【正文】 第一節(jié) 建筑物的分類一、建筑物的用途分類及特點 民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。（6）消費者對經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢預(yù)測消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到實現(xiàn)。對于居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關(guān)的各項優(yōu)惠政策。（4）國家政策國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費和消費性消費都會有巨大的影響。（3）房地產(chǎn)價格水平與其它市場一樣，價格的高低對于房地產(chǎn)的消費有很大的影響。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費是與收入水平是呈正比的，而其消費彈性與價格彈性成反比。但從個人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費品，一次購買可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。連續(xù)性與間斷性：房地產(chǎn)消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費的連續(xù)性和間斷性。不可替代與差別性：房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。多樣性：房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。生產(chǎn)型：對房地產(chǎn)的消費不是為了用于消費，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。包括：平均價格、坐落地點特征、消費群特點等。平均價格：現(xiàn)在售二手房標(biāo)價的平均值供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計購買量的比值。各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個檔次，明確各檔次價格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計購買量的比值。土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標(biāo)、拍賣等。四、 本市房地產(chǎn)市場概況：（1）一級市場：主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。（2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。不完全開發(fā)性：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預(yù)市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。二、 房地產(chǎn)市場的特點：經(jīng)營對象的非流動性：房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場一、 房地產(chǎn)市場的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動的地方或場所。收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。 五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類占有權(quán)：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟(jì)活動提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。四、房產(chǎn)的分類住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。三、土地所有權(quán)的概念與劃分土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。l 軍事用地：指提供為軍事活動服務(wù)的用地，屬特殊用地。l 教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨立用地的科學(xué)研究機構(gòu)、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。l 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。l 商業(yè)服務(wù)用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。l 交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。l 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。二、 地產(chǎn)的概念與分類地產(chǎn)：即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。二、選擇本地區(qū)的地方性的相關(guān)規(guī)定予以補充完善。第七節(jié)：根據(jù)本地實際情況，講解按揭、公積金貸款的辦理流程、涉及相關(guān)部門及費用。第三節(jié)：挑選房產(chǎn)應(yīng)考慮的主要內(nèi)容。第三章：房地產(chǎn)交易知識第一節(jié)：在銷售過程中將會遇到的各類價格概念，如：房地產(chǎn)價格、樓面價格、單位價格、地面價格等。電路圖：正負(fù)極的區(qū)分、線路識別、用電器預(yù)留位置標(biāo)識等。第五節(jié)：以實圖為例，說明各類圖紙在銷售工作中的作用與識別方法。 基礎(chǔ)的種類、特點及適用范圍 墻體的作用分類及各種尺寸規(guī)格 梁的類別與作用及其在建筑中的位置分布 地面的構(gòu)造 樓板按制作工藝的分類 門與窗的工藝類別及其使用范圍 各種類型屋頂?shù)幕靖拍畹谌?jié)：一、商品房在銷售中會遇到的各種面積概念二、各種特殊部位的面積分?jǐn)傆嬎惴椒ǎ纾和鈮?、樓梯間、電梯間伸縮縫等。第二節(jié)：一、各種主要建筑材料的作用及性能。第三節(jié)：一、購房者購買意圖分類二、各種影響房產(chǎn)價格的因素內(nèi)容及影響程度的差異第二章：建筑基礎(chǔ)知識第一節(jié)：一、商品房按照結(jié)構(gòu)材料及結(jié)構(gòu)承重方式所區(qū)分的類別特征。第二節(jié)：一、房地產(chǎn)市場廣義與狹義的概念區(qū)別二、房地產(chǎn)市場的各層次的概念與所包含的業(yè)務(wù)內(nèi)容，尤其突出二級市場。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第74頁 共74頁房地建筑基礎(chǔ)知識第一章：房地產(chǎn)基本概念第一節(jié)：一、區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)三者間的概念差別，并明確三者間的聯(lián)系。二、土地所有權(quán)類型，著重強調(diào)城市商品房的土地所有權(quán)性質(zhì)。三、介紹本地的各個房地產(chǎn)級別市場的現(xiàn)狀，詳盡講解二級市場的狀況，包括：新商品房的現(xiàn)上市量，總體的銷售狀況、市場總體平均價格、主流價格區(qū)間、商品房市場發(fā)展走勢等?！?、建筑物多層、中高層、高層和超高層的層數(shù)界限。二、房屋的主要構(gòu)成內(nèi)容及其作用，突出強調(diào)本地區(qū)的特色部分。第四節(jié)：結(jié)合本地的建筑情況，對照講解各類建筑風(fēng)格。其中，平面圖：標(biāo)尺的識別、室內(nèi)設(shè)施標(biāo)志識別、承重與非承重墻的區(qū)分、房屋格局的識別等。水暖圖：水暖線路識別、可供接口標(biāo)識等。第二節(jié)：商品房的哪些自身條件對價格產(chǎn)生影響。第五節(jié)：一、各種信息渠道在銷售工作中的作用二、除去商品房自身價格外，哪些相關(guān)的稅費會直接影響消費者的購買行為第六節(jié)：參照本地的有關(guān)規(guī)定，講解商品房交易過程中所涉及的稅費種類及金額。第四章：房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)一、凡涉及到商品房銷售中，客戶可能會提出問題的法規(guī)制度應(yīng)突出強調(diào)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識教程第一章、 房地產(chǎn)基本概念第一節(jié)：房產(chǎn)與地產(chǎn)第二節(jié)：房地產(chǎn)市場第三節(jié)：房地產(chǎn)消費第二章、建筑學(xué)基礎(chǔ)知識第一節(jié)：建筑物分類第二節(jié)：建筑物構(gòu)造概述第三節(jié)：房屋面積計算第四節(jié)：中西建筑風(fēng)格概述第五節(jié)：建筑識圖第三章、房地產(chǎn)交易知識第一節(jié)：房地產(chǎn)價格第二節(jié)：房地產(chǎn)價格的影響因素第三節(jié)：挑選房地產(chǎn)應(yīng)考慮的問題第四節(jié)：各類房地產(chǎn)的特點比較第五節(jié)：房地產(chǎn)交易第六節(jié)：房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費第七節(jié)：購房貸款第八節(jié)：房地產(chǎn)保險第四章、房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法城市私有房屋管理條理城市房屋拆遷管理條例城市商品房預(yù)售管理辦法個人住房貸款管理辦法住房公積金管理條例第一章 房地產(chǎn)基本概論第一節(jié) 房產(chǎn)與地產(chǎn)一、 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)。地產(chǎn)類型：l 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。l 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險品倉庫等。l 市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。l 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。l 其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構(gòu)用房、宗教用房等等。使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動。流通形式的多樣性：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。市場的統(tǒng)一性：指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。市場的區(qū)域性：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。供給的稀缺性：指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制，具有不完全開放性。房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。三、 房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。（2）二級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。平均價格：本市注冊上市商品房價格的平均值。（3）三級市場現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的二手房數(shù)量。主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷售狀況。第三節(jié) 房地產(chǎn)消費一、 房地產(chǎn)消費的類型：投資型：房地產(chǎn)的消費主體對房地產(chǎn)消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改變原有的房地產(chǎn)性能、結(jié)構(gòu)和形式，通過出售或出租來獲取利潤。消費型：主要是由國家機關(guān)、事業(yè)單位和個人為了消費使用。二、 房地產(chǎn)消費的特點普遍性：房地產(chǎn)既是生活資料，又是生產(chǎn)資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。其多種使用價值和多種效用為房地產(chǎn)消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費。其不可再生的性質(zhì)決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產(chǎn)間的差別性。從社會整體看只要社會在發(fā)展，人口在增長，需求就會存在，體現(xiàn)出其連續(xù)性。消費彈性的差異性：由于房地產(chǎn)的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產(chǎn)具有不同的消費彈性。增長性：一般情況下對房地產(chǎn)的消費總是不斷增長的，這是由社會進(jìn)步和居民生活水平的提高決定的。三、 影響房地產(chǎn)消費的因素（1）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展及城市化的水平經(jīng)濟(jì)社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費也就越大。（2）城市人口增長及生活水平城市的發(fā)展，其人口也會相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費就越來越大了。價格高，就會限制對房地產(chǎn)的消費，價格低，就會增加對房地產(chǎn)的消費。特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。（5）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費結(jié)構(gòu)。如果消費者對未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測是樂觀的，房地產(chǎn)消費就會增長，如果是悲觀的，消費會減少。按其用途不同，有以下兩類：（1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。 工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。 磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。三、按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類承重墻結(jié)構(gòu)它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上?？蚣芙Y(jié)構(gòu)主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與