【正文】 交董事會審批 ? 根據年度預算大綱，協助總經理擬定年度經營計劃 /預算， 主持年度市場工作計劃的擬定工作 ， 并主持年度 營銷中心計劃的擬定工 作 ? 根據董事會審定的年度經營目標，開展市場營銷工作，并對最終的執(zhí)行結果負責 ? 組織管理 ? 主持擬定公司 營銷 管理中心 的組織管理體系與運營流程和相關的制度，經董事會審核批準后執(zhí)行 ? 業(yè)務管理 ? 主持制定房地產市場研究計劃，并監(jiān)督實施 ? 領導市場 部及銷售部 制定公司的品牌推廣計劃，經總經理辦公會審定后，監(jiān)督實施 ? 配合總經理審定公司多項目滾動開發(fā)的月度、季度計劃 /預算，主持擬定公司多項目開發(fā)的市 場計劃 /預算 ? 主持公司前期的土地開發(fā)工作，參與初審項目可行性報告，參與項目土地開發(fā)立項審批，參與土地開發(fā)合同簽署審批工作 ? 主持項目的前期市場策劃工作，主持市場策劃方案（客戶定位策略、產品策略、定價策略、廣告促銷策略）的制定，并參與方案的審批 ? 協調前期開發(fā)過程中市場營銷部門與其它部門的銜接工作 ? 參與和外部策劃公司與銷售代理公司的合同談判工作 ? 參與項目的計劃 /預算評審工作 ? 督導客戶服務與管理工作 ? 領導 營銷管理中心 積累工作經驗，提高專業(yè)水平 ? 參與總經理辦公會，并參與公司業(yè)務決策 ? 負責 主持 開發(fā)項目的工程設計工作 ? 負 責設計單位和專業(yè)技術咨詢公司的選擇、委托 ? 負責組織規(guī)劃方案招標和評選工作 ? 負責組織初步設計、施工圖設計會審，協助工程 部 組織 施工圖設計 ? 人事管理 ： ? 參與制定公司主管人員的重要業(yè)績考評指標 ? 主持擬定營銷 管理中心 員工的崗位配置、職位說明書及業(yè)績考評指標 ? 向總經理辦公會提請 營銷管理中心 主管人員任免建議，并參與決策 ? 負責對營銷 主管人員實施績效考評（關鍵業(yè)績指標和其他能力指標），并提出獎懲建議 ? 財務 ? 遵照公司的權限規(guī)定，行使費用與合同審批權 ★ 營銷 中心 副總 （續(xù)表） 職位名稱 營銷 管理中心 副總 所屬部門 直接上級 總經理 直接下級 開發(fā)部經理 、市場部經理、銷售部經理 平行關系 工程 中心 副總、 拓展中心副總 職位數量 1 任職資格 ? 任職說明 ? 由總經理提名候選人，由董事會任命 ? 教育背景 ? 具有大學本科以上學歷，或相關學歷 /技能 ? 工作經驗 ? 具 有五個以上大中型房地產項目營銷管理經驗（營銷經理以上職位）或三年以上大中型房地產企業(yè)營銷管理經驗（部門經理以上職位） ? 必要的技能和素質 ? 精確的市場判斷力，能夠洞悉房地產行業(yè)發(fā)展趨勢與單個房地產項目的市場潛力 ? 公正、果敢的道德品質，策劃客戶滿意項目的強烈的進取心和責任心 ? 出色的領導實施 能力，使項目營銷工作快速、高效的實施 ? 出色的創(chuàng)新能力，能夠創(chuàng)新的解決項目策劃中遇到的和即將遇到的問題 ? 出色的協調 /溝通能力，協調部門共同工作 ? 出色的計劃 /預算管理能力，能夠協調資源，控制項目營銷與客戶管理工作 ? 高超的人事管理能力，能夠挖掘人才、培養(yǎng)人才、使用人才 ? 必要的廣告策劃、建筑設計、工程建造和房地產相關法律知識 銘星地產 職位說明書 ： ★ 工程 管理 中心 副總 職位名稱 工程 管理中心 副總 所屬部門 直接上級 總經理 直接下級 工程部 經理 、審算部經理、采購部經理、維 修部經理 平行關系 拓展中心副總、營銷中心副總 、總工 職位數量 1 職位目的 實現公司技術管理和設計管理專業(yè)水平的提高，有效控制工程中質量、進度與成本 、 主持公司 概預算管理工 作以及主持項目材料采購及維修等事務。 ? 根據具體情況與設計方協調設計變更 。 ? 組織 設計部進行 施工圖設計， 對施工圖紙進行送審 ,取得審查批準書 。 ? 依據項目規(guī)劃設計建議書組織總規(guī)、單體、立面、環(huán)境景觀方案的設計，經營銷部確認后報政府相關部門批準確定 。 11. 對征地、拆遷、補償、安置等過程中涉及的資料做好建檔保存工作。 9. 協 調拆遷現場周邊關系，處理征地拆遷過程中可能出現的地界糾紛。 7. 拆遷實施過程中，協調組織拆遷處、公證處、法院等職能部門的配合工作。 5. 負責根據拆遷方案組織開展開發(fā)項目的征地、補償和安置等工作。 3. 負責確定征界限及拆遷范圍，組織好建設用地和市政代征地內的拆遷安 置工作。 3. 負責公司辦公區(qū)域建筑物以及附屬設施的維修組織與實施 （四） 拓展中心 *拓展部 1. 負責公司投資發(fā)展－－開發(fā)項目投資 2. 論證關于項目投資的初步方案并向董事會提交項目投資收益研究報告 3. 負責組織開發(fā)項目完成后的投資分析工作，并負責投資收益部分的測算工作 4. 參加項目投資合資、合作談判，協調配合有關中介機構開展項目投資專業(yè)支持工作 5. 負責公司投資發(fā)展－－其他新增投資 6. 負責投資、合作的項目的資料收集、整理、分析、評估工作 7. 協助董事會投資委員會的投資論證工作，向董事會提交投資項目可行性研究報告 *拆遷部 1. 負責項目征地拆遷的調查、測算、評估以及拆遷方案的擬定等工作。 *維修部 1. 組織本部門人員配合工程部進行設備試運行。 7. 負責根據工程制定的各階段施工進度和采購計劃做好材料采購工作。 5. 負責根據項目采購計劃以及工程施工需要做好項目采購資金使用計劃。 13. 參與工程驗收。 11. 負責配合工程部審核施工單位提交的進度完成情況，進行項目進度款的審核，協助財務部審議工程付款情況。 9. 主持項目預決算書的編制，并對工程施工到竣工驗收全過程適時進行預決算工作。 7. 參與項目可行性研究，工程項目投資策劃等工作，從經濟性角度提出項目可行性決策依據。 5. 在合同執(zhí)行過程中，依據各部門提交實際完成情況按程序審批各階段付款，認真實施。 3. 負責審核各類經濟合同，并組織管理質量評審 、目標評估、進度考評。 *合約審算部 1. 參與公司開發(fā)項目的招投標工作。 13. 負責主持工程竣工驗收及移交的相關工作，并會同有關部門及時辦理客戶入住手續(xù)。 11. 審查施工單位的進度情況，并對進度款支付提出書面意見，并安排專人負責進度款的撥付協調工作。 9. 負責管理施工單位并協調施工現場相關合作單位之間的關系，做好材料、設備、人員的管理工作。 7. 負責主持項目給排水、供電、煤氣、消防、弱電以及其他系統管網的施工圖的設計及評審。 5. 組織開發(fā)項目水電氣管網、單位工程的施工圖、項目內部市政工程圖設計。 3. 負責嚴格控制工程預算、結算、決算的審核報批手續(xù)，合理使用財力、物力、發(fā)揮經濟效益。 5. 組織開發(fā)項目的工程招標工作，負責工程招標協調工作，辦理工程招標手續(xù) *工程 部 1. 負責主持項目地勘、施工、監(jiān)理及其他單位的招投標工作。 3. 負責選擇、管理工程技術人員進入項目部，并提供專業(yè)標準和支持 。 6. 7. （三） 工程管理中心 1. 負責可行性研究中的工程管理和技術管理工作，配合市場營銷部完成可行性研究 。 4. 負責組織初步設計、施工圖設計會審，協助工程 部進行施工圖設計 。 2. 負責設計單位和專業(yè)技術咨詢公司的選擇、委托 。 11. 收編并保管工程項目的全部技術檔案。 9. 參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作。 7. 協調各專業(yè)的設計工作，組織提供設計單位所需的項目開發(fā)相關資料。 5. 對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證、上報和實施。 3. 負責組織概念規(guī)劃設計，提出項目開發(fā)的具體實施步驟，并組織相關部門討論。 （三）產品研發(fā)中心 *研 發(fā)部 1. 負責組織開展對擬開發(fā)項目的地塊分析、投資分析 、開發(fā)思路等作為決策依據之一。 10. 配合辦理項目竣工驗收手續(xù)，并組織辦理竣工備案手續(xù)。 8. 申辦臨時用水、用電手續(xù)，協調與水電行業(yè)部門協調工地通水、通電等事務。 6. 負責組織處理施工階段可能出現的地界糾紛問題。 4. 辦理各種行業(yè)部門的報建審批手續(xù)，主要包括水、電、氣消 防、排污、綠化、人防等。 2. 負責辦理設計審批申報 ，辦理建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，辦理用地批準書、土 地預登記證等相關手續(xù)的申報工作。 9. 負責公司與政府各專業(yè)職能部門的協調工作。 7. 協助研發(fā)部進行建設項目的總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃等設計的委托工作。 5. 對公司目標地塊展開相關聯絡、公關活動，參加競標、洽商活動，負責辦理手續(xù)，取得土地開發(fā)權。 3. 組織對規(guī)劃性質符合公司戰(zhàn)略的地塊進行相關資料收集、進行初步實地考察。 *開發(fā)部 *項目開發(fā)事務 1. 及時收集本市及省內地、州、市的地塊供應信息，每季度提出地塊供應市場動態(tài)分析報告。 8. 辦理房屋注冊證，并協助客戶辦理房屋產權手續(xù)。 7. 根據銷售方案編制項目銷售資金回籠計劃，并負責執(zhí)行。并注意挖掘開發(fā)新的客戶，并對銷售合同及客戶資料進行整理歸檔、并進行管理工作。 4. 負責根據部門實際情況，向人力資源管理部門申報培訓需求，并配合人力資源部門進行培訓成果的評估及考核。 2. 負責根據公司具體要求制定銷售管理制度、程序并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。 14. 負責潛在客戶需求調查，負責調查商的篩選、管理和過程監(jiān)控、成果評估 。 12. 配 合項目部完成客戶服務工作，處理客戶投訴和爭端，選擇、管理物業(yè)公司。 10. 監(jiān)督項目 營銷進程，提出營銷計劃的修改建議，參與審核項目部提出的修改建議 。 8. 項目操作過程中，及時掌握市場動態(tài)，分析銷售和市場競爭發(fā)展狀況，提出改進方案和措施。 6. 組織項目營銷推廣的執(zhí)行工作。 4. 負責根據公司的發(fā)展戰(zhàn)略擬定項目營銷策劃報告以及各項推廣策劃方案 。并確保信息 的有效性。 *市場部 1. 負責公司市場研究工作 。 4. 協調管理工程技術部完成設計規(guī)劃 5. 負責內部立項后，項目部成立前向經理辦公會匯報項目進展和結果 。 （二） 營銷 管理 中心 1. 內部立項后，統一 安排立項和整體方案設計工作 2. 協調管理市場及開發(fā) 部 辦理工程項目立項審批：用地計劃的報批和報審及工程項目開工的各種手續(xù) 。 6. 匯集營銷、拆遷、工程、招商、財務、人事等公司內部信息，并組織進行綜合分析，提取重要信息供各級管理人員參考 。 4. 監(jiān)督、協調各職能部門對公司經營計劃的執(zhí)行 。 2. 組織審議、審訂 公司中、長期發(fā)展規(guī)劃，經總經理審核、董事會審批后負責部署實施 。 產品研發(fā)中心下設： 研發(fā)部、設計部 工程管理中心下設：工程部、維修部、采購部、審算部 拓展中心下設：拆遷部、拓展部 注：物管部對外作為獨立的物管公司，實行獨立核算，下設物管部、商管部、工程部、財務部，其中物管部目前下分設云陽、富陽、小河三個項目處。 銘星房地產開發(fā)有限公司組織架構及崗位職責 一、 組織架構 二、 組織關系 開發(fā)部副總 工程部副總 市場部經理 銷售部經理 研發(fā)部經理 開發(fā)部經理 工程部經理 維修部經理 采購部經理 審算部經理 拆遷部經理 總經理 拓展部副總 營銷管理中心 總經辦 工程管理中心 拓展中心 市場部 銷售部 設計部 開發(fā)部 工程部 采購部 維修部 審算部 拆遷部 董事會 拓展部 拓展部經理 產品研發(fā)中心 研發(fā)部 總工 設計部經理 一、 機構設置 最高權利機構： 【 董事會 】 金匯（集團） 董事會為銘星地產 的 最高權利機構，主要負責公司的經營決策、 公司制度的審批以及高層管理人員的聘用等方