【正文】 房地產(chǎn)行政法律責(zé)任 行政處分 ? （ 4）房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。 ? （ 2）沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的，上級機關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴重的，由上級機關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。 ? 從性質(zhì)上劃分，分為：房地產(chǎn)行政法律責(zé)任；房地產(chǎn)民事法律責(zé)任；房地產(chǎn)刑事法律責(zé)任。 房地產(chǎn)刑事違法 ? 是指由房地產(chǎn)違法行為引起的依法所應(yīng)承擔(dān)的刑事法律責(zé)任行為。 房地產(chǎn)管理中的法律責(zé)任 一、房地產(chǎn)違法與法律責(zé)任 ? 房地產(chǎn)違法的概念 ? 房地產(chǎn)違法的種類： ? 房地產(chǎn)行政違法 ? 房地產(chǎn)民事違法 ? 房地產(chǎn)刑事違法 房地產(chǎn)行政違法 ? 是指違反房地產(chǎn)行政法律規(guī)范，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政法律責(zé)任的行為。第 61條同時規(guī)定，民事行為被確認無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。 限制行為能力人訂立的拆遷協(xié)議有效嗎？ ? 限制行為能力人是指不能完全辨認自己行為的精神病人和 10周歲以上不滿 18周歲的公民，限制行為能力人的民事活動由其法定代理人代為進行，或者在征得其法定代理人同意后進行。 ? 劉芳便找到拆遷公司，說自己對搬家的事情一點都不知道，并且自己的丈夫患有精神病，所以要求與拆遷公司重新簽訂拆遷協(xié)議，但拆遷公司不同意重新簽訂，認為劉芳的丈夫簽協(xié)議時神志非常清楚，并且已領(lǐng)走了補償款，仍要求劉芳按協(xié)議的規(guī)定搬家 ? 劉芳起訴到法院要求撤銷朱永與拆遷公司之間簽訂的協(xié)議。協(xié)議簽訂后，朱永從拆遷公司領(lǐng)取了補償款 3萬元。朱永患有精神病，一直在家中養(yǎng)病。 她購買這所普通住宅后，只要到通州地稅局辦理契稅減免手續(xù)， 20萬元的補償款部分就可以完全免征契稅，剩余 30萬元房款可以在 3%的比例上再減半征收，只要按 %的比例繳納契稅就可以 。 四、拆遷補償?shù)木唧w規(guī)定 ? 公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補償 ? 對租賃房屋的拆遷補償 ? 對產(chǎn)權(quán)不明確的房屋的拆遷補償安置 ? 對設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償 問題： ? 城鎮(zhèn)房屋拆遷補償款征個人所得稅 嗎？ ? 用房屋拆遷補償款買房契稅如何計算？ ? 城鎮(zhèn)房屋被拆遷人按照有關(guān)規(guī)定取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。 （二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ? 指拆遷人以其他的或在建的房屋與被拆遷人的被拆遷房屋相交換，使被拆遷人對拆遷人提供的房屋有所有權(quán)。 ? （ 3）按拆遷政策確定拆遷安置面積和安置單位面積價格標(biāo)準(zhǔn)。 貨幣拆遷注意事項 ? （ 1）因地制宜確定貨幣拆遷政策。 ? （ 2）建設(shè)單位把按政府規(guī)定應(yīng)該安置房屋折合成價款交給被拆遷人自己去買房，盈虧與建設(shè)單位無關(guān)。金額按照等價有償?shù)幕驹瓌t，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。第四節(jié) 城市房屋拆遷 《城市房屋拆遷管理條例》基本內(nèi)容 第一章 總 則 第二章 拆遷管理 第三章 拆遷補償與安置 第四章 罰 則 第五章 附 則 一、概述 （一）概念 ? 房屋拆遷是指拆遷人在建設(shè)活動中，因建設(shè)項目用地需要而對在建設(shè)項目用地范圍內(nèi)，屬于他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度的規(guī)定而實施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為。 ? （二）房屋拆遷形式 ? 自行拆遷 ? 委托拆遷 ? 統(tǒng)一拆遷 二、房屋拆遷實施程序 ? 提出拆遷申請 ? 房屋拆遷審批與房屋拆遷許可證 ? 簽訂拆遷協(xié)議 ? 實施拆遷 ? 監(jiān)督檢查 ? 檔案歸檔 三、房屋拆遷補償 ? （一）貨幣補償 ? 含義： 指拆遷人對拆遷的房屋，按其價值，以付給貨幣的方式對被拆遷人的經(jīng)濟損失進行補償。 貨幣拆遷方法 ? （ 1）被拆遷人放棄安置權(quán)，建設(shè)單位按拆遷房屋的面積和單位面積價格的乘積付給被拆遷人。 ? （ 3）建設(shè)單位確定一個購房價格，根據(jù)被拆遷人的選擇和意愿去購房，價格差由被拆遷人承擔(dān)。 ? （ 2）貨幣拆遷應(yīng)保護原產(chǎn)權(quán)人的利益。 ? （ 4）拆遷安置實行貨幣安置時，必須簽好協(xié)議。 ? 實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。 ? 例： 李女士最近獲得一筆 20萬元的房屋拆遷補償款，拿著這筆錢后，她準(zhǔn)備花 50萬元在通州區(qū)買一所普通住宅。 案例： 限制行為能力人訂立的拆遷協(xié)議有效嗎？ ? 朱永是某小區(qū)內(nèi)的居民，承租了房管局的公房3間計 65平米，該房由朱永及其妻子劉芳和兒子朱麟共同居住。 ? 2023年 12月 5日，某拆遷公司要拆遷這片平房蓋樓房，便與朱永簽訂了拆遷房屋補償協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定拆遷公司為朱永安置現(xiàn)房兩居室樓房一套，居住面積 45平米，并一次性支付給朱永異地安置補助款 3萬元，朱永一家在一個月內(nèi)搬家騰房，雙方還在協(xié)議中就拆遷安置中的其他事情作了規(guī)定。 限制行為能力人訂立的拆遷協(xié)議有效嗎？ ? 在朱永和妻子劉芳商量搬家事情時，劉芳才得知此事，不同意搬家，而朱永告訴她已和拆遷公司簽了協(xié)議，必須得搬家了。 限制行為能力人訂立的拆遷協(xié)議有效嗎？ ? 經(jīng)人民法院委托鑒定，朱永屬間歇性精神病人，確實是限制行為能力人，在沒有取得其法定代理人同意的情況下，不能單獨實施訂立拆遷協(xié)議這樣的民事活動，最終判決拆遷公司與朱永之間簽訂的拆遷協(xié)議無效，朱永返還拆遷公司的補償款 3萬元。根據(jù)《 民法通則 》第 58條的規(guī)定，限制行為能力人依法不能獨立實施的民事行為無效。 ? 本案中朱永經(jīng)鑒定為限制行為能力人，其所簽訂的拆遷協(xié)議應(yīng)當(dāng)征得其妻子同意或由其妻子代為進行。 ? 分兩種情況：國家機關(guān)及其工作人員 ? 公民、法人或其他社會組織 房地產(chǎn)民事違法 ? 是指違反房地產(chǎn)民事法律規(guī)范，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事法律責(zé)任的行為。 房地產(chǎn)法律責(zé)任 ? 是指由房地產(chǎn)違法行為引起的依法所應(yīng)承擔(dān)的帶有強制性的責(zé)任。 二、 房地產(chǎn)行政法律責(zé)任 ? 行政處分 ? （ 1）擅自批準(zhǔn)出