【正文】 裝修的平面圖。 　　附件一是房屋平面圖。商品房買賣合同示范文 本中共有五處明確規(guī)定了由買賣雙方另行簽訂補充協(xié)議作為合同附件。 　　總之，購房人在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業(yè) 人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對等的商品房買賣合同。 《最高法院解釋》第 13 條第 1 款規(guī)定：交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在 保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修 復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是 由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。 商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的 質(zhì)量都合格。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī) 定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立 商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請求人民 法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選 擇)。事實并不如此。 購房人入住后， 發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時，開發(fā)商卻認(rèn)為樣板房不是“樣 本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。 不過為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告 承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實 時告開發(fā)商違約。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導(dǎo)，就要及時向政 府有關(guān)管理機關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究 開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放 的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠(yuǎn) 不具備商品房買賣合同的基本條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和 開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。因此，購房人不要急于和 開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不 合理的地方找出來，并對其進行修改。比如有些 開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準(zhǔn)的延遲、市政配套批準(zhǔn)及安 裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應(yīng) 延遲交付房屋，而不用承擔(dān)延遲交付房屋的責(zé)任。 　　補充協(xié)議問題 在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房 買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā) 商的專業(yè)律師事先擬訂好。但是實踐中大多數(shù)認(rèn)購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第 十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認(rèn)購書的法律效力如何?《最高 法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認(rèn)為不能從《最高法院解釋》第 5 條的規(guī)定， 反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容 的認(rèn)購書，就必然沒有法律效力。 第二種情況的認(rèn)購書，需要看認(rèn)購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看 合同條款是否完備。但最高人民法院于 2003 年 4 月 28 日公布，將于 2003 年 6 月 1 日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適 用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第 2 條規(guī)定：出賣人未取 得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是 在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。開發(fā)商要求購房人簽訂認(rèn)購書一般兩 種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋尚未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認(rèn)購 的名義進行銷售，俗稱內(nèi)部認(rèn)購；另一種情況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷 售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認(rèn)購 書，并交納一定數(shù)額的認(rèn)購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋， 就可能無權(quán)要回所交納的認(rèn)購款。但購房人切不可認(rèn)為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采 用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房人也應(yīng)注意以下幾個問題。 　　目前，商品房買賣合同一般都使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。 對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。舉個簡單 的例子，你買的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不 開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝 幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種情況業(yè)主是否 有權(quán)拒付部分電梯費呢？ 但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的 補充協(xié)議。 　　陷阱九：拒簽補充協(xié)議 前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣 也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。不給開 發(fā)商一點空隙。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開 發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中 空，而上面卻是普通玻璃等等。 對策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè) 計圖紙施工和達不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。 　　陷阱七：處理結(jié)果不明確 很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于日前如何如何”，但是并沒有約定如 果沒有在“日前如何如何”后該怎樣處理。 對策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款?！?這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付９５％的價款，只剩５％的價款逾期未 付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付９５％的價款，豈非很不公平。 對策——購房者應(yīng)該將物業(yè)管理條款與預(yù)售契約分開簽署， 或另外設(shè)置條款確定 物業(yè)管理的費用標(biāo)準(zhǔn)。而 在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進去，要求購 房者提前交納，這是顯失公平的。 　　陷阱五：約定提前交納部分費用 開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。 合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打 不贏官司。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如 果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一 些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。 對策：看清楚補充協(xié)議的條款，最好的辦法是找一個律師來幫你的忙。 這是發(fā)展商為了保護自己在一些 非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險的一種方式。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充 協(xié)議一定要看清楚。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公 章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。 另外，也有可能該項目是Ａ公司開發(fā)的，實際上卻是由Ｂ公司投資，作為買家還 是應(yīng)與Ａ公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。 　　陷阱二：合同主體認(rèn)定不明 購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。 對策：律師建議買家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該 如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。 　　陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明因何種原因退房以及后果 購房者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。 　　看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一 個認(rèn)購書，然后再簽正式合同。 　　違約責(zé)任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是購房者。 　　其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體地加以說明。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、 供應(yīng)能力等要一一予以說明。 房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等 要明確說明。 　　合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第96頁 共96頁簽訂購房合同注意事項　　　　購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面： 　　，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外 銷房等； 　　，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等； 　　，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等； 　　，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé) 任等； 　　，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建 筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等； 　??； 　??； 　??； 　??； 　??； 　　，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。 　　注意　　在簽定上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題： 　　購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng) 是項目立項批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義 簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。標(biāo)明 項目位置時，一定要具體、明確，如市區(qū)街號花園號樓層 房。 　　房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表 述一定要詳細(xì)、具體。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說明安裝到什么程度。并對房屋整體結(jié) 構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。在購房合同中，一 般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項包括：簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；購房者不按期付款；開發(fā)商不按期交房；面積變動超過 約定幅度；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不 能按期辦理。這里面的問題就更多了。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時， 發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。 同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。有時代表發(fā)展商簽約 的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有 可能產(chǎn)生問題。 對策：在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則 是否持有“授權(quán)委托書”。 　　陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字 簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補 充合同， 主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及 面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。 善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護自己的利益。 　　陷阱四：“最短時間”與“最好” 合同是雙方意思一致的表達。最短是多長時間，什么樣的才算最好 的？不知道。 對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商 的口頭承諾落實在合同里。開發(fā)商面臨 資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。 比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費情況的前提下，就要 求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對消費者 的侵害。 　　陷阱六：賣方解除合同 在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾 期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價 款。況且，沒 收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為， 作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來 沒收他人的財物。當(dāng)然，還有其他 一些類似的合同條款存在著這樣的問題， 購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維 護自己的權(quán)益。 這樣， 即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯， 你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。 　　陷阱八：以偏蓋全 這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。 對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細(xì)越好。當(dāng)然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。 最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和 樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。實在不行，又覺得沒 有把握，那就只好放棄了。由于《示范文本》是政府機關(guān)制訂的，較好地平衡了開 發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護 購房人的合法權(quán)益。 　　認(rèn)購書問題 在目前商品房交易過程中， 許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同 前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。 第一種情況的認(rèn)購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理 辦法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國 《合同法》第 52 條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因 此第一種情況的認(rèn)購書在法律上是無效的。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許 可證之前所簽訂的認(rèn)購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該 認(rèn)購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認(rèn)購 書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣， 即和下面 要討論的第二種情況的認(rèn)購書的性質(zhì)相同。《最高法院解釋》第 5 條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂 等協(xié)議具備 《商品房銷售管理辦法》 第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容， 并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，肯 定具有法律效力。但是如果認(rèn)購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等 條款，那么該認(rèn)購書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分?jǐn)?、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公 共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責(zé)條款?！庇捎谘a充協(xié)議大多含有建筑、 房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保 護購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補充協(xié)議中增加保護購房人 的條款。 　　售樓廣告問題 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作 出不少許諾。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能 直接