【正文】 多是暗箱操作，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還未真正形成。以 物業(yè)管理收費(fèi)為例：既要報(bào)物業(yè)主管部門(mén)的資質(zhì)檢查證書(shū)；又要按照物價(jià)部門(mén)規(guī)定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，還要邀請(qǐng)行業(yè)主管部門(mén)、物價(jià)部門(mén)到小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)通過(guò)，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。深圳市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、員工都強(qiáng)烈要求改制 ,結(jié)合自身實(shí)際情況選擇經(jīng)營(yíng)者和員工持股市，然而改制方案長(zhǎng)期被卡在上級(jí)管理部門(mén)。實(shí)際上，業(yè)主委員會(huì)不具備履行民事責(zé)任的實(shí)際能力，當(dāng)其違約時(shí)根本無(wú)法保證物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的經(jīng)濟(jì)利益 。由業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理 企業(yè)是為了充分尊重消費(fèi)者的權(quán)益而由相關(guān)法規(guī)條例賦予他們的民事權(quán)利，但因沒(méi)有賦予與此權(quán)利相對(duì)應(yīng)的義務(wù)，致使在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，業(yè)主委員會(huì)的這個(gè)權(quán)利幾乎不受監(jiān)督和制約，甚至走上了極端。沒(méi)有全國(guó)大法的統(tǒng)一規(guī)范，地方和行業(yè)性法規(guī)呈現(xiàn)出沒(méi)有綱領(lǐng)的散亂，使企業(yè)難以適從。首先，消費(fèi)者的利益無(wú) “法 ”保障。 因此，總的來(lái)看，目前我國(guó)物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在著立法層次不高，法律體系框架未 形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問(wèn)題。自 1994 年以來(lái)，建設(shè)部等國(guó)家部委（局）和各地方政府雖然頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管 理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。在退而求其次的情況下，國(guó)內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)時(shí)間是 1994 年，而 深圳成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是 1981 年，中間有 13 年是法規(guī)空白期。 法律法規(guī)滯后，體系不完善。 以深圳為例，在深圳 18 家首批國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)中， 17 家是國(guó)有或國(guó)有參股（實(shí)際掌控一切生殺 大權(quán)）， 1 家是民營(yíng)上市股份公司；而且 18 家企業(yè)清一色是開(kāi)發(fā)商自辦（有 2 家屬于房管所改制或部門(mén)單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開(kāi)發(fā)商手中）。同時(shí)我國(guó)現(xiàn)階段的物業(yè)管理行業(yè)尚屬新興行業(yè)，還存在著很多問(wèn)題和不足。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè) 管理方面的差距相當(dāng)大。 與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家相比，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國(guó)物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉及各個(gè)領(lǐng)域，約 11 大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場(chǎng)商業(yè)街和農(nóng)民房等。據(jù)資料顯示，目前全國(guó)絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò) 2 萬(wàn)家，從業(yè)人員突破 200 萬(wàn)人。國(guó)家《十五 計(jì)劃 發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。 所謂物業(yè)管理，就是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照 合同 約定對(duì)物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)它周圍的 環(huán)境 和公共秩序進(jìn)行管理，并且對(duì)業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。北京市規(guī)定，舊住宅小區(qū)必須在 2020 年前全部實(shí)行物業(yè)管理。建設(shè)部早在 1996 年就規(guī)定，全國(guó)新建住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，舊小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。 [物業(yè) ]我國(guó)物業(yè) 管理 現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策 摘要：本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問(wèn)題及原因，并根據(jù)對(duì)這些原因的歸納 總結(jié) ，分別從政府、企業(yè)、 社會(huì) 三個(gè)方面具體有針對(duì)性地提出這些問(wèn)題的解決方案，以期引起業(yè)界的共鳴并進(jìn)行更深層次的探討，共同促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的 發(fā)展 繁榮。 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì) 據(jù)不完全 統(tǒng)計(jì) ，目前全國(guó)城鎮(zhèn) 約有 80 億平方米的住房，至 2020 年就有 70%（約 56 億平方米）出售給個(gè)人。深圳幾乎所有住宅小區(qū)都實(shí)行了物業(yè)管理。僅按北京物業(yè)管理費(fèi)最低水平（ 經(jīng)濟(jì) 適用房）每平米 元 /月計(jì)算，全國(guó)每年單此項(xiàng)收費(fèi)就達(dá) 330 多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介 、維修等服務(wù)算上，這個(gè)市場(chǎng)將更加龐大。物業(yè)管理不僅 能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，使其保值增值，而且在改變城市面貌、推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。 一、我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀 自 1981 年我國(guó)第一家物業(yè)管理公司在深圳成立以來(lái)，物業(yè)管理在提高人們的生活和 工作 環(huán)境質(zhì)量、推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。深圳物業(yè)管理企業(yè)則有 1200 余家，從業(yè)人員達(dá) 15 萬(wàn)，年創(chuàng)產(chǎn)值 45 億元。但同時(shí)，我國(guó)物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距較大等不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2020 年底，全國(guó)實(shí)有房屋 建筑 面積 735459 萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有 萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為 13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積 417331 萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有 萬(wàn)平方米，實(shí)行物業(yè)管理率為 20%. 詳細(xì)數(shù)據(jù)及各地情況見(jiàn)下表： 地 實(shí)有房屋（萬(wàn)平方米） 實(shí)有住宅（萬(wàn)平方米） 區(qū) 面積 物管面積 物管率（ %） 面積 物管面積 物管率（ %） 全國(guó) 735459 13 417331 20 甘肅 9647 5151 陜西 14328 7624 北京 27430 14211 深圳 7119 3387 48 3768 2540 67 上海 31802 20744 65 19310 16661 86 從我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展 實(shí)踐 看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開(kāi)展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。詳見(jiàn)下圖： 二、物業(yè)管理存在的問(wèn)題 及原因分析 我國(guó)物業(yè)管理雖然發(fā)展了 20 來(lái)年，但與國(guó)外成熟的物業(yè)管理相比還有很大的差距。 體制問(wèn)題 從體制上考察我國(guó)兩萬(wàn)余家物業(yè)管理企業(yè)， 80%以上的是國(guó)有體制；如果我們?cè)購(gòu)奈飿I(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來(lái)源來(lái)分析，全國(guó)有 70%以上屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 自辦的企業(yè)， 20%屬于房管所或 后勤單位改制，只有 10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個(gè)原因就是以前 “自建自管 ”的延續(xù)，另外就是開(kāi)發(fā)商出于自身利益的考慮，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個(gè)賣點(diǎn)。 我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后： 20 年的時(shí)間，沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。 我國(guó)物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒(méi)有國(guó)家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu) ，完善的法規(guī)體系尚未形成。但由于缺乏符合中國(guó)國(guó)情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門(mén)在制訂法規(guī)的過(guò)程中，往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn) 的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。 在仔細(xì)審視已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)中，可以看到立法滯后帶來(lái)的消極影響。因缺乏法律依據(jù)，司法機(jī)關(guān)難以及時(shí)處理日益增多的物業(yè)管理案件，物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到迅速有效地解決；其次，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。如中海物業(yè)管理（深圳）有限公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)遵循著名的