【正文】 。在 05年 3 月初 或 4 月初 ，由長發(fā)邀請 市政府相關(guān)領(lǐng)導和區(qū)負責人牽頭，召開新聞發(fā)布會， 邀請各大媒體記者到場，介紹項目基本情況，宣布項目正式接受派籌預定，借助項目 之高檔的品質(zhì)、長發(fā)的品牌優(yōu)勢、顯赫的地理位置（大行宮 CBD）和高檔的配套設(shè)施作為強大的銷售后盾，增強買家的信心。 （四） 營銷 推廣策略 營造聲勢 (前期宣傳 ) 在正式開盤前，首要的工作是通過各項媒介向目標客戶 灌輸項目定位、理念，項目內(nèi)容 ， 宣揚項目賣點，提高項目社會知名度 。因為在本案推出方面一直是以高姿態(tài)的品牌形象，沒有多大優(yōu)惠折讓的方式進行租售 (因為銷售單元位置相對比較好 )而現(xiàn)在破天荒地拋出不小的優(yōu)惠折扣方案，加之本案通過前幾階段的品牌形象己深入人心，給入覺得能擠身進行本項目是種榮耀與肯定，加之現(xiàn)在的優(yōu)惠作餌，更激發(fā)起他們購買的迫切感，屆時他們會較少顧及挑剔其所購買的單元是否差了一點這一不利因素。將綜上所述貫通融匯起來，并配以最優(yōu)秀的人員組合，構(gòu)成一個具有強大實戰(zhàn)經(jīng)驗的營銷推廣團隊來進行此項目的推廣工作，可 以將營銷與推廣的精髓發(fā)揮到及至，相信本案的銷售推廣一定會取得良好的市場認同效應(yīng)和豐厚的市場回報。在最關(guān)鍵的營銷階段 (如銷售高潮時期 )明確營銷的重點和任務(wù)，不僅在整個宣傳策略和營銷方式中，針對此一階段的目標和重點采取不同的宣傳方式，還應(yīng)加上 ***公司在操作名盤、大盤上的優(yōu)勢和能力，以及多年在房產(chǎn)市場的經(jīng)驗，制定一套完整、可行性強的組合式營銷推廣方案，有節(jié)奏性地向既定的銷售目標沖刺。 在每個階段的銷售階段，通過制定出的組合式營銷戰(zhàn)術(shù)，進行市場推廣和奠定并凝聚品牌形象。 在此階段現(xiàn)場銷售節(jié)奏的控制將顯得由為重要，千萬不可因為一時銷售火爆而不加計劃得將下一階段應(yīng) 該推出的單元過早的提前推入市場銷售，雖然這樣可以一時使本案的銷售量呈直線上升之勢，但這會打亂本案的銷售策略與節(jié)奏，也不利于本案想象的提升，更無法使長發(fā)地產(chǎn)的品牌形象通過一個“ CFC”迅速飆升。 銷售節(jié)奏控制，形象凝聚，促使品牌形象迅速飆升 經(jīng)過前一期的形象宣傳活動，在南京市區(qū)內(nèi)進行了一系列的形象推廣宣傳工作，在南京市場上勢必會引起不小的反響和引起市場的注意，通過預定的銷售策略方案，精選一部分單元進行市場預測。 何謂立體化、全方位同步營銷推廣 ?立體化、全方位的營銷推廣并非指單純的報紙媒體和一些慶祝開盤的活動，他應(yīng)該是建立在一個策略的原則基礎(chǔ)上，展開一系列、有計劃、有目的、彼此有著相互關(guān)聯(lián)的宣傳推廣 — 方式，它結(jié)合了目前南京所有可以利用的媒體、宣傳方式，達到信息暢通輸送的效果，讓所有南京市民都能了解“長發(fā) CFC”即將開盤這一信息。 本案無須過多考慮周邊如日月大廈、長安國際等中檔寫字樓物業(yè)以及其他諸如山西路商圈的銀河國際廣場、南京世界貿(mào)易中心大廈、以及其他諸如國際商城、匯杰廣場等各案對本案造成多大的競爭影響，然而唯一需要值得本案慎重的是日后長江路的置地廣場、和最近的新世紀廣場等較大規(guī)模項目，只有他們才有可能是本案的直接競爭者，我們必須從他們的產(chǎn)品類型與品質(zhì)、客戶定位以及營銷手法等方面加以關(guān)注，并且不斷加強自身的產(chǎn)品品質(zhì)，才能匹配南京第一高品質(zhì)物業(yè)的桂冠。 通過市場分析資料可以發(fā)現(xiàn)，南京的寫字樓市場和高層住宅大部分個案的規(guī)模不大，以中高檔物業(yè)為主，以依托毗鄰新街口 CBD 或 T+1 的 CLD 為主要賣點，因此像本案這樣一個高檔性的物業(yè)在南京市場乃至華東長三角市場存在明顯的契機。在本案定位明確的基礎(chǔ)上，必須做到“說到做到”，“做的比說的要好”，只有這樣才能在南京市民中樹立起對長發(fā)地產(chǎn)的信任度，有助于日后地塊開發(fā)工作的順利開展；其次只有當我們堅持高檔路線，才能讓南京市民相信，無論長發(fā)地產(chǎn)設(shè)計出什么產(chǎn)品，他的檔次和品質(zhì)都是一流的，只有這 樣才能獲得長久和最大化的經(jīng)濟利益。 ●定位明確，走高檔路線，著重樹立品牌，爭取獲得最大的利潤空間 我們要獨占高檔市場，因為本案具有這個能力。因此所有銷售推廣方式必須在一個總的思想綱領(lǐng)原則下進行延伸拓展。如此分成四個階段的推廣比較具有條理性且有利于銷售控制，通過每一階段的宣傳銷售進度配合能加聚本案的品牌形象力和號召力，越到后階段，隨著部分物業(yè)逐步投入使用及工程進度的推廣，因為形象工程也投入使用和展現(xiàn)，可以更大程度上加大本案的品牌認知度，極具有可能在后期獲取最大超 值利潤空間。 第三階段推廣的是持銷期?? 長發(fā) CFC 己可以一覽其傲人風姿，此一階段本案已經(jīng)積聚了相當?shù)娜藲猓又卷椖康男?象工程的日益完善、銷售的火爆以及市場已經(jīng)奠定了本案的高檔性，再通過一系列的宣傳引導??將為本項目帶來不小的推動作用。（目前工作重點） 第二階段是強銷期進行項目的的全面推廣（項目開盤）。 五、 價格策略 暫略（屆時， ***將單獨提供價格策略報告） 六、 營銷策略 （一）策略 構(gòu)想 ***認為由于本案的體量較小，為使整體項目資金“厚重而勻速的”回籠，應(yīng)根據(jù)實際狀況進行統(tǒng)領(lǐng)主題分階段推廣。這是長發(fā)公司與一般房產(chǎn)公司的市場形象方針不同的地方，并在地產(chǎn)界聲譽鵲起的重要原因，所以 樓盤推廣其實也是展示公司形象的過程。而且本案從建筑設(shè)計、景觀定位、包裝理念、銷售服務(wù)等多方位所體現(xiàn)出來的均好性，本案之市場領(lǐng)先者的形象得以完整確立。 建筑是凝固的音樂，是 一件藝術(shù)品，有其內(nèi)在的底蘊和精神！ 如果，我們進行房地產(chǎn)開發(fā)，只是停留在產(chǎn)品、功能的層面上顯然是處于次、亞的品味上；可以看出長發(fā) CFC 的市場契機優(yōu)勢明顯。因此在市場推廣形象上的定位力呈“重劍無鋒”、“萬宗歸一”、“舍我其誰”等的“孤傲”、“霸氣”、“高尚”、“簡潔”等因子；主題推廣語為（參考意見）： 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 34 頁 —— 有些建筑城市因之而驕傲 。 并在訴求上達到各種原則的和諧統(tǒng)一。 對于寫字樓、住宅： ? 關(guān)注品牌 —— 憑借長發(fā)多年對“城市中央”的高檔物業(yè)品牌的培育，選擇長發(fā)這個品牌也逐漸變成對該公司實力和信心的一種保證。希望找到一個讓其釋放自我的高水準、高品位的居住空間； ? 在事業(yè)上有所成就，榮譽感較強。受傳統(tǒng)觀念的影響較少，對事物有獨到的見解。根據(jù)項目定位， ***認為本案的目標客戶主要有： 對于寫字樓： ? 進入南京市的世界 500 強公司； ? 知名外資跨國集團 ? 全國著名的大中型國有企事業(yè)單位（集 團） ? 行業(yè)上集中為石油，化工，電力，鋼鐵，金融機構(gòu)（銀行、證券、保險等），IT 界，地產(chǎn)等 ? 其他有實力的機構(gòu) ? 南京市大中型國有企事業(yè)單位領(lǐng)導層，以及部分集團客戶； ? 南京市外資企業(yè)管理層或高級白領(lǐng)； ? 證券、銀行等金融機構(gòu)， IT 界，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)中高層人士； ? 本省或周邊地區(qū)來南京發(fā)展的成功人士； ? 長期在南京生活工作或有一定地域感情的港澳臺及外籍人士； ? 江蘇省文化、體育、娛樂等圈內(nèi)知名人士。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 34 頁 建議附加 特色服務(wù) 內(nèi)容 分質(zhì)供水：飲、用分離，預埋管道，入室到戶； 供電充足：滿足戶 12KW（至少 8KW）； 衛(wèi)星天線、干洗店、音像店、面包店、 24 小時超市； 咖啡吧、小茶吧，提供業(yè)主交流的場所； ATM 自動取款機或 24 小時自助銀行； 24 小時小郵局 ，提供雜志、報刊訂閱，以及日常郵寄特色服務(wù)； 醫(yī)院保健站 ，提供健康咨詢、簡單醫(yī)療顧問、健身教練； 膠卷沖印以及日常小禮品包裝等服務(wù)； 這些配套為日常生活所必須，盡可能考慮周全，為業(yè)主提供便利。值得一提的是，這些樹木并非破壞自然資源挖掘而來，而是由自己的林場經(jīng)過三至五年培育而成，維護了城市的可持續(xù)發(fā)展。作為第二層皮的網(wǎng)狀金屬板如同在白玻外設(shè)置的一層紗網(wǎng)，過濾掉了 70%的高樓風，顛覆了普通高層的封閉空間，實現(xiàn)了高層開窗的可能，同時還可以遮陽和過濾光線，對外杜絕了光污染，對內(nèi)使進 入室內(nèi)的光線既明亮又柔和，而且，在建筑的兩層立面之間設(shè)置了精巧的水平隔柵，可以放置盆栽、花草等，讓那些長期在商務(wù)辦公中的職業(yè)經(jīng)理人們，仿佛置身于大自然中。 （三）建筑風格 德國 “簡約極致 主義”（ Minimalism）建筑風格，具有極強的現(xiàn)代理性感。在一座古老的城市，一條充滿貴族血統(tǒng)的龍脈上，享受到來自未來的建筑，這種對比與沖擊一定會讓每一位置身其中的業(yè)主震撼不已。 ? 南京長發(fā)地產(chǎn)的 CFC（長發(fā)中心）已經(jīng)入選“ 2020CIHAF 中國房地產(chǎn)名盤”，長發(fā)地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理吳建平本人也被評為“中國地產(chǎn)百杰”，在三名中能夠獨中兩名（“名盤”、“名人”），長發(fā)地產(chǎn)初顯實力。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 34 頁 天地大廈項目營銷方案 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 34 頁 一 、項目研析 （一）項目概況 項目名稱：天地大廈 項目性質(zhì)： 1 幢高檔寫字樓， 11 層 開 發(fā) 商：揚州天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 區(qū)域位置：揚州市揚子江路與興城路交叉口 建設(shè)周期： 年 技術(shù)經(jīng)濟指標 總建筑面積 3121 ㎡ 總用地面積 8846 ㎡ 建筑總高度 標準層層高 和 、 容積率辦公部分 建筑密度 辦公﹤ 40% 住宅﹤ 30% 綠 化率 % 停車數(shù)： 45 輛 其中地下停車 34 輛 地上停車 11 輛 寫字樓建筑面積 5900 ㎡ 地下建筑面積 1730 ㎡ 銀行商業(yè)建筑面積 1216 ㎡ 二、 產(chǎn)品定位 分析 （一）主題定位 揚州新區(qū)地標性高檔商務(wù)中心 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 34 頁 定位詮釋： ? 長發(fā)地產(chǎn)在運作之初就希望呼喚來自世界級的高水平的回應(yīng)，舉辦了重量級的建筑設(shè)計競賽，鐘訓正等中國工程院院士和眾多專家參加了該項目建筑設(shè)計方案的評審會，在來自加拿大、 法國、澳大利亞、德國、日本等 6 個境外著名設(shè)計公司的各具特色的方案中，德國設(shè)計機構(gòu) WSP 憑借其極具未來感的方案脫穎而出，榮膺“新建筑”設(shè)計大賽一等獎并最終被選中； CFC（長發(fā)中心）在 2020年 10 月在德國杜塞爾多夫舉辦的最能代表中國當代建筑水準的“中國建筑展”上得到了中外建筑專家好評；在 2020 年首屆中國建筑藝術(shù)雙年展上作為中國當代建筑的代表向來自全世界的建筑專業(yè)人士進行展示；《世界建筑導報》、《國際建筑設(shè)計名錄》、《百年建筑》、《室內(nèi)設(shè)計與裝修》等世界級的建筑專業(yè)刊物均將 CFC 譽為中國高層建筑的典范