房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制_secret-展示頁
2024-09-07 00:26本頁面
【正文】 單位修改圖紙需要一個(gè)心理承受過程和技術(shù)檢驗(yàn)過程，況且重新出一份圖紙需要時(shí)間，對建設(shè)單位接下來的招標(biāo)監(jiān)理施工預(yù)售等等過程都會有所干擾，財(cái)務(wù)成本也會逐日提升。 一般的書上都說設(shè)計(jì)可以控制工程成本的70％，可我分析認(rèn)為這基本是不可能的，書上說的70%的工程是指新型的工程或者目前在市場上很少見的工程，而不是像房地產(chǎn)設(shè)計(jì)（有成熟經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的）。例如，美國1972年對俄亥俄河攔河壩的設(shè)計(jì)進(jìn)行價(jià)值分析，從功能和成本兩個(gè)角度綜合考慮，提出了新的改進(jìn)設(shè)計(jì)方案，在不影響水壩功能的前提下，節(jié)約筑壩費(fèi)用1930萬美元。由此可見，設(shè)計(jì)對整個(gè)工程建設(shè)至關(guān)重要。有效控制工程成本要求嚴(yán)密、全面的施工圖設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)是在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對擬建工程的實(shí)施進(jìn)行全面的安排，也是對樓盤建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃的過程。 一般情況下我們成本管理人員（即造價(jià)人員）參予可行性研究的情況不是很多，但是我認(rèn)為作為工程成本人員應(yīng)該積極參予并且提出一些有用的意見和建議，例如項(xiàng)目現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工期、資金情況、技術(shù)成本、隱性成本、動(dòng)態(tài)成本問題等等，這些情況一般作可行性研究的人是不怎么詳細(xì)考慮的或者是不作為重點(diǎn)來考慮的，可是這些都會對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生影響，一旦你提出來不管人家采納與否，以后發(fā)生相關(guān)問題你都會有準(zhǔn)備，況且可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)都與房地產(chǎn)成本有關(guān)；我認(rèn)為此階段占成本控制的15％ 2．設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制 設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的龍頭。決策階段主要影響因素有 ①房子標(biāo)準(zhǔn)水平的確定（市場定位）；②建設(shè)地區(qū)的選擇（土地成本），③項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模（資金成本）；④工藝評選（技術(shù)難度）。 在物業(yè)管理階段，要綜合的考慮并計(jì)算整個(gè)房子在全壽命周期的物業(yè)管理成本；要爭取在有限的物業(yè)管理費(fèi)用里面最大限度的合理壓縮成本，追求合理利潤的最大化。在項(xiàng)目建議書和可行性研究階段編制投資估算，在初步設(shè)計(jì)階段編制設(shè)計(jì)概算，在施工圖設(shè)計(jì)階段編制施工圖預(yù)算，在工程實(shí)施階段要按承包實(shí)際完成的工程量，以合同價(jià)為基礎(chǔ)，考慮各種因素確定估算價(jià)，在竣工驗(yàn)收階段，全面匯集工程建設(shè)過程中實(shí)際花費(fèi)的全部費(fèi)用，編制竣工決算，如實(shí)體現(xiàn)工程的實(shí)際成本。本文將就此進(jìn)行探討。200765**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制成本控制 未來房地產(chǎn)的競爭核心 房地產(chǎn)項(xiàng)目 全過程成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本控制工程項(xiàng)目成本全過程控制是指控制項(xiàng)目各階段費(fèi)用在既定投資限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正實(shí)施過程中發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，使項(xiàng)目合理使用資源，取得最佳的投資和社會效益。它是工程項(xiàng)目管理的一個(gè)核心部分，貫穿于工程建設(shè)的全過程，即體現(xiàn)在對工程建設(shè)前期可行性研究、投資決策、設(shè)計(jì)施工再到竣工期間全部建設(shè)費(fèi)用的確定、控制、監(jiān)督和管理，是工程項(xiàng)目能否良好完成的關(guān)鍵。 一、房地產(chǎn)全過程控制的主要階段 工程成本控制主要分七個(gè)階段：投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工階段、竣工結(jié)算階段、銷售階段和物業(yè)管理階段。在銷售階段，主要是考慮投入和產(chǎn)出是否合理，爭取綜合利潤最大化，包括當(dāng)前利潤和潛在利潤。同時(shí)這也是體現(xiàn)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)品質(zhì)和實(shí)力的一面鏡子，它的影響是深遠(yuǎn)的，直接影響著企業(yè)的長遠(yuǎn)利益！ 在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對建設(shè)工程成本以及項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是建設(shè)工程成本控制的重要階段。 理論上來講作為成本管理人員在決策階段應(yīng)編制可行性研究報(bào)告，并對擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，在技術(shù)專業(yè)人員的配合下選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案，并優(yōu)化建設(shè)方
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