【正文】 公寓實木復(fù)合木地板涂料或壁紙優(yōu)質(zhì)木門鋁合金窗，中空玻璃精裝修 精裝修東環(huán) 18 實木地板 涂料 三防門 中空落地窗 精裝修 精裝修樂瀾寶邸復(fù)合木地板四白落地 普通門噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃精裝修 精裝修推出時間分析 由下表可見，19982022 每年入住項目都為一個，2022 年為兩個，2022 年猛增為四個項目，因此 2022 年該地區(qū)住宅市場竟爭激烈。（1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修在逐年提高現(xiàn)在除了 2 個情況未定項目外，只有最近兩年推出的 3 個項目外部裝修采用面磚，其他項目均采用外墻涂料作為外部裝修材料，具體裝修情況如下表。（4）市場表現(xiàn)項目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現(xiàn)突出。（2）環(huán)境規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升，正在運作的項目中樂瀾寶邸、世橋國貿(mào)公寓、世紀陽光公寓的品質(zhì)都較早期推出的項目有很大的提升。? 目標客戶的細分? 開發(fā)商品牌意識加強? 注重環(huán)境規(guī)劃設(shè)計? 注重細節(jié)設(shè)計? 從各個方面體現(xiàn)“以人為本”隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價位全面抬升。物業(yè)類型表住宅名稱 物業(yè)類型世紀陽光 普通住宅怡馨園 普通住宅廣馨居 普通住宅鑫兆豪園 普通住宅新青年公寓 普通住宅勁松嘉園 普通住宅世橋國貿(mào)公寓 普通住宅九龍花園 普通住宅東環(huán) 18 普通住宅樂瀾寶邸 外銷公寓華騰園 普通住宅物業(yè)品質(zhì)分析 客戶的理性選擇影響著住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，開發(fā)商對于物業(yè)的定位越來越細5 / 31分和明確。市場已銷項目表住宅名稱 總建筑面積（萬平米）怡馨園 10廣馨居 勁松嘉園 5九龍花園 80東環(huán) 18 12合計： 市場在銷項目表4 / 31住宅名稱 總建筑面積（萬平米）世紀陽光 10鑫兆豪園 10新青年公寓 10世橋國貿(mào)公寓 6樂瀾寶邸 10華騰園 40合計： 86物業(yè)類型分析 目前該區(qū)域物業(yè)中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為普通住宅。 2022 年以前每年的市場供應(yīng)量不超過 10 萬平米， 2022 年的市場供應(yīng)量約為 50 萬平米，其中規(guī)模較大的樓盤華騰園一期推出 18 萬平米左右。（一）供應(yīng)分析總供應(yīng)量分析該地區(qū)近十年來一直是中低檔的居住類項目為主導(dǎo)，高檔項目的市場供應(yīng)很少，但近期隨著四環(huán)路的開通，CBD 商圈及其輻射區(qū)域的范圍不斷向外擴展，區(qū)域商品房的供應(yīng)量迅速增大。本項目地處東二環(huán)和東三環(huán)之間，緊臨繁華的國貿(mào)商圈，周邊物業(yè)銷售業(yè)績良好。 真誠希望能攜手合作。我們在客戶資源、網(wǎng)絡(luò)資源等方面均有很好的優(yōu)勢。 為了更好的完成項目的銷售任務(wù)，最大化保證發(fā)展商的利益，我們對項目的營銷方案進行了分析和調(diào)整，提供了初步的銷售方案、現(xiàn)場包裝方案和宣傳推廣方案。通過我們的分析，我們認為本項目在地理位置、現(xiàn)房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢。同時購買房產(chǎn)的客戶對戶型的選擇更加合理實用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項目綜合方面的考慮。1 / 31目 錄一、區(qū)域市場分析 2（一）供應(yīng)分析 2（二）需求分析 7（三）價格分析 8（四）結(jié)論 9二、項目分析 10（一）項目優(yōu)勢分析 10（二）項目劣勢分析 11（三）存在的機會 13(四)面臨的威脅 13三、銷售方案 14（一）目前存在的問題 14（二）項目定位 15（三）客戶定位 15（四）價格方案 15（五）項目建議 16（六）銷售策略 16（七）現(xiàn)場包裝 20四、宣傳推廣方案 25（一）媒體選擇 25（二）活動行銷 28五、公司優(yōu)勢 302 / 31摘 要 我們對雙花園項目周邊的市場進行了調(diào)查與分析。通過我們的分析，我們認為目前市場建筑技術(shù)含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。 同時，我們也對本項目進行了認真的研究與分析。同時，在戶型設(shè)計、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價格體系等方面存在一定的問題。 我公司具有多年的銷售經(jīng)驗和科學的管理體系。我們本著為發(fā)展商負責、對項目負責的態(tài)度開展我們的工作。3 / 31一、區(qū)域市場分析 雙花園小區(qū)位于東二環(huán)廣渠門東北角，根據(jù)我們對市場的了解本次市場調(diào)查所設(shè)定的調(diào)查范圍東起西大望路，西至廣渠門，南達勁松路，北抵鐵路，共對此區(qū)域的 11 個住宅項目進行了調(diào)查。隨著 CBD 商圈的發(fā)展，泛 CBD地區(qū)的住宅市場的供應(yīng)速度在 2022 年急劇增加。自 1998 年來該區(qū)域內(nèi)的商品房總供應(yīng)量達到 萬平方米左右,已售項目有廣馨居,怡馨園,九龍花園, 東環(huán) 18， 勁松嘉園。縱觀 1998 年以來該區(qū)域的供應(yīng)狀況，今年本區(qū)域的商品房進入供應(yīng)高峰期，短時間內(nèi)將打破供求穩(wěn)定的狀態(tài)。整體來看是以 50006000 元/平米的中檔住宅居多，超過 7000 元/平米的高檔項目并不是很多，因此區(qū)域的物業(yè)以居住為主。開發(fā)商無論在項目的運作還是在產(chǎn)品的設(shè)計上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。由于同類地區(qū)樓盤價位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區(qū)業(yè)主的層次，以及管理卻可能相差很大。樓體分析（1）建筑形式居住類物業(yè)項目為市場主流，產(chǎn)品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項目只有東環(huán)十八古柏家居。（3）小區(qū)規(guī)模除九龍花園外大多數(shù)項目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。物業(yè)樓型統(tǒng)計表住宅名稱 建筑形式 結(jié)構(gòu)形式 建筑單體數(shù)量 層數(shù)世紀陽光 塔樓、板樓 剪力墻 3 棟塔樓 15 層、22 層怡馨園 塔樓 剪力墻 3 棟塔樓 25 層廣馨居 塔樓、多層 剪力墻 1 棟塔樓，1 棟多層6 / 31新青年公寓 塔樓 框架結(jié)構(gòu) 2 棟塔樓 未定勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結(jié)構(gòu) 1 棟塔樓，1 棟多層 A 座 24 層；B 座14 層世橋國貿(mào)公寓 塔樓、板樓 2 棟塔樓，2 棟板樓 22 層、12 層九龍花園 塔樓、板樓 鋼混現(xiàn)澆 9 棟塔樓，3 棟板樓 多種層數(shù)東環(huán) 18 板式小高層 剪力墻 3 棟塔樓 11 層、15 層樂瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力墻 5 棟塔樓 17 層、28 層、25層、16 層華騰園 塔樓 鋼混結(jié)構(gòu) 7 棟塔樓 28 層、25 層裝修情況分析物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的內(nèi)外裝修情況是評價項目品質(zhì)的一項非常重要的指標。物業(yè)外部裝修情況表住宅名稱 外墻裝修怡馨園 涂料廣馨居 涂料華騰園 防水涂料世紀陽光 高級涂料九龍花園 高級涂料樂瀾寶邸 深色仿石噴涂，高級淺灰色涂料勁松嘉園 面磚東環(huán) 18 瓷磚世橋國貿(mào)公寓 無釉瓷磚鑫兆豪園 未定新青年公寓 未定（2）本區(qū)域內(nèi)進行內(nèi)部裝修的項目僅有 3 個項目多數(shù)項目為毛坯房和粗裝修