【正文】 他各類型。廉租住房是具有社會保障性質的住房。這個市場是個很特殊的住房市場。女性的比例高于男性?？紤]自己能否有穩(wěn)定的經濟來源，保證安穩(wěn)的居住是他們最關心的問題。經濟適用住房是政府為了解決中低收入家庭住房問題而推行的含有一定保障因素的住房，但因實行微利價或成本價，因而仍屬商品房范疇或可稱為準商品房。經濟適用住房實行政府指導價，開發(fā)企業(yè)享受政府的優(yōu)惠政策，包括實行土地劃拔、減收各項行政事業(yè)收費等；由政府確定開發(fā)建設計。男性的比例為55％，高于女性。背景特征為：平均年齡在35歲左右，最主要在3054歲之間，教育程度一般具有大學以上的文化程度，平均家庭收入較好，平均在5600元／月左右，置業(yè)次數在兩次及其以上，雖然教育程度相對較高，但同時也是分散程度最高的，表明投資的選擇并不是高學歷者的專利。圖36住房供應結構和不同收入水平居民家庭的住房消費比重分析（一）市場價商品住房市場其供房對象是高收入戶家庭，住房供應主體是住房開發(fā)企業(yè)，住房價格由市場調節(jié)，開發(fā)建設規(guī)模、住房建設標準由企業(yè)自主決定，開發(fā)企業(yè)不享受政府的優(yōu)惠政策，政府對利潤水平不作限制，也不限制居民購買住房的數量，這是一個由市場調節(jié)的住房市場，政府對該市場的干預最少。新城廣場的土地性質屬于10％村屬留用地，是丁橋政府與開發(fā)商合作開發(fā)、鼓勵用于招商引資的大型商業(yè)項目。據悉，2009年下半年整個丁橋將會迎來交付入住的高峰期，在丁橋大型居住區(qū)和天都城等周邊居住區(qū)成片建成后，總人口將達40萬以上。觀筑、廣宇 丁橋區(qū)域客戶特點分析相較于濱江、下沙、九堡等早已為人熟知的區(qū)域而言，丁橋算是后起之秀，目前在建的除核心商業(yè)項目——新城廣場外，還有華元所以，受訪者對一般性功能房間的提及率較高，其中對于臥室、客廳、廚房及衛(wèi)生問的提及率為100%。第六、房間類型、戶型結構。第五、房屋造型。數據顯示，購房者對地理位置及區(qū)位的選擇并沒有形成集中偏好。在杭州主城區(qū)多層住宅日漸稀缺的今天，甚至連小高層也不多見的時候，意向購房者對高層物業(yè)類型的接受度也日益增加。第三、物業(yè)類型。圖34 杭州購房極限單價統(tǒng)計從2007年5月份開始，杭州房價受地價快速上漲的影響，加上資助需求的旺盛，房價有了大幅度的上揚，目前主城區(qū)已經少見商品房單價在萬元以下的樓盤了，故在面對現(xiàn)實的情況下，意向購房者提高了自己對單價的預期值，極限單價道德接受度隨之上升。圖33 杭州購房者購買意向面積統(tǒng)計情況第二、意向單價。 杭州市住宅需求特征分析第一、需求面積。第四，從置業(yè)目的上來看，婚房和改善居住條件是兩項最主要的。第二，從家庭收入來看，高收入群體當然是住宅市場上的主要客戶，但是，中低檔收入群體兩者合起來遠超過住宅市場的二分之一，是住宅市場的重要客戶。這5個聚類中心(類別)如下：(表中數據的得分值越低，表示消費者對該指標的認同程度越高，O表示中性)。因此，該人群對住宅的需求非常旺盛。從人口年齡結構來看，2030歲這一年齡段的人口所占比重雖然并不是最高，但是這部分人出生在改革開放后，生活條件更好，所受教育更高，理財觀念更強，收入增速也很快。據各類統(tǒng)計，現(xiàn)階段青年人購房比一直比較高，購房欲望旺盛，特對杭州年齡分組做一個分析。第3部分 機會分析 杭州房地產客戶分析杭州全市總面積16596平方公里，其中市區(qū)面積3068平方公里，轄上城、下城、拱墅、江干、西湖、濱江、蕭山、余杭8個區(qū)，臨安、富陽、建德3個縣級市，桐廬、淳安2個縣，共有57個街道、110個鎮(zhèn)、39個鄉(xiāng)(包括1個民族鄉(xiāng))，678個社區(qū)、65個居民區(qū)、3666個行政村；其中市轄區(qū)共有44個街道、49個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)，597個社區(qū)、4個居民區(qū)、8 07個行政村。觀筑首次開盤即以6900元/平方米的均價對外發(fā)售，而聯(lián)合2009年，隨著“小陽春”掀起的新一股購房熱，徹底炒熱了丁橋。受市場波動的影響，開盤價格定在7300多元∕平方米。隨后在2008年末開盤的是廣宇2008年初，新源2007年7月25日，丁橋36號住宅用地的出讓，正式拉開了丁橋板塊商品房買賣的序幕。 市場走勢研判隨著以廣宇集團為頭炮的一批品牌開發(fā)商的進駐，把丁橋迅速推到了購房者眼前。預計在6月份，將推出2號樓，戶型面積在90平方米左右。天陽另還規(guī)劃1所市級醫(yī)院、凈菜超市三座、垃圾中轉站、公交首末站、公交中心等。觀筑(人居展展位：和平H202)　　天陽目前在售89平方米及90平方米小戶型，均價為6900元/平米?？偨ㄖ娣e約41萬平方米，隨著杭州城市地鐵3號線計劃開通，臨丁路及勤豐路交會處也規(guī)劃有站口。上東城的入駐，在丁橋新城的開發(fā)進程中有著舉足輕重的意義。l 通過2個代表性樓盤了解丁橋區(qū)房地產市場的總體特征；l 通過暢銷樓盤所反映出被市場接受的有效的產品及價格；l 通過該區(qū)位的樓盤反映出該區(qū)位的需求特征；廣宇 競爭項目分析本次調查的目的側重于識別有關樓盤相關的指標，并以此界定不同市場層次的特征，從而為三盛政府各項配套設施的跟進，秋石快速路、留石快速路等快速路的開通，將縮短該板塊和市區(qū)之間的距離。通過與名校整合辦學的教育發(fā)展方針，進一步提高師資水平，提升教育質量，教育配套的各個項目正在緊張建設中，杭師院附屬丁蘭學校，已于2006年下半年交付使用。 房地產開發(fā)現(xiàn)狀區(qū)域想要發(fā)展，教育配套不容忽視。丁橋集鎮(zhèn)綜合開發(fā)規(guī)劃的制訂和實施，使丁橋現(xiàn)代城鎮(zhèn)建設目標由藍圖變?yōu)楝F(xiàn)實；以龍居寺景區(qū)開發(fā)為龍頭，黃鶴山、皋亭山風景旅游資源的開發(fā)已列入了杭州市的總體發(fā)展規(guī)劃，杭州“東南佛角”即將重現(xiàn)其間。丁橋鎮(zhèn)素以糧、麻、茶、水果為主業(yè)，是改革開放的春風，吹開了丁橋誠招天下客的大氣。該鎮(zhèn)東接天都娛樂城，與余杭區(qū)星橋街道為界；西連下城區(qū)科技經濟園，與石橋鎮(zhèn)為界；南至大石一級公路，與市區(qū)和繞城公路相連；北部是著名的皋亭山、黃鶴山風景區(qū)。商品住宅成為住宅供應的主渠道，個人購房成為商品住宅消費主體；商品房空置面積趨于合理，空置率不斷下降；商品住宅價格近五年呈上降趨勢。在整體上能保持持續(xù)、穩(wěn)定增長，并且占全社會固定資產投資的比重過半。市區(qū)公開銷售經濟適用房7002套。％；，％。 房地產發(fā)展狀況杭州市房地產穩(wěn)步發(fā)展，為我市經濟社會發(fā)展做出了重要貢獻。人均生活消費性支出18595元，％，恩格爾系數（食品占消費支出比重）%%；全市農村居民人均純收入11822元，％；人均生活消費性支出9065元，％。第2部分 環(huán)境分析 市場分析 杭州房地產市場分析2009年，是21世紀以來杭州經濟發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇國際金融危機的嚴重沖擊和極其復雜的國內外形勢，全市人民在市委、市政府的正確領導下，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，全力保增長、擴內需、調結構、增活力、重民生、抓穩(wěn)定，各項工作取得了明顯成效，經濟實現(xiàn)穩(wěn)步回升，社會事業(yè)協(xié)調發(fā)展，現(xiàn)代產業(yè)體系建設邁出新步伐，市域網絡化大都市建設加快推進，市民生活品質進一步提高。靈韻園林，素質人居，丁橋頤景園仿蘇州園林的設計理念，緊依大農港河，天然碧水，十幢高層住宅有機集合營造和諧品質人居。融中西建筑之文化精髓，開啟現(xiàn)代家居園林之先河，倡導家居園林的美好構想。第1部分 概要提示三盛萬科進入北大學城市場前 言2009年杭州房地產市場火爆，很多區(qū)域板塊也開始發(fā)展成熟，該策劃主要對杭州丁橋板塊的區(qū)域、規(guī)劃、土地出讓等介紹，對住宅供求和目前丁橋在建項目三盛頤景園樓盤進行解讀，并通過機會分析、戰(zhàn)略分析等對潛在客戶進行分析，最后提出相關營銷推廣方案及丁橋房地產市場的發(fā)展前景。頤景園位居杭城東北丁橋新城，屬于杭城十公里生活圈，是丁橋居住區(qū)最好的地塊，緊鄰商業(yè)中心區(qū)。項目占地面積38000平方米，建筑面積105000平方米，坐擁新城CLD核心資源，周邊配套設施完善，交通、醫(yī)療、金融、教育、旅游等盡囊其中。別出心裁的設計，鳥語花香魚相戲，果樹林木草青青，營造園林深處有人家的溫馨氛圍，打造都市素質人居。據抽樣調查，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26864元，％。%%。％。％，％。房地產開發(fā)投資快速增長，成為固定資產投資增長的主導力量。而且房地產市場也日趨成熟。 土地出讓情況如下圖所示： 圖21 土地出讓情況 丁橋區(qū)域房地產市場分析 區(qū)域城市規(guī)劃　 浙江省杭州市江干區(qū)丁橋鎮(zhèn)位于杭州市郊東北部，距市中心10公里，是一個新興的私營經濟發(fā)展基地、杭城重要的副食品供應基地和重要的風景旅游開發(fā)區(qū)域。全鎮(zhèn)轄10個行政村，1個居民區(qū)，1個市級開發(fā)區(qū)——杭州私營經濟園區(qū)；。經過多年的努力，至2005年，一個私營企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展的基地——杭州私營經濟園區(qū)已初具規(guī)模并全力拓展開發(fā)，上百家來自省內外的私營企業(yè)在這里興旺發(fā)達，海通木業(yè)、阿思家羽絨、祝強醫(yī)療設備、西林鏈條等企業(yè)從這里走出國門，走向世界，成為丁