【正文】 ⑼別墅類、小高層、高層混合布置別墅類小高層高層⑽多層、小高層混合布置多層小高層⑾多層、高層混合布置多層高層⑿多層、小高層、高層混合布置多層小高層高層⒀小高層、高層混合布置小高層高層⒁別墅類、多層、小高層、高層混合布置別墅類多層小高層高層⒂其它住宅布置形式備注：別墅類樓宇不考慮垂直系數(shù)。完成《報告》初稿后，要求及時將初稿報集團經(jīng)營銷售部審核，由集團經(jīng)營銷售部提出相關建議，通過地區(qū)公司營銷部門和集團經(jīng)營銷售部之間的反復溝通、交流及征求意見，并由地區(qū)公司營銷決策機構完成正式《報告》報集團國內(nèi)地產(chǎn)營銷決策委員會審批。第五章 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分第21條 銷售價格系數(shù)制定及評分的程序。第20條 價格指導性原則。住宅由于面積、朝向、視野、景觀、樓層等因素的不同，業(yè)主對住宅樓型的喜好程度也不同，其產(chǎn)品性能亦不同。通過對反饋信息的分析，預期市場（客戶）對項目各個方面（如景觀、噪音、朝向、戶型、樓型等）的喜好程度和關心程度，并據(jù)此制定出較為合理的價格系數(shù)權重。權重不僅反映了各項系數(shù)分值之間的比例關系，而且反映了各項系數(shù)在整個評分體系中的比例關系，這種比例關系直接影響到住宅單位系數(shù)總分值的高低，進而影響到住宅單價。第18條 權重合理性原則。住宅單位的性能與其銷售價格之間存在著相輔相成的關系，性能好的住宅單位，其銷售價格也相對較高，反之亦然。在此基礎上，充分考慮周邊及相關地區(qū)居民的生活習慣，結合項目的建筑設計、環(huán)境設計、配套設施等自身的優(yōu)劣勢，制定出合理的系數(shù)指標。第四章 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則第16條 市場導向原則。根據(jù)這些系數(shù)來確定住宅的計價參數(shù)及價格系數(shù)權重，并試算出每一套單位的銷售價格。第15條 評分、制定計價參數(shù)及單價。第14條 制定銷售價格系數(shù)、確定價格系數(shù)權重。有的項目規(guī)模較大，可能會分期進行開發(fā)，這就需要在總體均價確定后，根據(jù)各期地塊之間的相對位置關系、發(fā)展規(guī)劃、地塊狀況及公司的營銷策略等因素，在總體均價的基礎上確定各個分期的均價。確定項目總體均價是房地產(chǎn)營銷過程的核心和關鍵性工作，它決定了項目經(jīng)營利潤的高低，反映了開發(fā)商的經(jīng)營理念，一切銷售價格制定過程均以此為主軸。在這一過程中，需要調(diào)查并分析影響住宅銷售價格的主要因素，定價信息調(diào)研的主要內(nèi)容會在本《指引》第六章詳細闡述。第三章 制定住宅銷售價格的過程第12條 定價信息的調(diào)研和分析。第10條 所謂別墅類包括獨棟別墅、雙拼別墅、排屋（Townhouse）和花園洋房；多層是指樓層數(shù)在七層以下的住宅，有的可能配備電梯；小高層是指樓層數(shù)在八至十二層之間，配備電梯的住宅；高層是指樓層數(shù)在十三層以上，配備電梯的住宅。第9條 本《指引》僅限于住宅項目，商場、寫字樓等非住宅項目均不在本《指引》的研究范圍之內(nèi)。第7條 本《指引》所描述的“價格”及“銷售價格”，在一般情況下，是指整個項目中住宅的按揭貸款方式預期實收價格。地區(qū)公司在使用本《指引》時，應因地制宜、因時制宜、因項目制宜，有機地結合本《指引》的宏觀指導性，制定出合理的銷售價格系數(shù)，避免對本《指引》的過度依賴。不同的項目，由于其所處的區(qū)域不同，住宅產(chǎn)品的特征不同，因此其項目的個性也不相同。編制本《指引》的目的是提供一個技術交流平臺，以便在制定銷售價格過程中，實現(xiàn)集團和地區(qū)公司兩級營銷管理執(zhí)行機構的溝通、交流和互動，通過上下的共同努力使住宅產(chǎn)品銷售價格系數(shù)的制定更加趨于快捷、合理。故對制定住宅銷售價格系數(shù)的方法、經(jīng)驗、思路進行歸納、分析、整理和完善，并在此基礎上編制本《指引》，以便今后對各地區(qū)公司住宅產(chǎn)品銷售價格系數(shù)制定起到指引作用，實現(xiàn)各地區(qū)公司之間先進經(jīng)驗、方法交流之意義。但在銷售價格制定過程中，還存在一些不足之處，缺乏規(guī)范性、統(tǒng)一性和科學性，時有住宅產(chǎn)品的性價比結構不是十分合理，去化速度無法達到預期目的之現(xiàn)象。第3條 編制本《指引》的意義。歸納的說，就是不同的住宅產(chǎn)品都具有不同的性能。第2條 編制本《指引》的重要性。住宅單位銷售價格制定是否合理直接取決于銷售價格系數(shù)，而影響銷售價格系數(shù)的因素又非常之多、且非常復雜。制定產(chǎn)品銷售價格是發(fā)展商實現(xiàn)利潤的關鍵環(huán)節(jié)，也是發(fā)展商操縱市場的有效手段和強有力的經(jīng)濟杠桿。28附件：某項目銷售價格系數(shù)專題報告提綱及附件附表一：某項目樓型價格試算匯總表附表二：某項目住宅銷售價格平面系數(shù)評估標準表附表三：某項目住宅銷售價格垂直系數(shù)評估標準表附表四：某住宅項目棟價格試算表案例一：某住宅項目銷售價格系數(shù)專題報告案例二：某別墅項目銷售價格系數(shù)專題報告內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項目銷售價格系數(shù)制定指引第一章 總 則第1條 在房地產(chǎn)市場中，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)銷售價格是決定公司市場份額和盈利率的最重要因素之一；對購買者而言，房地產(chǎn)銷售價格是置業(yè)者作出選擇的主要決定因素；對市場營銷而言，房地產(chǎn)銷售價格是決定預期銷售收入的最關鍵因素。12表一：不同住宅小區(qū)規(guī)劃布局系數(shù)評分表表二：不同別墅樓型規(guī)劃布局總體均價計算公式表表三：不同住宅小區(qū)規(guī)劃布局總體均價計算公式表第八章 其它9第七章 住宅銷售價格計算公式的擬定4第五章 住宅銷售價格系數(shù)的制定及評分2第三章 制定住宅銷售價格的過程 房策網(wǎng) 更多資料盡在《2007房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機構 075583513598 83513535 :69031789《2007房地產(chǎn)策劃資料庫》策劃人士必備！全國貨到付款 送兩年VIP會員免費更新下載中國海外集團有限公司內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項目銷售價格系數(shù)制定指引（試行）編制時間：二零零二年四月內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項目銷售價格系數(shù)制定指引目 錄第一章 總 則1第二章 適用范圍3第四章 住宅銷售價格系數(shù)的制定原則5第六章 定價信息的調(diào)研與分析房地產(chǎn)銷售價格也是營銷組合中最靈活的因素，它與住宅產(chǎn)品的特征不同，它隨著市場供求關系的變化而迅速變化。在制定價格中，如何依據(jù)市場變化及時、準確地加以修改或調(diào)整，如何同營銷組合中的其它部分相結合，如何作為市場定位戰(zhàn)略中的重要內(nèi)在因素加以運用，這已經(jīng)成為了我們工作中面臨的一個主要課題。本《內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項目銷售價格系數(shù)制定指引》（以下簡稱“指引”）旨在建立一個技術交流平臺，指引各地區(qū)營銷決策小組在銷售價格系數(shù)制定過程中對各種影響因素進行系統(tǒng)、縝密的分析。住宅產(chǎn)品最重要的一個特征是位置的固定性和不可移動性，雖然某些住宅產(chǎn)品在朝向、樓型、房型及自然地理位置等方面可能有類似的方面，但是它們在景觀、安靜度及使用功能等方面肯定有諸多的差異。那么，如何使住宅產(chǎn)品性能與其銷售價格相匹配、如何制定合理的銷售價格、如何使每個住宅產(chǎn)品性價比都趨于合理、如何使住宅產(chǎn)品銷售速度合理化，這一切都可以在其它相關專業(yè)的共同努力下，有望通過制定合理的銷售價格系數(shù)來實現(xiàn)。由于各地區(qū)公司在制定住宅產(chǎn)品銷售價格中對銷售價格系數(shù)的制定、價格系數(shù)權重的確定、價格計算公式的選定等方面都各有所長，并取得了較好的銷售業(yè)績。因此十分有必要對銷售價格系數(shù)制定工作進行規(guī)范化，使制定工作達到操作科學化。第4條 編制本《指引》的目的。第5條 本《指引》的宏觀指導性。在住宅產(chǎn)品開發(fā)、規(guī)劃設計過程中把握住宅單位的均好性，通過制定合理的銷售價格系數(shù)，將不同的住宅單位產(chǎn)品功能及性能進行量化，確定其銷售價格，才能使住宅產(chǎn)品達到性價比的同一性和均勻度，實現(xiàn)銷售速度的均勻性。第6條 集團國內(nèi)地產(chǎn)營銷決策委員會擁有本《指引》的解釋和修改權，各地區(qū)營銷決策小組和執(zhí)行機構在實際運用本《指引》時如發(fā)現(xiàn)有任何不足或需要補充之處，請及時以書面形式向集團國內(nèi)地產(chǎn)營銷決策委員會反映。第二章 適用范圍第8條 本《指引》適用于集團公司所有在內(nèi)地投資發(fā)展的房地產(chǎn)住宅項目，凡中海占大股、合資及合作項目，均可參照本《指引》制定銷售價格系數(shù)。住宅項目一般由別墅類、多層、小高層或高層住宅組成，各種樓型遵循總體規(guī)劃布局分布于住宅小區(qū)內(nèi)。第11條 住宅小區(qū)總體規(guī)劃布局形式分類（樓型分類）如下：⑴別墅類布置；⑵多層布置；⑶小高層布置；⑷高層布置；⑸別墅類、多層混合布置；⑹別墅類、小高層混