抵押要注意的地方-展示頁
2024-08-24 16:05本頁面
【正文】 其次，審查抵押不動產(chǎn)是否已經(jīng)存在第三方權利，如他人的抵押權、承租權、建設工程價款優(yōu)先受償權等。 （三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施； （四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)； （五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)； （六）農(nóng)作物抵押時不得將與農(nóng)作物尚未分離的土地使用權同時抵押； （七）法律規(guī)定的不得抵押的其他財產(chǎn)。 案例四：銀行在房地產(chǎn)交易所辦理了房屋抵押登記，但未到土地管理部門辦理土地使用權抵押手續(xù)，抵押后土地使用權被另案查封，致使抵押物無法處分或者處分困難。 案例二：借款人以自己所有的但坐落于他人享有土地使用權的土地上的房屋提供抵押擔保，土地使用權人未以土地使用權提供抵押擔保，到期借款人未能還款，因房地分離，造成執(zhí)行中的困難，也降低了銀行優(yōu)先受償款項的數(shù)額。這里固然有諸多原因，但商業(yè)銀行在發(fā)放抵押擔保貸款時審查不嚴無疑是一個重要因素。銀行抵押貸款需要注意的幾個問題按照中國人民銀行相關文件規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放貸款應該主要為擔保貸款，而抵押擔保在擔保貸款借款人提供的擔保方式中，作為一種物權擔保顯然更能降低貸款風險，因而在實務中得到廣泛的應用。然而，目前商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)中的相當一部分卻正是由于抵押擔保貸款無法收回而形成的，這種本應有效的擔保方式在實踐中卻經(jīng)常出現(xiàn)問題。 案例一：借款人以劃撥土地上的房屋連同土地一并提供抵押擔保，借款到期未還，商業(yè)銀行2003年4月18日后起訴，因不符合《最高人民法院關于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》中的規(guī)定而被認定抵押無效，銀行不能享有優(yōu)先受償權。 案例三：銀行對建筑物享有抵押權，但在抵押權實現(xiàn)時該建筑物的建設承包方主張建設工程價款優(yōu)先受償權，最終銀行可得價款無幾。 綜合上述情況，撇開借款人資信能力不談，依據(jù)相關法規(guī)，商業(yè)銀行在審查以不動產(chǎn)抵押擔保時至少應注意以下幾點： 一、審查抵押物是否屬于可以抵押的財產(chǎn)范圍 依據(jù)擔保法，下列財產(chǎn)不得抵押： （一）土地所有權； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山
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