【正文】 點(diǎn)：主要以廣州為主，東莞有一部分租金：20—60元/平米二、項目建筑各層概況：惠州義烏小商品城一期工程位于惠州市新城區(qū)江北新區(qū)，屬于惠州市發(fā)展較快的區(qū)域。建筑及環(huán)境：項目建筑現(xiàn)代化商城形式，周邊環(huán)境無論是商業(yè)氛圍，還是居住、辦公氛圍都不濃厚。規(guī)模：項目為惠州首個總建筑面積13萬平方米小商品巨無霸，大規(guī)模必將形成大輻射。項目所在地屬于惠州市新城區(qū)江北新區(qū)三新。水東路的租金在20～60元/月.㎡之間，惠東縣平山中心市場小商品區(qū)租金約100—140元/月.㎡這是兩個區(qū)域是本項目除義烏、廣州市場商戶以外本地的招商主要目標(biāo)。 用好義烏的品牌及義烏市場成功經(jīng)驗(yàn)：用義烏的商家、義烏的產(chǎn)品、義烏的人、義烏的經(jīng)營管理模式來建立本項目在粵東地區(qū)的形象，這些是對項目的經(jīng)營和價值最大的提升作用。因此一期的項目定位，必須以義烏的主力商家為經(jīng)營的核心和龍頭，在項目最為核心的位置引進(jìn)義烏的主力商家，帶動項目的良性運(yùn)作，同時其它區(qū)域的經(jīng)營者與義烏的主力商家形成互補(bǔ)和連動，形成以“義烏為主體，兼顧周邊”義烏小商品、本地服裝、鞋為一體的小商品批發(fā)城，成為惠州乃至粵東地區(qū)的小商品集散中心。 定期在電視、報紙發(fā)布小商品城優(yōu)惠采購活動廣告 48216?；葜萘x烏小商品批發(fā)城經(jīng)營定位及招商報告目 錄第一部分：本項目各層的經(jīng)營定位分析 3一、經(jīng)營定位的依據(jù)： 3二、項目建筑各層概況： 4三、項目周邊、東莞、廣州、義烏市場經(jīng)營品種比例調(diào)查： 5惠州水東路小商品經(jīng)營比例： 5惠東縣平山中心市場小商品經(jīng)營品種及進(jìn)貨渠道調(diào)查： 6東莞小商品市場經(jīng)營品種的比例： 8廣州小商品市場經(jīng)營品種比例及進(jìn)貨分析： 13義烏主要小商品市場經(jīng)營品種比例： 14市場主要經(jīng)營品種比例統(tǒng)計： 16四、項目具體經(jīng)營品種分區(qū)及比例確定： 18項目整體經(jīng)營定位 18項目經(jīng)營品種定位及相應(yīng)的比例： 18第二部分：惠州義烏小商品批發(fā)城招商平面分割 22一、分割原則 22二、招商平面分割圖 22第三部分：項目招商目標(biāo)客戶群體定位 23第一部分：義烏及其周邊地區(qū)的小商品批發(fā)商 23第二部分：本區(qū)域內(nèi)小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個體經(jīng)營批發(fā)者 23第三部分：意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個人 23第四部分：項目各樓層租金策略及管理費(fèi)、廣告費(fèi)的收取辦法 24一、租金水平的確定： 24惠州小商品批發(fā)市場租金狀況 24項目整體租金水平 24租金策略 25二、商場物業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法 26第五部分：項目招商整合推廣策略 28一、招商資料 28策劃設(shè)計“惠州義烏小商品批發(fā)城”畫冊招商部分 28派單資料 28二、招商對象的差異性推廣策略 28義烏各類主要業(yè)態(tài)的小商品批發(fā)商招商策略 28市場內(nèi)業(yè)態(tài)的本區(qū)域生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個體經(jīng)營批發(fā)者 30意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個人 32三、媒體推廣： 33四、策劃設(shè)計“惠州義烏小商品批發(fā)城”招商單頁 33五、定點(diǎn)推廣： 34第一：惠州區(qū)域內(nèi)的商戶 34第二：義烏、廣東省內(nèi)其他區(qū)域的商戶 34六、活動推廣 35第六部分：項目階段性招商目標(biāo)及推廣手段 36一、接受租賃登記階段：（5月中旬——6月中旬） 36u 起始時間： 36u 招商群體： 36u 招商目標(biāo)： 37u 階段性推廣手段： 37二、正式啟動招商階段：（6月中旬——8月中旬） 38u 起始時間： 38u 招商群體： 38u 招商目標(biāo)： 38u 階段性推廣手段： 39三、開業(yè)前夕：（8月中旬——9月中旬） 40u 起始時間： 40u 招商群體： 40u 招商目標(biāo)： 40u 階段性推廣手段： 40第七部分：招商的必備條件 42一、關(guān)于落實(shí)長途汽運(yùn)站及公交車?？空镜南嚓P(guān)事宜： 42二、關(guān)于確定聯(lián)誼單位的相關(guān)事宜： 42第八部分：商場內(nèi)部規(guī)劃與裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 44一、商場內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計建議 44布局規(guī)劃及過道建議 44商場賣場設(shè)計建議 44二、商場內(nèi)部公共部分裝修 44三、商場鋪位裝修 45第九部分 商場經(jīng)營管理與推廣策略 46一、商場經(jīng)營管理策略 46一般性管理職能 46經(jīng)營性管理職能 47經(jīng)營管理公司基本架構(gòu) 47二、商場經(jīng)營推廣策略 48216。 建立惠州義烏小商品批發(fā)城網(wǎng)站，成立《惠州義烏小商品批發(fā)城專刊》編輯發(fā)行部 48216。 成立專業(yè)客戶聯(lián)誼部 48 第一部分：本項目各層的經(jīng)營定位分析一、經(jīng)營定位的依據(jù)：第一部分的內(nèi)容問題較多項目一期是整個惠州義烏小商品城的啟動工程，肩負(fù)著二期能否成功開發(fā)的重任，因此其運(yùn)作的成功是整個項目成功的關(guān)鍵，因此用好義烏的品牌和借鑒義烏市場發(fā)展及招商的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營方式，義烏的主力商家、義烏的產(chǎn)品、義烏的管理是樹立項目整體形象的關(guān)鍵。 項目地塊的特點(diǎn)：項目地塊呈長方形，且有高差，一期主要以商場的形式的存在，結(jié)合義烏小商品的品牌形成以日用小商品、中低檔服裝、鞋等為一體的小商品批發(fā)市場。 惠州目前小商品批發(fā)的現(xiàn)狀：惠州目前小商品主要集中的批發(fā)地區(qū)有惠州市內(nèi)的水東路及惠東縣平山中心市場兩地較為集中的小商品批發(fā)區(qū)域，主要經(jīng)營以日用百貨、小五金、文具、玩具為主。 本項目自身的特點(diǎn)：地段、交通：項目位于惠州市主干道惠州大道北段旁，距離惠州火車北站、汽車北站只有不到3公里的路程，交通相當(dāng)發(fā)達(dá)。江北新區(qū)是未來惠州城區(qū)的主要發(fā)展方向，有很強(qiáng)的投資潛力。義烏的品牌：本項目是由義烏人來管理、義烏的商品、義烏先進(jìn)的經(jīng)營管理模式，在粵東地區(qū)必將形成大的影響力。項目所在江北新區(qū)目前商業(yè)設(shè)施比較少、商業(yè)氛圍淡，主要以糧油、建材家具批零兼營為主。項目一期工程，總占地面積38600平方米，總建筑面積130000平方米。月惠東縣平山中心市場小商品經(jīng)營品種及進(jìn)貨渠道調(diào)查：216。216。 富民商業(yè)大廈內(nèi)的小商品經(jīng)營分區(qū)圖富民商業(yè)大廈內(nèi)小商品經(jīng)營規(guī)劃主要以飾品和針織內(nèi)衣為主，互為補(bǔ)充的小商品經(jīng)營品種還有：洗滌用品、化妝品、兒童玩具、皮具、鐘表、小電器、文具以及包裝袋等。圖示中著色的部分即為富民服裝批發(fā)市場內(nèi)的小商品經(jīng)營分區(qū)：紅色為飾品區(qū)；黃色為內(nèi)衣區(qū)。經(jīng)營品種分類統(tǒng)計富民小商品經(jīng)營區(qū)域規(guī)劃鋪位共124個，皆以獨(dú)立鋪位的形式經(jīng)營，經(jīng)營模式為批發(fā)。由于商機(jī)突現(xiàn)，目前大約有十多間加位小商品經(jīng)營攤位。 按經(jīng)營商戶數(shù)量分析216。在經(jīng)營分區(qū)上沒有嚴(yán)格的經(jīng)營規(guī)劃。經(jīng)營品種分類統(tǒng)計該市場經(jīng)營的小商品主要以文體用品和針織內(nèi)衣為主，以帽子、眼鏡、音像制品、辦公設(shè)備、工藝禮品、包裝袋、皮具、飾品、嬰兒用品等為輔，商品輻射全國。按照小商品經(jīng)營品種統(tǒng)計：（經(jīng)營面積為使用面積）廣貿(mào)大廈一層街鋪經(jīng)營品種經(jīng)營面積（m2）經(jīng)營戶數(shù)（家）印章、制卡301帽子、眼鏡1803針織內(nèi)衣120015辦公耗材及設(shè)備2002包裝袋1002塑料花、禮品2404文具4004音像制品801手機(jī)配件、電話卡602皮具401飾品1202模特架1001嬰兒用品601合 計約2800平米39永豐樓一層街鋪經(jīng)營品種經(jīng)營面積（m2）經(jīng)營戶數(shù)（家）針織602內(nèi)衣1503嬰兒用品702音像制品602文體用品602飾品1806鞋、包1204珠寶、玉器602玩具、禮品2406包裝袋501合 計約1000平米30永業(yè)樓一層街鋪經(jīng)營品種經(jīng)營面積（m2）經(jīng)營戶數(shù)（家）文體用品60011內(nèi)衣1203五金工具601針織品1202小電器601玩具、禮品601合 計約500平米19永安樓一層街鋪經(jīng)營品種經(jīng)營面積（m2）經(jīng)營戶數(shù)（家）音像制品2009飾品703洗滌、化妝品802文體12040針織內(nèi)衣2605合 計約700平米59永興樓一層街鋪經(jīng)營品種經(jīng)營面積（m2）經(jīng)營戶數(shù)（家）日用百貨40014文體503針織品20014五金工具501飾品601合 計約800平米33經(jīng)營品種比例分析220。 按經(jīng)營商戶數(shù)量分析廣州小商品市場經(jīng)營品種比例及進(jìn)貨分析：主要調(diào)查的有國際玩具禮品城和華南國際小商品城兩處。主要的經(jīng)營品種有：小飾品（以頭飾胸花等為主）、小首飾（以戒子項鏈耳環(huán)等為主）、塑料制品（塑料花為主）、工藝品（陶瓷、木工制品、裝飾畫、民俗手工藝品）、女性化妝品、布藝、玩具、香蕈、太陽鏡、鐘表、工藝禮品（高檔次名貴材料的工藝品）、水晶制品等。品種小飾品小首飾塑料制品工藝品女性化妝品所占比重25%15%15%12%15%品種布藝玩具香蕈太陽鏡工藝禮品所占比重3%%3%3%%品種水晶制品其他雜類所占比重3%2%（以下%是指在該品種中的比例）經(jīng)營品種所占比例經(jīng)營品種所占比例小飾品15%小首飾10%塑料制品15%工藝品10%玩具30%太陽鏡10%據(jù)商戶說，他們的貨其實(shí)大部分還是廣州和珠三角的貨，外面的還是少，江浙的貨主要還是因?yàn)閮r格便宜，款式也比較新。據(jù)了解的情況看廣州的商戶要少量的貨主要目的有兩個方面1）江浙地區(qū)的小商品品種多，且款式新，可以帶動本地貨的銷售。義烏主要小商品市場經(jīng)營品種比例：216。各樓層經(jīng)營品種區(qū)劃：樓層經(jīng)營品種各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（%）一層普通玩具、電動玩具、充氣玩具、毛絨玩具、花類普通玩具9電動玩具2充氣玩具3毛絨玩具花類二層珠寶、頭飾珠寶頭飾三層飾品配件、相框、旅游工藝、瓷器水晶、裝飾工藝、喜慶工藝飾品配件相框旅游工藝瓷器水晶裝飾工藝喜慶工藝四層生產(chǎn)企業(yè)直銷中心生產(chǎn)直銷中心25各經(jīng)營品種所占面積的大概比例具體如下圖：216。各樓層經(jīng)營品種區(qū)劃：樓層經(jīng)營品種各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（%）一層雨具、傘具、箱包雨具傘具箱包15二層鎖具、五金工具、配件、電工產(chǎn)品、車類、旅游購物中心鎖具五金工具剃須刀、電訊器材、電子儀表儀器、電池、鐘表、旅游購物中心五金廚衛(wèi)5小家電燈具鐘表3電訊器材3旅游購物中心2四層生產(chǎn)企業(yè)直銷中心生產(chǎn)直銷中心20五層特色展館、外貿(mào)機(jī)構(gòu)設(shè)計特色展館等20