【正文】 ，%，%。常州基本情況常州簡(jiǎn)稱“?！保瑒e稱“龍” 城，是江蘇省13個(gè)直轄市之一，處于長(zhǎng)江三角洲中心地帶，與上海、南京等距相望，與蘇州無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成蘇錫常都市圈，全市面積4383平方公里，戶籍人口357萬人，常住人口近400萬人，市樹廣玉蘭，市花月季。 圍繞綜合商業(yè)社區(qū)開發(fā)相關(guān)酒店、公寓及花園洋房，滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)深化項(xiàng)目的綜合市場(chǎng)影響力，體現(xiàn)項(xiàng)目的綜合商業(yè)價(jià)值。解決辦法： 規(guī)劃綜合型商業(yè)廣場(chǎng)。天目湖目前雖有高端住宅、別墅度假式酒店等中、高端居住場(chǎng)所，但相關(guān)購(gòu)物、休閑、美食、娛樂等綜合生活元素未能與自身居住產(chǎn)品相匹配，從而造成消費(fèi)者的望而卻步。天目湖的旅游市場(chǎng)開發(fā)正處于深層發(fā)展階段，但目前有關(guān)度假產(chǎn)品的品牌、度假文化的開發(fā)未能得到中高端消費(fèi)者的認(rèn)可。天目湖酒店公寓、花園洋房、別墅等度假性主力產(chǎn)品目前正處于上升階段，市場(chǎng)需求進(jìn)步擴(kuò)大，消費(fèi)品味進(jìn)一步提升，對(duì)產(chǎn)品的要求越來越高，消費(fèi)者投資不僅僅局限于物業(yè)的回報(bào)、價(jià)值體現(xiàn)與性價(jià)比綜合評(píng)估上面，更多的體現(xiàn)于對(duì)區(qū)域市場(chǎng)及推出產(chǎn)品的理智分析上，所以，這類產(chǎn)品雖有良好的市場(chǎng)潛力與前景，但如何開發(fā)推出什么？營(yíng)銷戰(zhàn)略如何制訂，將是開發(fā)者運(yùn)營(yíng)者的頭等課題。進(jìn)入09年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逆勢(shì)上揚(yáng)，受大環(huán)境的拉動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由1—3月的低迷，到4—6月的強(qiáng)勢(shì)上揚(yáng)，為開發(fā)商提供了必要的足夠的信心，小區(qū)域市場(chǎng)更是如此，許多項(xiàng)目的發(fā)展較08年末都有加快，價(jià)格有不同幅度的上揚(yáng)，開發(fā)商融資渠道變得更為寬廣，受此綜合影響，市場(chǎng)催生了許多新的項(xiàng)目，如金橋國(guó)際楓林社區(qū)（已開始銷售），蘇園（待建，目前已進(jìn)入市場(chǎng)定位及前期籌備階段），新競(jìng)爭(zhēng)格局已在深化，天目湖房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)核心體現(xiàn)在是對(duì)消費(fèi)者的深刻把握、對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位、與對(duì)消費(fèi)潛在市場(chǎng)的清晰認(rèn)識(shí)上，產(chǎn)品生產(chǎn)者只有發(fā)現(xiàn)了市場(chǎng)的空白，推出受到消費(fèi)者歡迎的產(chǎn)品、滿足需求的同時(shí)，賦予消費(fèi)者應(yīng)有的價(jià)值體現(xiàn)，才能夠獲得真正的成功，新競(jìng)爭(zhēng)格局下決勝之道在于產(chǎn)品的綜合設(shè)計(jì)及深度定位。2006年，天目湖到訪游客達(dá)340萬人次，2007年到訪380萬人次，2008年，天目湖到訪游客達(dá)430萬人次，旅游收入30多億元，旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)見好，（戶籍加暫住人口），旅游拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)及其它產(chǎn)業(yè)的綜合效應(yīng)得到強(qiáng)力體現(xiàn)。該項(xiàng)目現(xiàn)已被其它房產(chǎn)公司接手，銷售已全面啟動(dòng)，正計(jì)劃籌建二期。中華茶博園（別名天目湖金盛國(guó)際茶文化城）地址：天目湖中華茶博園開發(fā)商：溧陽(yáng)金溢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：1200多畝，一期開發(fā)10萬㎡總戶數(shù)：90戶物業(yè)類別：住宅、商鋪、景點(diǎn)商鋪建筑類別：多層一期開工時(shí)間：2006年9月1日峻工時(shí)間：2007年10月30日建筑面積：3萬㎡，其中商業(yè)面積15000㎡，匯濱廣場(chǎng)面積12200㎡，園內(nèi)茶園面積約1000畝。總建筑面積：㎡容積率：建筑密度：20%均價(jià)：10000元/㎡開盤時(shí)間：2008年9月入住時(shí)間：2009年8月綠化率：50%周邊配套：天目湖小學(xué)、醫(yī)院、菜場(chǎng)、賓館、交通9路直達(dá)香樟茗岸地址：天目湖太公山東側(cè)開發(fā)商：溧陽(yáng)鑫匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：精裝修公寓、酒店式公寓、別墅（一期別墅已全部售完）房型面積：45㎡——256㎡價(jià)格：住宅（公寓部分）最低4000元/㎡，最高6000元/㎡（07年7月13日?qǐng)?zhí)行價(jià)格），酒店式公寓（多層），均價(jià)3000/㎡，19萬元/套（06年4月1日?qǐng)?zhí)行價(jià)格），別墅100萬元/套（06年11月1日?qǐng)?zhí)行價(jià)格）。 金橋國(guó)際社區(qū)東區(qū)開發(fā)商：溧陽(yáng)市昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：386668㎡建筑面積：9萬㎡一期有46幢純別墅總戶數(shù)：200戶物業(yè)類別：酒店+別墅房型面積：400—1000㎡售價(jià)：最高價(jià)1600萬元/套，最低價(jià)450萬元/套均價(jià)：㎡物業(yè)管理費(fèi)：3元/㎡.月建筑類別：雙拼別墅、花園洋房西區(qū)開發(fā)商：溧陽(yáng)市楓林置業(yè)有限公司占地面積：，建筑面積：77350㎡建筑密度：%容積率：建筑類別：40戶純獨(dú)棟別墅（楓林區(qū)16幢）均價(jià)：8000元—10000元/㎡綠化率：60%戶型種類：大、中、小三種大戶型558㎡，中戶型398㎡，小戶型338㎡，三種戶型指的是純地上面積，地下均有100多平米，楓林區(qū)的戶型為298㎡（純地上面積）。建筑類型：獨(dú)棟別墅有雅致中式、簡(jiǎn)約歐式、泛地中海式、新現(xiàn)代式四種主體建筑風(fēng)格。目前別墅酒店正在建設(shè)，涵田酒店正在試營(yíng)業(yè)。涵田度假村開發(fā)商：前沿控股集團(tuán)地址：天目湖旅游度假區(qū)東園路88號(hào)開業(yè)時(shí)間：2008年9月28日（實(shí)際情況目前仍處于試業(yè)階段，功能配置仍不完善，多處設(shè)施未能交付使用，涵田度假村酒店（號(hào)稱白金五星級(jí)酒店）人氣極差，房?jī)r(jià)較低250元—600元。售價(jià)：一樓均價(jià)5950元/㎡，二樓均價(jià)4700元/㎡租售狀況：項(xiàng)目面臨10月份開業(yè)，目前已售52%主要是由于：消費(fèi)者對(duì)該產(chǎn)品的開發(fā)理念不認(rèn)可；投資性價(jià)比不高；投資者對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展缺乏信心；招商進(jìn)程緩慢也影響了銷售。戶型：每戶面積約300㎡—400㎡，坡地別墅、緩坡別墅和水景別墅，樓盤特色：天目湖國(guó)際村社區(qū)內(nèi)自然環(huán)境獨(dú)特，以三座山及2萬㎡自然水面形成三山抱一水的格局，小區(qū)內(nèi)以原生態(tài)為主題，擁有70%的綠化率，屬于真正的自然山水風(fēng)景。天目湖市場(chǎng)調(diào)研對(duì)象一、天目國(guó)際村二、天目星城三、涵田度假村四、金橋國(guó)際社區(qū)五、聆湖翠谷六、香樟茗岸七、中華茶博園八、蘇園天目國(guó)際村地址：天目湖燕山風(fēng)景區(qū)開發(fā)商：江蘇金燕地產(chǎn)占地面積：526畝，約347000㎡容積率：建筑面積：110000㎡綠化率：70%項(xiàng)目總規(guī)劃：280戶建筑類別：以獨(dú)立別墅為主，共200多棟，二期規(guī)劃了52幢獨(dú)立別墅。天目湖已成為集研發(fā)、人居、旅游為一體的溧陽(yáng)城市副中心，天目湖現(xiàn)已由觀光旅游向休閑度假的旅游深度轉(zhuǎn)型。天目湖是首批國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，是江蘇省省級(jí)旅游度假區(qū)，被譽(yù)為“江南明珠、綠色仙景”是中歐論壇永久性指定會(huì)址。天目湖溫州國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告目錄： 市場(chǎng)論證篇 項(xiàng)目市場(chǎng)分析（1） 項(xiàng)目自身市場(chǎng)分析（2） 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)分析（3） 項(xiàng)目輻射市場(chǎng)分析 項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的價(jià)值分析 項(xiàng)目生存基本基礎(chǔ)分析 行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）宏觀發(fā)展分析 城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)分析 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域市場(chǎng)投資者分析 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)市場(chǎng)分析 國(guó)內(nèi)同業(yè)態(tài)成功案例分析（1） 萬達(dá)廣場(chǎng)（2） 白鷺島生態(tài)旅游度假村（3） 其它參考業(yè)態(tài)借鑒案例（4） 其它參考借鑒產(chǎn)品1 市場(chǎng)論證結(jié)論 項(xiàng)目開發(fā)篇 項(xiàng)目規(guī)劃定位 項(xiàng)目規(guī)劃理念 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 開發(fā)周期及開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算 投資論證篇 項(xiàng)目的開發(fā)投入 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)投入（1）項(xiàng)目的市場(chǎng)規(guī)劃（2）項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)思路（3）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資源配置（4）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本 項(xiàng)目收益測(cè)算 項(xiàng)目開發(fā)資金分析（1） 分期開發(fā)資金分析（2） 資金回籠分析四、綜合評(píng)估篇天目湖天目湖概述天目湖鎮(zhèn)位于溧陽(yáng)市省南郊，距溧陽(yáng)8公里，鎮(zhèn)廣公路與241省道穿境而過，寧杭高速道口近在咫尺，（08年統(tǒng)計(jì)）。2006年天目湖共接待游客340萬人次，2007年達(dá)到400萬人次，2008年達(dá)到438萬人次，人均旅游收入59344元(理論收入)。目前住宅均價(jià)2800——3300元/㎡，商鋪售價(jià)4000元—6000元/㎡，—㎡.天，㎡.天。開盤時(shí)間：2008年1月1日價(jià)格：開盤時(shí)7000元/㎡，目前8500元/㎡（此項(xiàng)目基本售完）。景觀設(shè)計(jì)：美國(guó)泛亞易道建筑類別：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排商業(yè)環(huán)境：VIP生活館、精品商業(yè)街、南師大附屬雙語(yǔ)幼兒園天目星城地址：天目路與溪緣路交匯處物業(yè)類別：商鋪、住宅建筑類別：多層、小高層開發(fā)商：溧陽(yáng)聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開工時(shí)間：05年9月1日交付時(shí)間：06年10月銷售狀況：已售完戶型面積：住宅124㎡—137㎡，商鋪約100㎡占地面積：11萬㎡總戶數(shù)：500戶容積率：建筑面積：15萬㎡價(jià)格：住宅2200元/㎡（2006年11月1日） 商鋪3200元/㎡（最低）——4370元/㎡（最高）天目湖商業(yè)中心開發(fā)商：溧陽(yáng)鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：天目湖新鎮(zhèn)天目路和濱湖大道交界處用地面積：㎡（30畝，其中附征地2760㎡）建筑面積：㎡容積率：建筑密度：%綠化率：20%停車位：地面76個(gè)、地下200個(gè)交通：9路公交車經(jīng)營(yíng)面積：地上27612㎡，地下5469㎡業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、賓館（百味堂）、快捷酒店、娛樂、名品街、土特產(chǎn)專賣等。招商情況：目前除溧陽(yáng)當(dāng)?shù)夭惋嬇c酒店品牌百草堂入住外，大的品牌商暫時(shí)沒有進(jìn)駐，項(xiàng)目整體招商不足60%原因：項(xiàng)目缺乏應(yīng)有的營(yíng)銷推廣； 項(xiàng)目定位不清析，缺乏應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)力； 經(jīng)營(yíng)戶對(duì)項(xiàng)目本來發(fā)展與運(yùn)營(yíng)狀況缺乏信心； 整體規(guī)模不夠，難以形成商業(yè)綜合體的規(guī)模效應(yīng)，從而缺乏核心的市場(chǎng)支撐； 項(xiàng)目缺乏足夠亮點(diǎn)，難以打動(dòng)外來投資者； 對(duì)于天目湖特定的市場(chǎng)來分析，別墅、公寓、酒店類產(chǎn)品仍是市場(chǎng)的主力產(chǎn)品，項(xiàng)目業(yè)態(tài)眾多，但缺乏真正的核心，與市場(chǎng)需求有所偏離。占地：，含涵田酒店、別墅酒店、飛行俱樂部、健身中心、SPA會(huì)所、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等22種度假功能，是中歐論壇指定會(huì)址。㎡。涵田私屬酒店，別墅：戶數(shù)：59棟，由湖景、坡地、森林別墅組成，并提供管家式服務(wù)，業(yè)主可獨(dú)立享有產(chǎn)權(quán)。聆湖翠谷地址：天目湖鎮(zhèn)開發(fā)商：溧陽(yáng)市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地：13000㎡（）物業(yè)類別：別墅（聯(lián)排、雙拼共25席高端、城市別墅）層數(shù)：二層，局部地下半層，平均單套面積200㎡）。占地面積：㎡建筑面積：3萬㎡開工日期：03年6月18日峻工日期：08年8月28日建筑類別：116棟獨(dú)立、雙拼與聯(lián)排別墅組成二期開工時(shí)間：2006年3月8日二期峻工日期：07年4月30日二期占地面積：17萬㎡總戶數(shù)：700戶地下停車位：212個(gè)目前已全部售罄，只有少量二手房二期主力戶型：別墅（獨(dú)立、雙拼）、酒店式精裝修公寓、別墅式公寓銷售狀態(tài)：目前正在推出少量50㎡酒店式公寓，8萬元首付，售價(jià)27萬元/套，均價(jià)：5670元/㎡注：整個(gè)園區(qū)占地250畝，有近百棟獨(dú)立別墅，近百棟雙拼、聯(lián)排別墅及600多套別墅式公寓休閑度假物業(yè)組成。停車位：300房型面積：30㎡——900㎡價(jià)格：商鋪5500元㎡（2009年8月7日）目前其在網(wǎng)站上（09年8月7日），雖然有最新資訊及售房信息，但由于開發(fā)商的違規(guī)操作，主要是與農(nóng)戶在土地使用權(quán)出讓上未取得進(jìn)展，被政府強(qiáng)制終止，售樓電話一直處于無人接聽狀態(tài)。蘇園（待建項(xiàng)目）物業(yè)類別：別墅+酒店規(guī)劃面積：占地300畝籌備狀況：計(jì)劃2010年動(dòng)工其它情況：不詳天目湖房地產(chǎn)現(xiàn)狀消費(fèi)市場(chǎng)分析天目湖目前正處于內(nèi)部產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)、自身品牌建設(shè)提升、外部市場(chǎng)深化開發(fā)、促使綜合創(chuàng)收能力培植，走增值綜合板塊發(fā)展的市場(chǎng)戰(zhàn)略階段。天目湖房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了05年——07年的快速發(fā)展期，其時(shí)無論開發(fā)品種、建筑規(guī)模、還是產(chǎn)品梯次都有不同程度的跨越，再加上當(dāng)時(shí)相關(guān)政策的鼓勵(lì)與驅(qū)使，開發(fā)商都獲得了初始的一定積累， 2008年，隨著全球經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，受到行業(yè)市場(chǎng)的調(diào)整深入，隨著消費(fèi)市場(chǎng)的沉淀及萎縮，房地產(chǎn)業(yè)在天目湖更多的體現(xiàn)為自我調(diào)整與市場(chǎng)深層探索階段，相關(guān)產(chǎn)品與規(guī)模得到了一定的抑制，有的受到開發(fā)資格問題受到審查而被迫停止（中華茶博園），有的受到市場(chǎng)低迷與資金鏈制約陷于停頓（涵田度假村）,有的因缺乏對(duì)市場(chǎng)、消費(fèi)深刻認(rèn)識(shí)及相對(duì)盲目開發(fā)，導(dǎo)致項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力與生存力挑戰(zhàn)被迫降價(jià)銷售（天目湖商業(yè)中心），天目湖房產(chǎn)市場(chǎng)同國(guó)內(nèi)大格局一樣，表現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)觀望與行業(yè)理智探索階段。天目湖目前住宅市場(chǎng)均價(jià)為2800元—3300元，市場(chǎng)消費(fèi)及需求相對(duì)一般，主要受眾是當(dāng)?shù)鼐用窦耙恍┏Ｗ〉闹械褪杖肴巳?，產(chǎn)品的綜合附加值不大，隨著社會(huì)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大部分人群選擇到城市去居住，小鎮(zhèn)上傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)份額正逐年受到壓縮。天目湖目前中、高檔酒店式公寓、別墅均價(jià)在8000元/㎡—10000元/㎡，部分高于10000元/㎡，如金橋國(guó)際聆湖翠苔、涵田度假村都達(dá)到了11000元/㎡，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去化量并一理想，究其原因，可以分為以下幾個(gè)方面：開發(fā)商推出的數(shù)量有限，以為憑稀缺資源及獨(dú)特口味能羸得價(jià)格的制高點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)，但他們忽略了市場(chǎng)的現(xiàn)狀與市場(chǎng)包括消費(fèi)者的承受能力，一般的獨(dú)棟別墅總價(jià)在300萬元/套——400萬元/套，部分在600萬元/套——800萬元/套，更有甚者價(jià)格在1600萬元/套以上，這個(gè)價(jià)格與面積在香港也不過如此，別人拿來干什么？真正的富豪來到這里干什么？再加上相關(guān)的功能設(shè)施配套都不完善，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)函無法同真正的頂級(jí)別墅社區(qū)相匹配，造成競(jìng)爭(zhēng)極度弱化的局面，因此，對(duì)于高價(jià)別墅目前的狀況仍處于有價(jià)無市的局面，這說明開發(fā)商的前期功課沒有做好，對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)