[法律資料]論轉租中對第三人的保護-展示頁
2024-09-05 15:34本頁面
【正文】 賴利益的損失，其救濟遠不如違約責任救濟有力?！庇袑W者認為我國法律上的無權處分制度中所說的處分主要指指廣義的處分概念，即處分人在沒有獲得處分權情況下，作出各種法律上的處分行為，不包括事實上處分，這里的處分指各種處分財產(chǎn)，能夠導致權利的設定和移轉的行為?！庇墒怯^之，我國對轉租采限制主義態(tài)度，經(jīng)出租人同意的轉租合同應屬有效。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。因此，限制主義模式下，無論何種情形，轉租合同應屬有效，承租人違約時，次承租人可追究其違約責任。未經(jīng)出租人承諾之轉租契約，發(fā)生債權的效力?！眳^(qū)別主義立法模式下的不須要出租人承諾的轉租合同與前述放任主義模式下的轉租合同效力相同，次承租人的利害關系狀態(tài)也相當?！兑獯罄穹ǖ洹返?594條規(guī)定：“除有相反的約款，承租人有將承租物讓渡他人的轉租權，但未經(jīng)出租人的同意不得轉賣契約，涉及動產(chǎn)物時，轉租應當由出租人授權或者與慣例相符。因此，限制主義模式下，當承租人違約時，次承租人也可基于違約責任尋求救濟?！痹诖四Ｊ较?，承租人在經(jīng)出租人同意的轉租行為就是合法行為，其法律后果與放任主義立法模式下，承租人在無禁止性約定下自行轉租的法律后果相當，當承租人非經(jīng)出租人同意而自行轉租時，依此模式，次承租人將不能取得租賃權，但值得探討的是承租人與次承租人之間的轉租合同效力問題，德國及日本民法均無明文規(guī)定，但依德國民法法理而言，其把法律行為區(qū)分為負擔行為和處分行為，負擔行為是當事人之間設定權利義務關系行為，通常表現(xiàn)為債權債務契約，一般情形，當事人之間意思表示一致即告成立，而處分行為是直接引起權利變動的行為，其成立須以有處分權為必要，按德國民法對租賃合同下的定義分析，租賃合同自屬負擔行為，轉租合同自可類推適用，不論出租人是否同意，承租人與次承租人之間的轉租合同應屬有效?！兜聡穹ǖ洹返?49條第1項規(guī)定：“承租人非經(jīng)出租人允許，不得將租賃物轉讓于第三人使用，特別是不得將該物轉租于他人?！币馈秺W地利民法典》，如對于所有人無害或者契約上未明示地加以禁止的，承租人有轉租權，因此，在放任主義模式下，如無相反約定，轉租乃承租人的權利，因此承租人與次承租人之間的合同應為有效，當承租人違約時，次承租人可追究其違約責任而尋求救濟?！ ?一)三種模式下承租人與次承租人之間合同效力問題 法國、奧地利等國民法采放任主義立法模式，認為轉租乃承租人的權利，如無相反約定，承租人可以轉租。由于租賃物的使用收益關乎出租人的直接利益，近世民法就租賃物能否自由轉租的問題上，形成了放任主義、限制主義和區(qū)別主義三種基本立法模式。論轉租中對第三人的保護 一、轉租制度的立法模式及其對第三人的保護 轉租為承租人不脫離租賃關關系，而將租賃物轉租于次承租人之謂。轉租中的次承租人即本文標題所指的第三人，一般而言，轉租在房屋之租賃上最為常見，俗稱所謂“二房東”，即指轉租人而言。作為轉租關系中現(xiàn)實占有租賃物而為使用收益的次承租人往往是經(jīng)濟上的弱者，在其無過錯的情形下，尤有保護的必要，因此，我們考察三種模式對于作為第三人的次承租人的保護，主要在承租人違約的情況下?！斗▏穹ǖ洹返?717條第1款規(guī)定：“承租人有轉租的權利，但租賃契約有禁止約定者，不在此限。 德國、日本等國民法采限制主義立法模式，即規(guī)定非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉租?！薄度毡久穹ǖ洹返?12條第1項規(guī)定：“承租人非有出租人的承諾，不得將其權利轉讓，或將租賃物轉租。而日本實行的是同一原則，不區(qū)分負擔行為和處分行為，未經(jīng)出租人同意的自行轉租其轉租合同效力又將何如呢?按《日本民法典》601條對租賃所下定義來看，其認為租賃合同的本質也是在當事人之間產(chǎn)生一種債權債務契約，這與買賣契約沒有多大區(qū)別，只不過是契約所涉內(nèi)容不同罷了，事實上，在未經(jīng)出租人同意的自行轉租，屬于廣義上的無權處分行為，可類推適用日本民法關于無權處分他人之物的合同效力問題，從《日本民法典》第561條和562條規(guī)定來看，在無權處分的
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