【正文】 官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。值得注意的是，近年來(lái)，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略。酒店客戶以散客為主、旅行團(tuán)體居于其次調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占35%），其次是旅行游客（26%），兩者合計(jì)占61%，表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。從調(diào)查反映的酒店經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時(shí)尚可保持較高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對(duì)顯得較低。 客房以中檔次居多高、中、低檔次各有比例調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為18%：66%：16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客房數(shù)量相當(dāng)。表明，目前西安酒店的主力戶型為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積主要集中在20m2左右。酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以20m2居多14—28m2均有分布本次調(diào)查顯示，20家酒店的主力客房均為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積平均為20m2左右，其中面積從14—28m2均有一定的分布。西安酒店業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況分析酒店入住率70%，表現(xiàn)尚可對(duì)本次抽中的20家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示，20家酒店平均客房入住率達(dá)到70%，其中客房入住率為75%和65%%%，兩者合計(jì)占到58%；客房入住率最高達(dá)到90%%，入住率最低為45%%。如果以目前西安酒店的平均入住率60%左右計(jì)算，則西安尚有12—41個(gè)酒店的開(kāi)發(fā)空間，由此看出，西安目前的酒店市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，可開(kāi)發(fā)空間尚在，但對(duì)其專業(yè)的經(jīng)營(yíng)背景更為看重。因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來(lái)，市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，市場(chǎng)可開(kāi)發(fā)的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看好。調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開(kāi)始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈，整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開(kāi)始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在90%左右），并保持較高的利潤(rùn)，這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利，這無(wú)一不在說(shuō)明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰(shuí)更為客戶著想，誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。④、準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來(lái)的差異。 ②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風(fēng)。）各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計(jì)情況如圖所示： 從西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖看，目前西安五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。（調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源于西安旅游局、西安黃頁(yè)、西安旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身對(duì)三星級(jí)及以下的酒店統(tǒng)計(jì)時(shí)存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級(jí)以下的酒店數(shù)量略有偏差，估計(jì)誤差率不會(huì)超過(guò)15%；對(duì)酒店客房數(shù)的調(diào)查方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略大，估計(jì)不會(huì)超過(guò)20%。對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級(jí)酒店、6家四星級(jí)酒店、15家三星級(jí)酒店、20家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近100家二星級(jí)及以下酒店。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來(lái)自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近1600—1700萬(wàn)余人次，其中2001年西安共接待境外旅游者70萬(wàn)人次，接待國(guó)內(nèi)旅游者1685萬(wàn)人次，旅游總收入113億元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來(lái)豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國(guó)名列前茅。以上深層次的消費(fèi)觀念的變化，正在逐步演變成全國(guó)范圍內(nèi)廣泛的異地消費(fèi)的變遷。隨著生活水平的不斷提高，消費(fèi)者不斷調(diào)整自己對(duì)物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系，以追求生活素質(zhì)的全面提高；l 從消費(fèi)時(shí)效性分析：隨著國(guó)民收入的逐步提高和社會(huì)保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品已基本獲得滿足。隨著生活、工作、學(xué)習(xí)節(jié)奏的加快，人們?cè)谧⒅毓ぷ餍实耐瑫r(shí)也更加注重生活效率的提高，結(jié)合休閑、娛樂(lè)，購(gòu)物與一體的一站式消費(fèi)形態(tài)已成為人們有效利用時(shí)間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。在原住地已不能滿足消費(fèi)者的在最低消費(fèi)成本心態(tài)下的快節(jié)奏、高效率的消費(fèi)需求，進(jìn)而刺激了近兩年來(lái)方興未艾的跨省、區(qū)“自助游”的蓬勃發(fā)展。消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：l 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析：消費(fèi)者已從低層次向高層次消費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著交通的不斷完善，城內(nèi)——城外，省內(nèi)——省外，跨區(qū)域、跨地域消費(fèi)正在形成風(fēng)尚。全國(guó)范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破1500萬(wàn)輛。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人們對(duì)于大宗消費(fèi)觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來(lái)越多人們的普通交通工具。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)西安古都的歷史性城市布局，將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動(dòng)西安城市旅游業(yè)的高速發(fā)展。全市擁有年接待游客10萬(wàn)人以上的景區(qū)20個(gè)；國(guó)家4A級(jí)景區(qū)9個(gè)；為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，年末全市星級(jí)賓館72家，其中五星級(jí)賓館4家，四星級(jí)賓館13家。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明：2004年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問(wèn)及從事其他活動(dòng)的海外游客65萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)93％；接待國(guó)內(nèi)旅游者2084萬(wàn)人次，首次突破兩千萬(wàn)人次，增長(zhǎng)29．1％。在普通市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品類消費(fèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，％，白領(lǐng)階層的恩格爾系數(shù)更低于26％，服裝、家電、通訊、交通、教育、娛樂(lè)等消費(fèi)額均比上年有所增加，說(shuō)明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了成功的轉(zhuǎn)移。成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億元的城市。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持在13％以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析2004年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策，牢固樹立“四化”理念，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。城墻內(nèi)核心商圈具有相當(dāng)水平的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張力和消費(fèi)牽引力，根據(jù)西安市城市建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)看，這里將成為今后幾年重點(diǎn)商貿(mào)區(qū)。在此興建“大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有星級(jí)賓館、飯店、商場(chǎng)、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風(fēng)景。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)移西部大開(kāi)發(fā)，西安將成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交流的樞紐。項(xiàng)目建設(shè)工作由物業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。項(xiàng)目總建筑面積約32000平方米。項(xiàng)目總地價(jià)為 萬(wàn)元(含土地出讓金)。用地現(xiàn)狀為三通一平。南北長(zhǎng)95米，東西縱深75米，現(xiàn)政府批準(zhǔn)占地5648平方米（,）。第二章　項(xiàng)目概況１．基本情況“大廈”建設(shè)項(xiàng)目位于西安核心商圈一級(jí)輻射區(qū)域內(nèi)路中段。尤其對(duì)于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本投入的思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了相對(duì)完善的回款還貸措施。第一部分　項(xiàng)目背景第一章 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說(shuō)明編制依據(jù)一、《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編》二、《實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（2000年—2010年）三、《西安市城市總體規(guī)劃(1996～2010)》四、《西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)大廈項(xiàng)目建議書的批復(fù)》五、西安市人民政府關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)（編號(hào)xx字（xx）第xx號(hào)）六、西安市房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況七、2004年陜西經(jīng)濟(jì)社會(huì)藍(lán)皮書《經(jīng)濟(jì)卷》八、國(guó)家工業(yè)發(fā)展組織編寫的《工業(yè)可行性研究手冊(cè)》九、國(guó)家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》（1983年2月2日）十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)。編制說(shuō)明：作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報(bào)告以數(shù)理的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中有可能遇到的各類問(wèn)題。由于本報(bào)告編制的前提是項(xiàng)目前期策劃已經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)驗(yàn)證并有相當(dāng)充裕的市場(chǎng)數(shù)據(jù)證明其可行性，因此，本次報(bào)告的提交可以作為本項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作的指導(dǎo)性方案，作為后期營(yíng)銷策劃、推廣策劃的理論基礎(chǔ)。南接西安核心商業(yè)街——東大街，北出門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志——大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂(lè)黃金通道。項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地（使用權(quán)限70年）。用地總面積為5648方米（）。城市建設(shè)配套及其它規(guī)費(fèi)為730萬(wàn)設(shè)計(jì)費(fèi)：560萬(wàn)其他前期費(fèi)用：130。計(jì)劃建設(shè)周期2年。項(xiàng)目概況 路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂(lè)的主要大街之一。路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。２．發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)隨著西安城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的深度實(shí)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)布局將發(fā)生翻天覆地的變化，在此基礎(chǔ)上，隨著城市路網(wǎng)布局的高度完善，交通狀況的快速改善，將導(dǎo)致人們生活、消費(fèi)觀念的根本性變革。根據(jù)物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng)了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2004年西安市生產(chǎn)總值（GDP）1095．87億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13．5％。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值60．05億元，比上年增長(zhǎng)6．7％；第二產(chǎn)業(yè)增加值495．67億元，增長(zhǎng)15．6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值540．15億元，增長(zhǎng)12．3％。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革隨著經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，刺激了人們的消費(fèi)需求，同時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。西安古老而神秘的文化、高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)，更刺激著全國(guó)各地的旅游人士前來(lái)。旅游總收入154．4億元，其中國(guó)際旅游外匯收入3．3億美元，分別比上年增長(zhǎng)45．1％和1．3倍。成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命根據(jù)《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。傳統(tǒng)的商圈均設(shè)立在人口密集、交通繁忙的地段，滿足于傳統(tǒng)的消費(fèi)模式。根據(jù)交通部門的統(tǒng)計(jì)，西安市現(xiàn)有家用汽車22萬(wàn)輛，并且仍然以平均每年6萬(wàn)輛的速度遞增。陜西高速公路總里程已突破1300公里，位居西部第二。可以預(yù)見(jiàn)，在不久的將來(lái)，城市間的人口流動(dòng)將向更高層次發(fā)展。隨著收入水平的逐步提高，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費(fèi)，對(duì)消費(fèi)質(zhì)量的要求在逐步提高，旅游消費(fèi)將逐步提升地位；l 從消費(fèi)者區(qū)域的選擇上分析：將由過(guò)去的傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū)向新興消費(fèi)區(qū)轉(zhuǎn)移。l 從消費(fèi)形式上分析：消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)向綜合型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。l 從消費(fèi)層次上分析：人們?cè)谧非笪镔|(zhì)享受的同時(shí)，更追求精神上的享受。相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)者，特別是當(dāng)代年輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計(jì)劃的唯一，而是有計(jì)劃地即時(shí)消費(fèi)，在滿足傳統(tǒng)型消費(fèi)的同時(shí)，更需要滿足時(shí)尚消費(fèi)的需求。西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店業(yè)尚存巨大潛力西安市是世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，具有豐富的旅游資源。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級(jí)別高的特點(diǎn)，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂(lè)舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來(lái)西安旅游觀光。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)，更是深受其利，強(qiáng)大的旅游資源為西安酒店業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空間，酒店業(yè)也因此獲得了豐厚的利潤(rùn)。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3500余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為22600余套。以上所有調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率基本上達(dá)到80%，故調(diào)查數(shù)據(jù)有一定的參考和研究?jī)r(jià)值。從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營(yíng)狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①、酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎占到西安市所有酒店數(shù)的75%—80%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的20%—25%，可見(jiàn)酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。③、酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無(wú)論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住率達(dá)到56—65%，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（%）基本吻合，從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況處于正常的利潤(rùn)水平。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場(chǎng)所淘汰的命運(yùn)。西安目前酒店客房數(shù)以22600套計(jì)算（每天入