(yè)大學(xué) 興隆公園 朝陽(yáng)醫(yī)院 項(xiàng)目概況： 用地條件 …… 規(guī)模適度、環(huán)境優(yōu)良 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 占地面積 建設(shè)用地面積 集中綠地面積 城市道路代征 地上總建筑面積 m2 其中：住宅 m2 社會(huì)停車場(chǎng) m2 集貿(mào)市場(chǎng) m2 幼兒園 m2 投資收益分析（保守估算） ： ?總建筑面積： 其中住宅： ， 商業(yè)： ?項(xiàng)目開發(fā)周期：五年 ?預(yù)計(jì)銷售價(jià)格：塔樓為 6000元 /平方米，板樓為 7000元 /平方米， 商業(yè)為 18000元 /平方米 ?預(yù)計(jì)開盤時(shí)間： 2023年 10月 ?總銷售額： ?總開發(fā)成本： ?資金投入最高額： ?稅前利潤(rùn)： ?稅后利潤(rùn)： ?利潤(rùn)率： % ?股東實(shí)際投資利潤(rùn)率： % CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 項(xiàng)目概況： 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) …… 收益良好、操作性強(qiáng) － 產(chǎn)品流程 工作方法：市場(chǎng)導(dǎo)入、土地分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品比較 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 確定工作方法和目標(biāo)計(jì)劃 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 產(chǎn)品策劃 工作流程 市場(chǎng)問題 解決誰來買和買得起買不起的問題 解決和那些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主力決戰(zhàn)的問題 局部市場(chǎng)屬性 解決局部市場(chǎng)為區(qū)域客戶提供那類產(chǎn)品問題 區(qū)域社會(huì)消費(fèi)階層構(gòu)成 解決區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分的問題 局部和區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn) 解決目標(biāo)客戶的問題 有 解決能否插入問題 無 解決和誰競(jìng)爭(zhēng)問題 驗(yàn)證依據(jù)： 是否符合區(qū)域市場(chǎng)特征 是否具備用地條件保證 是否滿足利潤(rùn)要求 是否有利于提升公司品牌價(jià)值 確定市場(chǎng)切入點(diǎn) 解決產(chǎn)品類型和配比的可行性問題 產(chǎn)品問題 解決客戶在買得起的情況下喜歡或不喜歡的問題 解決與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在標(biāo)準(zhǔn)與氣質(zhì)上的差異化問題 產(chǎn)品基本屬性問題 解決產(chǎn)品的純粹性問題 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)問題 解決產(chǎn)品的性價(jià)比問題 確定產(chǎn)品 技術(shù)設(shè)計(jì) 判斷標(biāo)準(zhǔn)： 產(chǎn)品品質(zhì)較差的 供應(yīng)量相對(duì)較少的 其他薄弱點(diǎn) 借鑒標(biāo)準(zhǔn)： 產(chǎn)品品質(zhì)最好的 產(chǎn)品理念差異化較大的 市場(chǎng)效應(yīng)較好的 土地利用分析 － 市場(chǎng)判斷 工作方法：基礎(chǔ)研究、直訪調(diào)查、普訪調(diào)查、區(qū)域分析 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 尋找區(qū)域市場(chǎng)切入點(diǎn)、確定產(chǎn)品規(guī)模和貨值區(qū)間 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 市場(chǎng)判斷： 基礎(chǔ)研究－ 2023熱銷樓盤專題 一、樣本選?。? 22個(gè)北京熱銷樓盤 二、熱銷樓盤的 9大核心問題： 在哪里？樓盤分布，區(qū)位因素 產(chǎn)品類型統(tǒng)計(jì) 是否戶型面積決定銷售成績(jī) 是否規(guī)劃因素導(dǎo)致 是否戶型品質(zhì)導(dǎo)致 是否園林設(shè)計(jì)因素導(dǎo)致 是否品牌因素導(dǎo)致 銷售單價(jià)，單價(jià)接受程度 產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間，總價(jià)接受程度 三、綜合結(jié)論： 從略，另見報(bào)告 一、樣本選?。? 兩大類 47個(gè)樓盤 二、小戶型的 4大核心問題： 如果京棉一廠項(xiàng)目可以發(fā)展小戶型，那么是什么類型的小戶型？ 如果發(fā)展居住類的小戶型產(chǎn)品，是什么樣的產(chǎn)品？ 京棉一廠項(xiàng)目是否可以全部發(fā)展小戶型產(chǎn)品？ 如果設(shè)計(jì)有小戶型，小戶型占整個(gè)項(xiàng)目的多大比例為最佳？ 三、綜合結(jié)論： 京棉一廠項(xiàng)目可以發(fā)展居住類小戶型項(xiàng)目。 南側(cè)： 為 30m綠化退線，隔 2車道市政路為地鐵上蓋及經(jīng)濟(jì)適用住宅－－通惠家園的背部。 西側(cè)： 以商業(yè)、住宅和商住等功能形成的有城市活力的新興建筑群落，都會(huì)華亭為高檔住宅、商住社區(qū)，兼有辦公功能；華堂商場(chǎng)為北京著名市場(chǎng)，是服務(wù)于中端消費(fèi)群體的一個(gè)大型綜合商場(chǎng)，商業(yè)氣氛非常興旺，麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等國(guó)外著名餐飲連鎖企業(yè)均在此開店；再向西為新型商住項(xiàng)目－－住邦 2023；其西南為服務(wù)于北京中高端客戶的以居住為主，辦公、商業(yè)（沿東四環(huán)路）為輔的 70多萬平方米大型社區(qū)－－遠(yuǎn)洋天地。 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 項(xiàng)目概況： 城市形態(tài) …… 配套齊全、潛力巨大 周邊城市風(fēng)貌： 北側(cè)： 隔朝陽(yáng)路為京棉集團(tuán)職工住宅區(qū)。 ? 區(qū)域城市交通狀況： 3橫 2縱的城市道路格局 橫向北起：朝陽(yáng)北路、朝陽(yáng)路（朝陽(yáng)門外大街）、京通快速路（地鐵快速軌道交通）。CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 邏輯的策劃 北京第一棉紡廠項(xiàng)目市場(chǎng)定位和規(guī)劃評(píng)價(jià)體系 建筑策劃 城市形態(tài) 場(chǎng)地形態(tài) 規(guī)劃形態(tài) 單體形態(tài) 可行性研究 ? 項(xiàng)目概況和城市形態(tài)分析 ? 土地合作方式和開發(fā)計(jì)劃 ? 市場(chǎng)分析 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 ? 投資收益分析 設(shè)計(jì)任務(wù)書 引子－ 3類專業(yè)化房地產(chǎn)企業(yè) ? 產(chǎn)品導(dǎo)入型－關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新、消費(fèi)引導(dǎo) ? 銷售導(dǎo)入型－關(guān)注能否提高售價(jià) ? 市場(chǎng)導(dǎo)入型－關(guān)注市場(chǎng)空白點(diǎn)和決戰(zhàn)點(diǎn) CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. － 總綱 我們的工作原則、我們的工作方法、我們的工作目的 建立清晰的思考邏輯和有效的工作方法 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 我們的工作原則 ? 實(shí)證與理性－ 我們堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)的真實(shí)性與決策過程的內(nèi)在邏輯 ? 規(guī)劃即策略－ 我們堅(jiān)持產(chǎn)品專業(yè)思考與市場(chǎng)營(yíng)銷的有效統(tǒng)一 ? 三點(diǎn)定一面－ 我們堅(jiān)持多角度看待問題，堅(jiān)持調(diào)研與分析結(jié) 合，堅(jiān)持精致與粗放結(jié)合，堅(jiān)持專業(yè)與大眾結(jié)合 我們的工作方法 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 產(chǎn)品流程 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià) 區(qū)位關(guān)系、城市形態(tài)、用地條件、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目認(rèn)識(shí) 市場(chǎng)判斷 市場(chǎng)導(dǎo)入、土地分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品比較 基礎(chǔ)研究、直訪調(diào)查、普訪調(diào)查、區(qū)域分析 概念設(shè)計(jì)、專業(yè)評(píng)價(jià)、大眾評(píng)價(jià)、商業(yè)評(píng)價(jià) 我們的工作目的 ? 創(chuàng)造切合市場(chǎng)的創(chuàng)新產(chǎn)品 ? 建立嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的工作流程 ? 打造專業(yè)高效的經(jīng)理團(tuán)隊(duì) CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. － 項(xiàng)目認(rèn)識(shí) 工作方法：區(qū)位關(guān)系、城市形態(tài)、用地條件、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 明確項(xiàng)目的可行性 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 項(xiàng)目概況： 區(qū)位關(guān)系 …… 純金區(qū)位、交通發(fā)達(dá) 東 五 環(huán) 路 長(zhǎng) 安 街 京 通 快 速 路 地 鐵 一 號(hào) 線 朝 陽(yáng) 路 朝 陽(yáng) 北 路 東 四 環(huán) 路 CBD 1500m 3000m ? 區(qū)域城市特征：位于北京市東部朝陽(yáng)區(qū)，距離 CBD中央商務(wù)東側(cè)邊緣 ，屬于 CBD輻射區(qū)。主要城市功能為依托于 CBD的住宅及其商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化娛樂等配套設(shè)施。 縱向西起：東四環(huán)路、東五環(huán)路兩環(huán)路屬北京市最重要的快速環(huán)形交通干道。政府正在醞釀進(jìn)行改造，現(xiàn)居民全部回遷，預(yù)計(jì) 5－10年內(nèi)會(huì)形成一個(gè) 150萬 m2的巨大社區(qū)，沿東四環(huán)路為 15萬平方米的辦公及商業(yè)。 東側(cè)： 朝陽(yáng)無限、興隆家園、白領(lǐng)家園等為以居住功能為主的服務(wù)于中端消費(fèi)客戶的大型社區(qū)，朝陽(yáng)園為香港客戶聚居的中高檔社區(qū)。 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 周邊生活配套情況：周邊有民航總醫(yī)院、第二外國(guó)語學(xué)院、北京廣播學(xué)院、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)、芳草地小學(xué)分校、九洞高爾夫球場(chǎng)、興隆公園、紅領(lǐng)巾公園、朝陽(yáng)公園等多項(xiàng)生活、衛(wèi)生和教育配套設(shè)施，使這里成為生活便利、適于居住的地區(qū)。 居住類小戶型產(chǎn)品以銷售面積 50平方米作為產(chǎn)品的最底端的底限。 四、有待回答的問題： 戶型配比問題。 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 市場(chǎng)判斷： 基礎(chǔ)研究－小戶型專題 CHINA D