【正文】 2. 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2) 二．產(chǎn)品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。所以投資風(fēng)險不會太大. ：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。 4）對家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。由于他們： 1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 四．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 ，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機，這將導(dǎo)致武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。 三．價格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。%。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 洪山區(qū)住宅價格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2001第四季度 2002第一季度 2002第二季度 2002第三季度 2002第四季度 2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。 另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。 購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,%%承受總價格在4150萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。 目前武漢市住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101120的占總量的32%,121140占總量的45%,141160的占總量的5%,161180占總量的10%,180以上的占總量的4%。而且要重視該項目的社會效益。 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個 240 三．問題與建議 考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。 本項目投入自有資金3000萬元，再加上房屋預(yù)售款。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨到的見解 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團(tuán)人對于溫馨的認(rèn)知，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。 我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。 二．項目概況 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。 （1）項目建議書及其批復(fù)文件 （2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （3）武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （4）武漢市2002002年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年） （6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃 （7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價》 （9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 （11）編制《報告》的委托合同 （12）其他有關(guān)依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。目 錄 一、總 論 1 二、市場預(yù)測 5 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 10 四、選址方案 13 五、節(jié)能節(jié)水措施 16 六、環(huán)境影響評價 19 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 22 八、組織機構(gòu)與人力資源配置 24 九、項目實施進(jìn)度 28 十、投資估算 28 十一、融資方案 31 十二、財務(wù)評價 33 十三、社會評價 34 十四、風(fēng)險分析 36 十五、研究結(jié)論與建議 38 十六、附圖、附表 41 十七、組員評價 55 一、總 論 一．項目背景 :現(xiàn)代花園 承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。 蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩； 為社會創(chuàng)造價值服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán)的社會價值； 為員工創(chuàng)造機會創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高蒲氏集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報以長遠(yuǎn)利益回報蒲氏集團(tuán)股東。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。讓蒲氏集團(tuán)人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。 2. 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。 6. 電信 本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。 本項目完成后，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）、。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。 二、市場預(yù)測 一．市場調(diào)查 據(jù)2002年武房指數(shù)報告顯示:,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,120m2140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應(yīng)的主力,市場接受程度最高。 以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在2030萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。；，%。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。 在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。 坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。 二．產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，%。%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來看，%，99年上升到60%，在2002年，㎡（㎡）%；，%。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四： ，地價上升。 。 ，按揭的作用。 ，也成為了房市升溫。最終導(dǎo)致價格上揚。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800—2200元。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢